[摘要] 截至昨日，已有大半的房地产上市企业公布半年报。虽然今年前3月的市场异常低迷，但在4月份之后的市场反弹，让大多数的地产商解套。
业内：定位影响销售
同样是“地王”项目，同样定位高端，金茂府在今年连续两次开盘，两次热销，但金科王府却在销售了10个多月以后，依然遭遇滞销。业内分析认为，关键在于项目的定位。
最初上述楼盘以低端的花园洋房作为主力产品，试图快速销售，缩短销售周期，尽快回笼资金。然而，花园洋房和别墅产品的组合，却混淆了客户的定位。
对于高端购房群体来说，金科王府的花园洋房，让他们觉得这是一个中低端的楼盘，购买这样的楼盘不符自己的定位；别墅的高总价，又吓退了那些刚性需求和改善性置业的购房人群，使他们不愿意出手购买。
不仅如此，两类产品所需要的营销包装也存在巨大的差异。住花园洋房的购房者，更多关注地段、交通、产品细节、社区配套等方面是否符合消费者的便利条件。相比之下，别墅购买者更讲究是生活品质。
在昌平整个别墅区块内，刚性需求并不大。金科王府开发花园洋房缩短销售周期，加快销售速度的做法，并不能达到目的。
先不论其售价，是否能适应刚性需求购房者的购买力。整个区域能否解决刚性需求购房者所必须的配套设施也存在疑问。在这样的情况下，金科王府陷入了营销的尴尬。
事实上，金科在正式促销时，实际上是舍弃了花园洋房的目标的客户，所举办的营销活动更多针对购买别墅的高端消费群体。比如此前2011年9月29日，金科举办“金科智慧，人生”以及 “美女、美墅——相映红”瑞丽采风纪实等活动。但这样的促销方式却并没有产生多少效果。
北京美联物业高级经理张磊表示，金科王府项目中包含不同的产品类型，应该采用不同的营销方式。在消费者对于房产的需求层次再度升级后，单一的营销模式就显得落后而乏味。
金科王府因为营销定位失误而影响销售的事实也说明，目前的市场远远不是当年那个 “卖房子像卖白菜”的市场，市场的整体回暖还需要很长的时间。
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