[摘要] 就政治地位与国际化程度而言，杭州与北上广深难以相比。但是，杭州的购房者早就被诞生在本土的绿城彻底洗了脑，他们拥有惊人的品质鉴赏力。不仅如此，杭州开发商也只能以绿城为标准，在真材实料及美学手段上下工夫，这就推高了整个城市的商品房品质水准。哪怕是政府主导的经济适用房，其也能让外来参观者大吃一惊。
胡灵波
曾从事房地产报道，现为某地产家居网浙江区副总经理
政策还有优化空间
刚获得2014年诺贝尔经济学奖的法国经济学家Jean Tirole认为，传统来说，竞争法对压低价格进行了规范，因为将价格设定在成本线下方是挤走竞争对手的方式之一。然而，不是每个市场都是这样的：这种情况下，应该质疑对价格进行限制的做法。
现阶段的楼市现象或许可以套用诺奖得主Jean Tirole“价格进行限制”质疑。在过去的三个季度里，楼市下滑是不可否认的事实。以杭州为典型代表的各大城市，房价过高现象已经得到了充分遏制。
这过程还产生了一个值得深思的现象：众多开发商将中央提倡自住需求的政策背景过度演绎，导致了很多开发楼盘质量低下，交付纠纷不断。对整个行业来说，“劣币驱良币”的现象同样引人堪忧。
此前，国家层面所强调的对房地产一系列的调控措施，决不可有丝毫的动摇，目标是要使得房价回归到合理的价格。当现阶段房价滞涨回落的格局已成，楼市终于到了让市场力量发挥作用的时候。
整个房地产市场需要强有力的刺激政策。这就是为什么除了北上广深四个一线城市和三亚，其他41个城市纷纷放开限购。9月30日，央行、银监会发布了《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》“以下简称《通知》”，也就是业内所说的“限贷”松绑政策。应该说，央行、央行、银监会发布的《通知》，并不是简单的“救市”，而是一次政策的优化和下一步金融改革方向的指引。
在双限放开的情况下，近阶段杭州楼市的改善型高端物业的成交出现大幅跃升，并不是一个偶然现象。《通知》中关于还清首套房贷款后、第二套房可享三成首付的条款体现了政府对于住房改善的支持。而这又很好地向市场传递了鼓励改善置业的积极信号。
可以预测，第四季度杭州楼市的高端物业仍将有一个持续放量的空间。整个城市对住房改善的需求仍处于上升期，人们对高品质物业需要仍将长期存在。就楼市而言，一个纯粹的自住需求市场，并非一个良性循环的市场。未来楼市将是以自住需求为主，改善需求抬头，极少量投资需求进入的市场多元化格局。
需要直视的困境是，房地产的开发力度远远超过了销售的速度。至少需要两年时间来消化库存。对杭州楼市来说，这种供需不平衡的矛盾也非常突出。以杭州约14万套左右的库存而言，如何消化高位的商品房待售面积是严峻的问题。
同时，雅居乐事件再次提醒市场企业债务违约并非遥不可及。未来银行对企业开发贷的评估预期仍将是谨慎态度。未来，市场整体增速下降，分化格局渐成。对开发商来说，竞争加剧和行业的整合在所难免。
此外，MBS和REITS这两项呼吁了多年的金融业务，将改变房地产市场的资金来源。如果说，9.30的通知只是解除了房贷的“紧箍咒”，那么真正的地产金融开源就在于MBS和REITS的推进。房贷的证券化，实现了资本的全球化，为个人住房按揭贷款的低成本开辟了一条新通道。如果商业银行能够进行落实，这对活跃整个楼市意义重大。
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