[摘要] 岁末年初，总是回顾的时间，也总是展望的时间。在2011年年底，杭州彻底打破了房价只涨不降的神话，一些区域的价格甚至回到了疯涨前的2009年水平。这让对于2012年的预测，变得更加亢奋。
商品房存量持续增加 热点区域或成重灾区
降是共识 买成可能
【2012年楼市展望之市场篇】
对于杭州楼市而言，历年都有春夏秋冬，但是2011年，只有冬天。新房、二手房成交量均创历年新低，也打破了房子只涨不降的神话。于是，对于2012年，期盼总是多了一些，开发商期盼市场能够转暖，购房者期盼价格能一降再降，同一把钥匙打不开两种期盼。
房价会继续下降吗？存量房会再次攀升吗？热点区域会发生在哪里？购房者会摆脱观望开始出手吗？这些问题中，2012年到来了，或将一一给出答案。
价格：降已成共识
对房子而言，价格始终是一个绕不开的话题。
2011年，房价一直在寻找下探通道，终于在年尾找到了突破口，杭城数个区域形成了新的价格体系，不少楼盘的价格回到了疯涨前的2009年。但是仍旧有不少区域价格并没有出现明显的变化，不少楼盘停止推盘，像购房者一样静等市场变化。
时间已经推进到了2012年，房价会画出一道怎么样的曲线？
房价是上涨还是下降？最重要的衡量标准即为政策的走向。在2011年末，面对政府“救市”的传言，中央数次强调2012年仍旧为调控年，绝不会放松。基于此，业内人士普遍认为，即是政策已见底，2012年的房价仍有一个下探的空间。降，似乎已经成了一种共识。降多少？才是猜想的核心。
是大降？还是微调？各家开发商之间似乎有不同看法。欣盛房产总经理李晓桃称，调控会有企业离场，但房价不会集体大降。不少开发商会在产品品质上下功夫，而不是单纯地以降价出售。钱塘房产营销总监汤凯认为，2012年上半年并非最难熬的阶段，预计三、四季度是开发商最难熬的时期，也是房价有更大突破的时期。润和房产总监谢柳萌则称，预计2012年9、10月份市场会相对回暖。
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对于2012年，不同的开发商抱有不同的看法，但是主流看法并不乐观。
专家的建议，一直是购房者甚至开发商的重要参考信息。对于2012年的房价，双赢机构总经理章惠芳认为2011年虽然部分区域价格有所下调，但是整体价格底部尚未到，2012年仍有下探的空间。策源杭州机构总经理舒平则直接指出，2012年房价下降的趋势仍会继续。
预测毕竟是预测，2012年杭州房价究竟会如何走，嘉里桦枫居市务经理杨琼认为要看上半年的情况，才能基本判定整年的情况。而中指研究院杭州分院曹旭东则指出：“价格怎么走，还是要取决于政策。2012年是换届年，政策有变化的可能性。如果政策继续严紧，整体价格将下调，如果政策放松，价格在年底或将反弹。”
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存量房：或将突破10万套
2011年的楼市新闻中，存量房成了一个关键词。杭州亦是如此，从去年夏天开始，存量房开始反复被媒体和专家提起，也成了开发商想摆脱又绕不开的一道鸿沟。
回过头重新留意2011年杭州商品房库存量的变化图，发现其是一个逐渐上扬的曲线。年初，随着销售的乏力以及供应的增加，杭州商品房存量一直在节节攀升。终于在8月初，杭州主城区总存量房源终于突破3万套大关，；10月中旬，杭州主城区的库存量突破4万套；12月31日，杭州主城区存量房高达44900多套，而整个杭州市的存量房更是惊人的达到91000多套。
在2012年，杭州市商品房存量会不会继续上升？有没有突破10万套的可能性呢？
形成商品房高存量的因素主要有两个，一个是去化量，一个供应量。如今购房者的观望心态仍旧浓厚，短期内商品房成交量不会有太大的改变，仍处于缓慢消化中；至于供应量，2009年和2010年杭州出让了大量的土地，按照以前普遍的开发节奏，本应该在2011年形成供应，但是基于不乐观的市场，为数不少的开发商选择了暂停面世。专家预测，2012年将是一个住宅供应大年，无论市场冷暖如何，一些项目必须有所动作。
去化量预计不乐观，又偏逢上供应大年，2012年的存量房或将再次挑战去年的数字。曹旭东称2012年存量房肯定会增加，有可能突破10万套大关，而2012年的主要目标即是消化库存。
【市场百态】
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