[摘要] 就政治地位与国际化程度而言，杭州与北上广深难以相比。但是，杭州的购房者早就被诞生在本土的绿城彻底洗了脑，他们拥有惊人的品质鉴赏力。不仅如此，杭州开发商也只能以绿城为标准，在真材实料及美学手段上下工夫，这就推高了整个城市的商品房品质水准。哪怕是政府主导的经济适用房，其也能让外来参观者大吃一惊。
就政治地位与国际化程度而言，杭州与北上广深难以相比。但是，杭州的购房者早就被诞生在本土的绿城彻底洗了脑，他们拥有惊人的品质鉴赏力。不仅如此，杭州开发商也只能以绿城为标准，在真材实料及美学手段上下工夫，这就推高了整个城市的商品房品质水准。哪怕是政府主导的经济适用房，其也能让外来参观者大吃一惊。
当然，杭州不是只有绿城。当地有不少本土房企在中小户型的精细化设计上，具有睥睨的水准。比如，建筑面积为90平方米的房子，可以做到“三房两卫两厅”，这一格局要是放在北京或上海，至少得需要120-140平方米。对于购房者来说，这意味着节省了一笔巨大支出。
但遗憾的是，杭州一直是“高房价假象”的受害者。诚然，杭州是1998年中国住房制度改革以来的个高房价城市。在2005年以前，杭州的房价确实与北京、上海旗鼓相当，但如今早就被北京、上海甩出N条街。此后，2008年被深圳超过，2012年又被厦门超过。但“个”总会让人印象深刻，“高房价”的帽子仍然戴在很多人的心里。以至于某机构发布的“2010年杭州新房价格居首位”这条假新闻，遗毒至今。
杭州本质上仍是一座小城，如果一段时间内，几个豪宅项目卖得较好，那么整座城市的平均房价很可能会直线飙升。越是市场经济发达的地方，越是对财富有崇敬感，杭州人就特别愿意传颂那些价格超高的楼盘。如果你告诉外来大鳄，“一个住宅项目的开盘均价若超过2万元/平方米，销售就会变得非常困难”，他们基本上都会流露出“这怎么可能”的表情。这一切，就形成了“杭州房价特别高”的舆论假象。
几年前，万科集团总裁郁亮在杭州召开了一次媒体见面会。“杭州非常有文化。”话还没说完，他突然反应过来对面坐着很多来自北京的记者，“当然北京也很有文化。但是北京的文化是显性的，杭州的文化则是隐性的。”在中国六大古都之中，杭州似乎最难找到古都的影子，不仅古典建筑的地表遗存，就连南宋皇宫遗址都已被埋在现有城市地面以下三米。这座城市的悠久文明，犹如观音菩萨用柔软的柳枝从玉净瓶中蘸出的一滴甘露，早已溶解在杭州人的日常言谈举止之中。杭州看似柔弱，却难以被驯服。越是要在短时间内改变她、驯服她，越可能要付出惨重的代价。这座城市的人，早已经见识了太多精致的事物；一切粗暴的预谋，几乎都难以获得成功。如果你要在这座城市有所收获，你就必须温柔地对待她。
杭州日报一直致力于温柔地解读这座城市的房地产变革。房地产不仅是日常生活的重要谈资，更是屋宇与经济、政治、地理、历史以及情感的交织。杭州日报在房地产业界拥有深远的传统影响力，我们以“我们影响意见领袖”为愿景，把房地产作为理解中国经济的一个窗口，把杭州作为观测中国乃至全球经济文化发展的一个窗口，打造杭州房地产的舆论高地。我们在采编定位上重视权威性、品质感及前瞻视角，报道内容覆盖与房地产息息相关的经济社会各个领域，为房产企业、购房者及政府等市场各方参与者提供决策资讯。本期特别报道我们邀请了十位深度报道过杭州房地产的新闻人，他们中有的已经成为房企的一员，有的已经成为楼市研究者，有的转战金融领域，有的还在坚守地产新闻报道，但都仍然与房地产行业息息相关，通过他们的视角或许有助于我们更全面地理解房子，以及房子背后的那些隐秘逻辑。
黄连友
房地产正在呈现的三大变局
杭州早期房地产报道者，资生顾问创始人，历任绿城集团总经理助理、金都集团副总经理
房地产正在呈现的三大变局
如果再问房地产形势会怎样，这样的问题会越来越没意义。因为房地产整个行业正在发生一些变化，用过去的方式评判和形容都将不合时宜。
当然一定要回答，也可以，那就是房地产行业会继续存在下去，整个行业还会有三十年左右的持续发展期，在此期间，要说房地产已死是不负责任的话。而从房价角度讲，该涨的还会涨，不该涨的，也许三十年后，房价的价幅可能还跟不上整个社会的物价水平，也就是说价格的差距会进一步拉大，什么样的价格都有，将是未来房价的常态。
本文主要是想讲现在已经在开始的房地产之变，大的讲，是三方面。
是开发商的角色在转变。开发商本来就是中国的特色称谓，在国外一般称投资商，但在国内，开发商曾经的地位很高，甚至曾经把自己称为城市运营商，似乎整个城市是他们在把控，在自我感觉时，更认为整个中国的经济命脉掌握在他们手上，然而物极必反，经过前几年的行政性调控（比如限购），开发商的日子越来越艰难，跑跑的有，改弦易辙的有，尤其是杭州的开发商，原来都以民营品牌为自豪，而现在都不再有往日的风光。对这些变局，开发商自己当然更清楚，所以以变应变，现在基本是朝三个方向转变：一是代建，也就是像国外一样的建设商，自己不直接对投资负责；二是综合服务商，利用原来的业主资源，把继续开发的动力放在运作业主（客户）身上；三是投资商。也就是说原来开发商一身兼三职的角色现在一分为三，建设、服务、投资，各有侧重，今后的开发商基本是这三种类型，原来民营开发商树立起来的品牌将不复存在。
第二是房地产销售方式在转变。笼统讲销售，有坐商、行商之别，坐商就是等客户上门，行商就是主动上门找客户，过去开发商都是自己组建销售部销售，这也是中国特色，如今这特色已经不能再维持下去了，大部分的开发商都是找中介代理销售，同样是找中介代理销售，代理的概念也在打破，而是借鉴电商模式，谁能组织到客户，谁就有资格销售。早些年，我们看到的是房地产销售中心的形象非凡，今后这些都会变得可有可无，代之而起的是电话、微信、专业网络机构，包括传统的报纸广告也将退出历史舞台，打包销售，特色平台销售今后将成常态，所以今后的销售模式会更显民主特色。
第三是房产品价值判断回归城市地段。房价随形势呈线性发展的时代结束后，评判房产品价值的要素也将从品牌房产、品质房产的个别楼盘转为城市综合指标。房地产说到底，其价值取决于城市，过去我们见得多的是品牌开发商把房价拼命往上拉，如今这一效应正在失去，代之而起的是慢慢沉淀，从而以适宜生活为最终导向。一个城市，当规模发展到一定大时（特别是大型城市、特大型城市），房地产个别楼盘的的明星效应将不再重要，区域（区位）优势倒会越来越明显。法国巴黎有个十六街区，是那里的房子特别漂亮吗？不是，而是那里住的人都是社会上层人物，为什么呢？其实是整合、认同、沉淀的结果，当越来越多人的认同某一区域后，生活设施、安全防范等等，都将有别于别的区域，像杭州这样的城市，最终也是朝这方面发展，跟开发商跑不如认同某一区域，这是房地产真正成熟后最终呈现的状态。
房地产的这三个变局，无论是开发商还是消费者，谁先适应，谁就还有话语权，否则只能跟这一行业说BEYBEY了。
朱立东
杭州早期房地产报道者，现为滨江集团副总经理
房地产事态发展就像连续剧
当前的楼市，风云变幻不定。如何看待现在的市场，说法有很多。有人说现在处在十字路口；还有一种说法，把楼市比喻为上下半场；第三种说法是现在普遍提及的拐点论。我认为，目前市场就是一个周期，或者通俗地说，房地产事态发展就像连续剧，这个连续剧可以有很多季、或者是很多本连续剧中的其中一本，每一季或者每一本都诠释着一个小的周期，其中一个阶段而已。这是一部足以连播几百年的连续剧。
从杭州来讲，2014年年初，有开发企业率先在城北降价，该事件引起乃至国外媒体以及舆论的关注，而由此，这个市场也从去年相对平稳、成交相对活跃的周期，转变为今年市场相对偏冷、房价下行、预期也有所下降的周期。原因有几点：个原因从基本经济面来看，的经济处在转型转轨期，整个经济面不好。第二个原因是市场本身供大于求。第三个原因是和限购政策有关。2014年初，杭州市还处在全面限购阶段，想卖房的人因为门槛限定，加剧了供需关系之间的矛盾。第四个原因是跟整个金融有关。现在的流动性相对偏紧，银行对房地产无论是开发贷还是个人贷款还处在限贷禁贷的情况下，而且利率和首付都很高。
从相对短时期来看，今年年底到明年上半年应该处在修复期。我个人判断，今年底和明年初是市场筑底的过程，购房者认为这是一个买房的时机，开发商也会借此机会加大推盘。但对房价的预期依旧不能太乐观，不能期待房价在短时间内有很大的回升，因为整体经济面并未好转，而且库存依旧很大，去化率也并非很快。但从长远来看，未来3-5年，杭州楼市还是非常值得期待的。因为无论是自然环境还是人居环境，杭州都具有优势。且杭州是一个人口导入性城市，这从2000年的第五次人口普查和2010年的第六次人口普查中都可以看出，杭州以平均每年18万人次的人口增长，毫无疑问地成为人口导入性城市，同时又在经济转型过程中涌现了诸如阿里巴巴这类创新创富能力绝佳的企业，说明杭州经济增长后劲十足，也有理由支撑未来房地产发展。
我认为，接下来“房地产连续剧”的主题会和以往有所不同。，接下来的周期会以缓慢上升的趋势进展，不会像以往那么大幅度飙升，而是会在涨幅过程中形成波浪形线条，且上升幅度相对较缓。第二是房产品的属性会发生改变。以往房产品的属性既具有居住属性也具有金融投资属性，而且后者的属性有时候往往超过前者。但未来的主题中，保值增值的金融属性虽然还会存在，但会相对弱化，而居住属性则会大大加强。第三是市场会出现分化，过去的模式是要涨价大家一起涨。但以后会产生分化，例如导入型城市房价会有支撑，但导出型城市的房价可能就不会出现很好的表现；同样对开发公司来说也会有分化，且集中度会有所提高。大企业的市场占有份额和行业集中度会提高，那就会形成强者更强、弱者更困难的局面。而且不同区域和板块的增值表现也会不一样，例如规划好的区域就会产生好的预期。
张钢婴
回到楼市的“原点”
著名房产评论人
回到楼市的“原点”
房地产市场说起来也算是个“90后”，所以也和许多“90后”的独生子女一样，伴随着太多的“成长中的烦恼”。
因此，今日写此稿之前，我一直不认为中国有一个真正“市场意义上的房地产市场”，而更多的倒像各种利益群体在角斗场上厮杀拼夺得一个猎物。
今年，在沉寂了大半年以后，人们从惊怵的观望中缓过神来，最近又开始较高频率地关心起房地产市场来。我认为，这是完全正常的，当下的楼市是前所未有的值得人们花力气去关注的。理由是，现在的楼市才真正回到了作为“真正市场意义上的”楼市的“原点”，赋予它市场经济规律的内涵“本源”，不但值得关注，而且值得研究。不会像以前那样，许多专家研究，由于一纸文件，市场变得面目全非，研究变得那么无稽，甚至滑稽。
为什么？一是现在的楼市不附带生杀予夺的行政干预限制条款；二是现在的楼市不背负琢磨不定的临时性政策调控。那么，市场的走势理论上是可以预期的，是可以采用科学的研究方法研究预判的。换句话说，购房者、从事房地产行业的经营者、包括地方政府，都可以通过自己的独立思考，来规划、判断、把握市场走势，来做出自身相应决定。而不会像前几年那样，大家混沌，不知道明天早上起来这个市场会变成个什么模样那般无奈，那般忐忑。
由于，市场本身是畸形不健全的，无序不确定的，那么此前围绕着市场展开的所有竞争，除了竞争者人格的褒贬，是否迷失法律之外，我只能用五个字来“致我们终将逝去的乱象岁月”：春秋无义战。
面对地方报纸的读者，相信大家不会太多关心房地产研究理论，更不会对房地产史抱有多少热情。大家更多关心的是现实的杭州本地的房地产市场，以及它今后几年的发展趋势。
杭州放松限购，尽管犹抱琵琶半遮面，但也放得差不多了。这意味着什么？现在杭州城区（包括萧山区与余杭区）住宅存量不到10万套，如果在原先限购的前提下，这显然是个简直驮不动的老牛破车状况。但是，现在撤销了购房门槛，如同下坡修车时汽车车轮下的三角栓被抽了。所以现在这个存量对于杭州这等规模城市，在不限制供需自由交易格局情况下，本质上绝不存在供过于求的理由。
那么，为什么现在没有出现成交量急剧上升，或者个别楼盘甚至抢购，形成购房高潮呢？估计主要有以下几方面原因。、前几年购房的恐惧心理有个惯性，人们对于买不买房纠结得很，一时缓不过神来；第二、还想再看看价格，到底怎么个变化；第三、眼下机关事业群体，特别是干部、领导干部，很少考虑购房，一是工作太忙，二是不想置业，多一事不如少一事；第四、坚持观望不动摇，购房是个“三人成虎”的环境倒逼心态，左邻右舍的举动影响很大。要便宜大家便宜，要吃亏大家吃亏，再瞧瞧。
我个人的判断是：接下来可能会有几个节点或者说阶段。
阶段，再过1个月，即11月下旬到明年1月份。一是成交量会有明显上升，而房价不会有上行可能，甚至仍会保持适度下行。原因是，房源会有大幅增加、推出，选房余地更大；二是开发商本阶段首先考虑的是做好资金回笼，弥补这几年的资金压力，重点是跑量，而不会过多考虑利润；三是客观上会给人一个房地产的“小阳春”似乎重现的假象或者真的就是又热了起来的现实。
第二阶段，春节期间。无论成交情况如何，房地产必将重回“热门话题”。春节是中国人合家团圆，也是合家（包括亲朋好友）商议是否购房的时机。
第三阶段，阳春三月。我估计“夏日玫瑰春天开”，成交高潮会不约而至。这一阶段，开发商半数以上资金问题得到缓解。关于资金链修补有个提前量——比如：一个开发商，本该一个楼盘去化75%，资金得到填充，但事实上，他只要去化50%，银行家们不论老天晴雨，都会主动给开发商送伞来了。这时的开发商会自觉不自觉地又去拨动价格这根琴弦，老调重弹，房价因此会以各种理由逐步上升。重又形成一个“买涨不买落”的设计漩涡，而再是精明的购房者都会在左邻右舍的鼓动下，跳将下去——楼市热，似曾相识又归来。
因为现在主城区鼻尖下的土地资源毕竟是有限的，地价再高也难以永续，房价再成倍上涨你自己也不会相信。只有扩大外延，抓住更大产业平台，通过产业交错互动，市场要素在运动中优化配置，挤压发展空间，才能一揽子整体提升。这样，杭州房地产可以健健康康再走一百年。
赵春蕾
跌宕起伏中迎来地产下半场
曾从事房地产报道，现为郡原地产市场总监
跌宕起伏中迎来地产下半场
2004年至今，正是地产行业从一路高歌猛进，到经历阵痛，从黄金时代的上半场向白银时代的下半场的转变。杭州楼市也算是跌宕起伏，经历了成熟、狂飙、低潮，休养各个阶段。
2004年，杭州主城区刚刚进入万元房时代，深蓝广场1.5万元/平方米的价格，引领武林风骚；2014年，武林壹号最贵的公寓售价超过8万。
2005年,万科通过收购南都曲线入杭，而到了2013年底，龙湖、中海、金地、保利、华润、碧桂园、绿地、恒大、世茂、万达、融创、中信、招商等销售额排名前十五位的开发商全部进入杭州市场，外来大鳄成为杭州楼市的主力军，占据了七成左右的江山。
2006年，90/70政策出台，拼接户型成为开发商规避政策的良方，有个城西的排屋楼盘，一套房竟有11个产证。而在限购令出台后，被迫做小的90平方米成了刚需的最爱，拼接进入急冻。
2007年，市场热到爆，漏夜排队抢号成风，为了防止开发商囤房，房管局出台了“一次性开盘不得少于3万平方米”的规定。谁能想到，2008年全球金融危机爆发，楼市在2009年上半年进入冰点，又因为四万亿的刺激，在下半年出现房价半年的奇景。这样冰火两重天的变幻，加速了楼市的动荡性，也加重了投资客的赌性。
2011年杭州版限购令出台，2012年起降价、房闹成为常态，2013年底杭六条政策继续加码，2014年上半年风雨飘摇，楼市岌岌可危。终于，限购取消了，限贷放松了，连90/70都悄悄不见了。楼市再次迎来休养生息的机会……
在这十年里，西湖、运河相继成功申遗，城市环境更为宜居。对于购房者而言，这是一个非常好的购房时代，高性价比的楼盘，随处可见，除了价格比拼外，还比拼商业配套、学区配套、精装细节、景观亮点，众楼盘百花齐放，各展身段。而对开发商而言，这是一个更为艰难的时代，杭州由过去多年的一线城市沦为二线城市，库存高，潜在供应量大，房价上不去，地价下不来，市场竞争激烈，局部板块惨烈，本土房企逐渐式微，连代表了杭州精神的绿城，都易主融创。
杭州楼市的变化，浓缩了中国楼市甚至中国经济发展的脉络。按著名地产人陈劲松的说法，“三十年为一世而道更”，现在已经是地产下半场的开端，楼市，从黄金时代转向了白银时代，不再像原来那样遍地黄金，随行就市就能轻松赚钱，不再像原来那么风光锦绣，但作为能赚到银子的行业，依然是个好行业。城镇化还将为住宅产业提供巨大的新增需求，而养老地产、休闲度假地产、物流仓储地产等，正在从概念成为真正的发展机会。
让我们且行且努力。
叶建英
不念同城念回乡
萧山日报社编委、全媒体经营中心主任
不念同城念回乡
在萧山的房地产市场，或者放到其完整的区域背景，放到杭州整个都市圈的房地产市场，杭萧两地的融合永远是一个充满质疑但热闹有趣的话题。
萧山房地产的区域大佬绿都房产，其创业之初，就是以正宗杭派房企绿城和南都为榜样的，而今天，老师们已经退隐，只留下学生还在坚守南岸。
闻堰的三江花园曾经是最容易被志向远大的开发商引述的经典楼盘，当年，有多少杭州人跨江过来。过江买的是洋房，不是白菜，那时也还没有什么三江美食节。三江花园的房价比萧山城厢的还贵，而那一批杭州客户是切切实实走一桥过来的，真正西湖边来的。
但这一切，就似乎是童年期的美好记忆，过了童年做的梦好像大多是白日梦了。
来自深圳都市圈（——其实就是惠州啦）的大鳄，三四年前在义桥开发了一个潮味十足的都市白领楼盘，甚至已经用房产代理专业的巧舌吸引到崇贤的租户。但最后的结果是，义桥本地的“土豪”毫不客气地挤走了花了两个多转了三四趟车还拿着地铁规划图的“都市白领”。“土豪”当然客气不起来，这户型买是买了，怎么让人住啊，别说八仙桌，四仙桌都放不下。
不要嘲笑这家后来确实也是负面新闻缠身的外来大鳄，他们是太诚实了，他们是误把杭州作深圳了。有多多少少的楼盘，比如说江东的楼盘一定有几何几何的下沙客，临浦的楼盘有几何几何的滨江客，机场附近的楼盘当然是卖给中国人了。是有，但真的只是一个一个很生动故事的个案，但也只是一个个案。
就比较一下杭州与深圳。不说城市规模与移民数量，就说城市腹地，深圳是背山面香港东西两侧大海啊，而杭州，只要突破了西湖群山和东部铁路之间的逼仄区域，每个方向都有“三江花园”，市中心的外溢人口本就稀缺，有多少会流到自己盘里。
钱江北岸也有一个无趣的段子，当然，最近几年终于没有人再提起了。曾经，杭州市中心只要有楼盘开，不管是不是豪宅，其营销说辞里总有这么一句杭州大厦多少比例的钱多多操的是萧绍口音加惊叹号，潜台词是这么好的房子你要不买就全给萧山人绍兴人义乌人温州人买走了。我，本土萧山人，还真有两家邻居兼远亲在杭州市中心的豪宅盘买了房，但人家已经在杭州几十年了，下一代都说杭州话了。
不是此前就有产业的，也不是即将会有产业在的萧山富豪，其实是鲜有置业在杭州市中心的。
五六年前，从萧山人民广场到报社只要20几。真的，就那么通畅，那时几个同事中午都还可以到德清去吃中饭。
我曾经想过在胭脂新村或者边上的小区买个房。两个点的位置，家与单位，因为道路太通畅了，反而让我内心产生距离感，两个点之间太疏了，像是工作和居住在两个不同的城市。同样的，今天开车要一个多了，都堵了“一起”了，我就不会有那样的冲动了。
点与点之间，堵一个多，我认它是同一个城市，而半内穿梭可达，反而像是萧山话说的在两个城市之间“跑日趟（念DA）”。这恰恰说明，不是人口在空间距离上的容易流动，而是难以流动，才是真正的“同城”。
所以，对于萧山的房地产市场来说，不是有多少新杭州人住到萧山来了算是同城，是要靠产业的发展，有新杭州人在萧山工作下来，“堵”下来了，才算同城了。不是有多少萧山白领到杭州市中心买房叫同城，而是跟杭州市中心的同阶层一样，他们也到萧绍交界的地方，到范蠡和西施生活过的丘陵去买经济型排屋了，才算同城了。不是把湘湖建成西湖是同城了，而是湘湖和西湖一样“堵”了，那才算同城了。
那些乐观地把萧山当作杭州一个中心城区，单相思般憧憬着承接“外溢人口”的开发商们，在拿地以前，也一定要认真考量目标地块周边到底有没有都市化的产业人群。因为，无缘无故的“外溢人口”真的很少。
桑迪红
房价又要涨？你想多了，小伙伴！
曾从事房地产报道，现为杭州泽图投资管理有限公司总经理
房价又要涨？你想多了，小伙伴！
2003年，香港街头偶遇黄浦地产的“毕架山一号”项目低于成本价推销，一度深深地震撼到我：当市场下行时，楼市做空法则与股市无异。
可惜，内地资本市场历来是按做多的单边玩法设计的，只经历过楼市黄金十年的地产从业者们更是从来只知攻出去，未曾试过守回来。大到一级土地市场的做地商，小到个人投资者，只知买入、持有，待价而沽。然则，过去两年，当经济增长放缓、城市化溢出效应降低、人口红利渐失、金融政策收紧、产业形态日益轻量化、限贷限购等等一系列因素接踵而来时，整个地产行业遭遇了前所未有的困局。
所幸，楼市这盘棋依然留有活口。过去几年政府通过金融、财政与行政等多重手段对楼市投资与投机行为的无情打击，在关键时刻松手变身为捣鬼挽救市场于危难之际的胜负手。限贷松动之下，大量被压抑了多年的改善性需求倾巢而出。近期，房贷业务的爆发式增长，亦让不少银行的信贷经理们觉得：房价，又要涨了！
作为半局外人士，面对这一场景，不由自主想泼一盆透心凉的凉水出去：你想多了，小伙伴！未来，应该是很长一段时期内，楼市，将与上涨无关，与投资无缘，与中小开发商缘尽。
以婴儿潮过后的日本楼市作为比对物，我泱泱大国较幸运的是，失去的人口红利影响力将因计划生育政策的宽松有所缓解，比较不幸的则是，产业轻量化运行致物业贬值的影响更加直接而深远，公建物业将面临整体性的估值调整，并有可能进一步连累到住宅市场。寄希望于城镇化概念的小伙伴亦可死心，无论是从管理层的意志看，还是小城镇现状看，它更应是一个基于产业发展和整体生活水平提升的可持续发展理念，与房产无缘。
地产本质是预期经济。过去几年的楼市起伏，的后遗症影响恐怕就是彻底改变了人们对于这个市场的预期。供求则是决定房价走向的最基础因素，而存量房规模的不断扩大、人口红利消失、投资性需求退出、城市化瓶颈渐显、可继承房产增加……分析多种支持楼市需求的因素，亦能清楚地感受到一个时代的远离。
至于地产从业者，随地产行业泡沫破灭后的理性回归，其运作特点也必然更加接近投资业的运作本质，大财团、大开发商、地产基金将作为投资商继续介入行业，他们将在合理利润空间的基础上通过加速资金周转速度、降低财务成本获利，同时也承担一旦运作不善致整体崩盘的风险。中小开发商则将因为整体实力与操盘经验的不足淡出市场，他们中间的一部分将发展为地产基金的投资者或是物业发展的配套供应商。
最后想说的是，若房产是一道盛宴，就此散场虽有遗憾，但亦不失为一件好事。过去10多年，它的暴利让无数人趋之如鹜，但过多的聚焦也让这个行业浮躁不已，疲惫不堪。光环褪去，人们或将迎来一个更加成熟、低调、健康的地产行业。
专家
“钻牛角尖”的媒体人
某网站总策划
“钻牛角尖”的媒体人
1998年正逢中国房地产进入商品房发展的萌芽期，我从1996年担任城建与房地产记者，就开启了职业生涯中与杭州的城市建设和房地产共同成长的历程。
那是个充满激情的岁月，虽然市场经济已以前所未有的汹涌之势，在彻底改变着、洗刷着人们的行为、思想、方式乃至内心深处的道德基准与理想，但是我们这一代是从八十年代末期从大学毕业的60后，是理想追随《钢铁是怎样炼成的？》中的英雄保尔·柯察金对主义的执着；是梦想依恋着《牛虻》的专一爱情观而沉醉；是读着伤痕文学诗人舒婷《致橡树》而自以为精神与物质都自立的女性，这样的时代思想与教育体系，注定了我们60后对事业与爱情的“钻牛角尖”！
但是经历了2000年末期至2010年这十年的房地产“黄金时代”，作为与房地产有紧密关联的媒体人，也就是我们今天众多的房地产专版的责任编辑与记者，随着这个产业的发展我们曾经十分辉煌与自豪，我们的文章与策划是那么具有含金量，甚至有不少读者是拿着当时的报纸去买房改房、将其作为挑选商品房价值的依据之一。恰恰是我们这一代人搭上了时代的快车，成为为车头挂彩、加油的媒体人，并为之欣喜，也为我们的努力与贡献而充满激情、自豪，并且在此精神盛餐中兢兢业业地贡献自己的才华而几乎不计报酬。
我们今天依然对新闻事业充满着激情与职业的自豪感。
如果大家有耐心，时间可以追溯到2001年8月25日，杭州市颁布了杭州市企事业单位购买房改房的政策，这个普惠型的政策随之让城市居民与房地产开发商得到了巨大的财富效应。杭州的个商品房集聚地——蒋村管委会(今日的城西)的开发迈入了黄金时期。1996年，蒋村从余杭区划为杭州市西湖区所辖，绿城、南都、金都等房地产建造的商品房建设方兴未艾，但是道路与配套滞后，居民买了楼无法入住，晚上停电停水一片“鬼屋”，1998年批居民入住后，往报社投诉不断。而媒体的连续报道《蒋村道路泥泞三通一平何时解决》，引起政府部门高度关注，当时分管城市建设的市领导批示，通过开发商集资方式解决资金。2000年后，蒋村建成三通一平及基本生活配套，奠定了今日城西的辉煌。
蓦然回首，发现我们乃至这个房地产行业的圈内人，在得到了物质财富的同时缺失了些什么呢？目睹与见证杭州房地产开发20年的历程，我在苦苦奋斗的过程中，也许错失了在市场经济中的自我发展的机会，也许还没有挣脱自我束缚的精神枷锁，在我“90后”的女儿看来是有些自以为是的精神洁癖与“钻牛角尖”。
因为我一直不愿意放弃自己是媒体人的理念，所以我至今依然是一位执着的媒体人！
陈 卿
新华网房地产事业中心总编辑杭州的挑战
最近一年，因为工作的关系，除了北上广深传统意义上的一线城市以外，我跑了将近二十个二三线城市。每到一个城市，一个不变的主题就是与这些城市的房地产企业交流当地的房地产市场行情。
一个有趣的话题就在脑海中呈现。杭州的房地产市场究竟在的城市中，占据怎样的话语空间，各地的开发公司如何认知杭州楼市。
从事房地产领域的新闻报道已近十余年，我也很庆幸在这十余年的时间里，能深入持续观察一个行业的发展路径。在我的理解中，2005年，对于杭州楼市应该是一个分水岭，如果说以往杭州楼市基本是一个封闭的市场，那么从这一年开始，杭州楼市受到了大批外来房地产企业的垂涎。
今天的杭州楼市，愈来愈引起国内媒体或者是海外媒体的关注。从当年的偏居一隅到如今的市场反响，杭州究竟如何做到了这点。
一方面，在目前国内的绝大多数省会城市而言，无论是中心城区地域规模或者是人口数量，杭州是名副其实的二线城市，但是对于这样的定位，很多外地的开发商们，则明确表示，杭州的房地产市场在处于一线城市，或者，用更为谦虚的口吻则是一点五线城市。之所以做出这样的判断，我想可能的理由是：越来越多的百强房地产企业深耕杭州，作为中国高房价的代表城市，杭州在外界的印象中，自始至终被理解为是一座多金而又有文化底蕴和非常宜居的城市。
我在杭州生活了十余年，这十余年时间，我们看到杭州正在进行着空前的空间腾挪。城市版图不断扩充，优美的城市生态环境与城区无缝融合，伴随其间的是，几家为数不多的企业亦步亦趋从这里走向全球的视野。
总而言之，这是一座精致的城市。一座精致的城市的居住者，注定了对细节的挑剔。
在各个城市，很多地产集团的高管们与我聊的一个永恒的话题是，为什么杭州的消费者这么挑剔，公司在其他各地开发成功的项目，为什么到了杭州就不行了呢？从这一细节不难发现，想要征服这座城市，这些外来军团所需要耗费的精力与难度确实要远远超过其他城市。
面对业内普遍认为的房地产的白银时代，杭州楼市更为现实的一面是依然存在着诸多挑战。
首先，在当前整体房地产企业发展处于高周转的大背景下，杭州本土房地产企业的成长速度已经放缓。从近年来各种榜单排名中，我们不难发现，杭州本土的房地产企业在规模化的战争中已经逐渐掉队。
其次，虽然交通问题一直困扰着中国诸多大城市，但是杭州在轨道交通，尤其是地铁建设方面，已经与其他城市逐渐拉开了差距。无需与北上广深一线城市比较，就是与同样处于区域中心城市地位的南京、武汉、西安、苏州等城市相比，杭州的差距似乎也不是一点点。
再次，杭州商业地产的运营能力依然没有得到改观，城市多中心商圈的发展步伐仍显滞后。虽然杭州目前的商业地产比如购物中心的开发量已经接近饱和之势，但是在商圈的整体规划中，与众多二线城市比较依然存在明显的差距。
这就是我理解的杭州楼市以及杭州的众多开发商们，它既美好、又残酷，它既内敛务实，但是偶尔又表露出高傲、自大的一面的原因。
胡灵波
曾从事房地产报道，现为某地产家居网浙江区副总经理
政策还有优化空间
刚获得2014年诺贝尔经济学奖的法国经济学家Jean Tirole认为，传统来说，竞争法对压低价格进行了规范，因为将价格设定在成本线下方是挤走竞争对手的方式之一。然而，不是每个市场都是这样的：这种情况下，应该质疑对价格进行限制的做法。
现阶段的楼市现象或许可以套用诺奖得主Jean Tirole“价格进行限制”质疑。在过去的三个季度里，楼市下滑是不可否认的事实。以杭州为典型代表的各大城市，房价过高现象已经得到了充分遏制。
这过程还产生了一个值得深思的现象：众多开发商将中央提倡自住需求的政策背景过度演绎，导致了很多开发楼盘质量低下，交付纠纷不断。对整个行业来说，“劣币驱良币”的现象同样引人堪忧。
此前，国家层面所强调的对房地产一系列的调控措施，决不可有丝毫的动摇，目标是要使得房价回归到合理的价格。当现阶段房价滞涨回落的格局已成，楼市终于到了让市场力量发挥作用的时候。
整个房地产市场需要强有力的刺激政策。这就是为什么除了北上广深四个一线城市和三亚，其他41个城市纷纷放开限购。9月30日，央行、银监会发布了《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》“以下简称《通知》”，也就是业内所说的“限贷”松绑政策。应该说，央行、央行、银监会发布的《通知》，并不是简单的“救市”，而是一次政策的优化和下一步金融改革方向的指引。
在双限放开的情况下，近阶段杭州楼市的改善型高端物业的成交出现大幅跃升，并不是一个偶然现象。《通知》中关于还清首套房贷款后、第二套房可享三成首付的条款体现了政府对于住房改善的支持。而这又很好地向市场传递了鼓励改善置业的积极信号。
可以预测，第四季度杭州楼市的高端物业仍将有一个持续放量的空间。整个城市对住房改善的需求仍处于上升期，人们对高品质物业需要仍将长期存在。就楼市而言，一个纯粹的自住需求市场，并非一个良性循环的市场。未来楼市将是以自住需求为主，改善需求抬头，极少量投资需求进入的市场多元化格局。
需要直视的困境是，房地产的开发力度远远超过了销售的速度。至少需要两年时间来消化库存。对杭州楼市来说，这种供需不平衡的矛盾也非常突出。以杭州约14万套左右的库存而言，如何消化高位的商品房待售面积是严峻的问题。
同时，雅居乐事件再次提醒市场企业债务违约并非遥不可及。未来银行对企业开发贷的评估预期仍将是谨慎态度。未来，市场整体增速下降，分化格局渐成。对开发商来说，竞争加剧和行业的整合在所难免。
此外，MBS和REITS这两项呼吁了多年的金融业务，将改变房地产市场的资金来源。如果说，9.30的通知只是解除了房贷的“紧箍咒”，那么真正的地产金融开源就在于MBS和REITS的推进。房贷的证券化，实现了资本的全球化，为个人住房按揭贷款的低成本开辟了一条新通道。如果商业银行能够进行落实，这对活跃整个楼市意义重大。
方张接
今后仍是买方市场
透明售房市场研究院院长
今后仍是买方市场
对比了近5年中国股市与杭州房价的走势特征。股市2008年10月见底，杭州房价2009年3月见底，滞后5个月；股市2009年8月见顶，杭州房价2010年1月摸顶，也延后5个月。之后，股市与杭州房价一起迈入4年熊市。如今，股市已经在今年6月见底，最近涨得像模像样，猜猜此次房价会滞后几个月？
杭州限购政策松绑以来，在成交方面有逐步回暖的明显趋势，这说明相对低迷的市场信心已经得到了一定的恢复和提振，也说明杭州房地产市场本身存在非常好的基础，潜在着非常坚实的购买需求。不得不承认的是，成交的放量与政策变化后购房者“恐涨心理”有关，在这种心理的刺激下许多人选择匆忙入市。短期已经不宜再加大购房者的“恐涨”心理。
央行松绑限制贷款政策，虽然力度上没有实现彻底放开，但是这个政策是目前阶段政府、开发商、购房者以及舆论所能接受的公约数，也是支持自住需求和抑制投资投机需求这两者之间的平衡点。毫无疑问，改善性需求尤其是初次改善性需求购房者是本轮贷款政策调整的益群体。这部分群体购买力的释放有利于杭州楼市成交量回升势头的进一步整固，并维持住杭州楼市来之不易的走好趋势。虽然“限贷”政策尤其是首套房认定标准的调整和继续松绑是大势所趋，但是就眼下而言，松绑的尺度确实不宜过大；还是那句话，短时间内政策过度松绑，会造成市场的恐涨心理，从长期来看对市场并无益处。
市场有其自身的规律，决定房价的归根到底是供求关系，而不是政策的变化。就目前杭州楼市的情况而言，从相对较大的库存压力、今后依然较大的供应量以及未来人口结构的变化等角度来说，都不具备促使供求关系发生逆转的基础。也就是说，在未来很长一段时间内，杭州楼市依然会是买方市场。限制性政策的逐步退出，会催生部分合理的购房需求，但不至于带动投资投机性行为。
不出意外的话，杭州楼市有望进入一个“新常态”：成交量回升，房价基本平稳，高性价比产品变得更好卖，不好的产品依然受冷落；也就是说，不会有鸡犬升天的狂躁，也不再会有万马齐喑的悲哀。
总之，可以预见，未来的市场会在政策的变化下逐步企稳，但是相对供过于求的情况会继续存在。对于购房者来说，依然可以精挑细选，依然可以从容购房。
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