[摘要] 岁末年初，总是回顾的时间，也总是展望的时间。在2011年年底，杭州彻底打破了房价只涨不降的神话，一些区域的价格甚至回到了疯涨前的2009年水平。这让对于2012年的预测，变得更加亢奋。
(来源：青年时报)岁末年初，总是回顾的时间，也总是展望的时间。在2011年年底，杭州彻底打破了房价只涨不降的神话，一些区域的价格甚至回到了疯涨前的2009年水平。这让对于2012年的预测，变得更加亢奋。
2012年，在玛雅人的预言中，是灾难的一年。而对于楼市各方来说，则是满载希望的一年：购房者希望2012年房价大幅下降，实现置业的梦想；开发商希望2012年能够扭转现在的颓势，迎来春天。
两种希望，2012年似乎只给出了一把钥匙。杭州楼市，在2012年，或将迎来探底。
从宏观层面上，2012年经济形势并不明朗，金融环境仍难摆脱趋紧的态势，而国家对于楼市的调控并没有放松的迹象，这些对于楼市而言，均不是好消息。从微观层面上，杭州开发商普遍面临着难以解决的资金链紧张问题，购房者观望情绪空前的浓厚，加上源源不断的供应，杭州全年存量房节节攀升，直逼10万套大关，终有一天会成为压死骆驼的那根稻草。
楼市深读》》》2012降价空间有望开启 有望引发新一轮购房潮
国家会不会救市？这是判断2012年市场的基本出发点。“限购”是现有政策中最有力的一项，有传言称地方政府将逐步放松限购，一些限购到期的城市将继续执行给予了直接辟谣，况且，限购如果取消了，必定是房产税等措施同时补上的时候，目前实行住房信息联网即是房产税实行的信号。近日，国务院总理温家宝刚明确明年实行稳健的货币政策，且强调继续严格执行房地产调控政策。这给“救市论”者泼了一盆冰凉的冷水。
对于2012年杭州楼市，总是有很多声音。学者认为政策已经见底，2012房价尚有进一步下探的空间；媒体认为房地产结束暴利时代，2012年是具有转折性的一年；开发商称价进入底部阶段，购房者把握好来之不易的购房时机，同时理性看等降价，合适就好下单；企划界认为房价打破只涨不跌的神话，未来房子的居住功能会强化，投资功能被弱化；民间人士认为2012年房价看跌，当前的降价或许只是个开始。
不管声音来自何方，总是有一个判断在里面，2012年，是危机中带有机遇的一年。
2011年年底，只不过拉开了降价的序幕，2012年的楼市舞台上，杭州的降价大戏才迎来精彩桥段。可以预测，2012年，很有可能成为房价触底并逐渐筑底的一年。
【2012楼市展望】
2012年杭2.9万套新房将交付 年底将是高峰期
房产税、限购令、限贷令“紧箍咒”持续
楼市调控 “限”入白热
2011年底，著名经济学家叶檀曾表示过，在经历了一年左右的宏观调控之后，楼市已经到了保持调控成果的关键时期。“成交量下降、房价开始松动，但房价能否真正破冰，还要看2012年的政策走势以及地方政府的执行力。”她认为，只要今年政策不松动，房价大幅下降的趋势将会更加明显，尤其表现在以往上涨过快的城市当中。
这个观点和业内不少专家不谋而合。显然，2012年楼市将会怎么走，最集中的焦点就归结在今年政策还将如何执行、以及是否会有更严厉的调控政策出台。房产税、延续限购令及限贷令，哪些政策将会出台、哪些将会延续，成为业内谈论的重点。
房产税是否会在杭州执行？
2011年1月28日起，市场关注多年的房产税在上海和重庆开始试点。上海规定本市家庭如果新购买的第二套以上的住房征房产税，外地人套房子就要征税。重庆则对独栋别墅征收房产税，同时也对外地人购买的第二套以上的普通住房征收。
两地的房产税已经运转了11个月，虽然两地高端房产都明显出现成交量下滑、价格趋稳的正面效应，但也有专家认为这也暴露出统计信息还不健全的弊端，所以市场对其效果褒贬不一。
在近期结束的中央经济工作会议提出，要推进营业税改征增值税和房产税改革试点。由此可见，除了上海和重庆之外，今年极有可能推出第二批房产税试点城市。专家分析，可能加入试点行列的基本上可锁定一二线城市(直辖市、省会、计划单列市)，原因有二：，一二线城市房价偏高，是房地产调控的重点地区，开征房产税将会增加业主持有环节的税赋，有利于抑制投资投机性购房需求，从而配合当前调控房价的政策导向。第二，一二线城市具备例如信息化程度高、电子化管理等基本征税条件，政府能准确掌控家庭持有房屋状况。
专家认为，今年房产税试点城市扩容机会较为合适。因为今年必定是房产调控政策不动摇的关键一年，开征房产税有助于促进房价回归理性。“既然各地政府都需要积极响应中央政府号召，还不如早一些开征。”
杭州是否会开征房产税也是业界讨论的焦点。虽然具体城市尚难准确预测，但根据相关条件，早有本地专家预测过，杭州入列的可能性较大，但未必在2012年就开始征收。
浙江大学房地产研究所所长赵杭生认为，到目前为止杭州都没有接到任何有关房产税即将开征的消息，包括税务部门在内的相关方面也都没对此进行过讨论。“具体怎么开征、针对谁开征，都需要有一个完备的方案，不是单从城市房价基准值就能判定是否列入开征范围的。”赵杭生表示，上海开征房产税之前起码经历了半年左右的方案调整期，“需要经历征求意见、人大讨论、方案公布等等环节。所以从目前来看，杭州至少上半年不可能出台房产税。”
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限购令会不会松动？
去年12月22日，住建部房地产市场监管司副司长张小宏在上述会议上强调，今年，限购、差别化的信贷和税收政策都要坚持。“目前的楼市调控治到了标但还没有治到本，一旦放弃将前功尽弃。”2011年，48个城市陆续加入限购的队伍。但截止到2011年12月26日，在48个已执行“限购令”的城市中，只有包括上海、北京等在内的10个城市明确表示2012年将继续执行限购政策，其余的在观望等待。
记者向杭州市房管局相关负责人求证，得到的答复是目前还没有对限购令是否取消做相关讨论，基本维持中央要求。
从住建部对90个重点城市的监测来看，前11个月商品房成交量下降了9.6%，二手房下降了26.3%。同时，90个城市价格指数涨幅明显回落，比去年同期回落17%，国家统计局数据也显示，限购城市的房价降幅已经明显超过非限购城市。可见，在房产税没有接棒之前，限购仍然被主管部门认为是“效果比较明显”的临时干预措施。
对于本地开发商来说，限购是延续还是松动是他们最关心的问题。一位咨询代理机构人士透露，开发商近期的咨询重点都在政策预期上，“时间节点很重要，如果今年二季度会松动，有的开发商可能会再多等几个月。如果是到今年四季度才松，那就肯定要跑量了。”
也有一位不愿具名的开发商负责人坦言，政策对房地产的影响是个两难问题，“如果政策持续趋紧，开发商走不下去了，地方政府也走不下去了，与房地产相关的这些行业也就走不下去了。”他认为，春节前后或许会有救市行为，而救市其中之一就是看能不能取消限购。
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但业内人士普遍认为的观点是，即便限购令到期，杭州今年仍将继续执行该政策。
限贷令是否继续？
除了限购或将继续执行之外，限贷政策是否还会延续？从短期来看，中央经济工作会议对于今年楼市的政策还是从严，所以两者政策都将处于不放松的状态。
从短期来看，在调控之下能控制房价进入下行通道就能称之为有效政策，但从中长期来看，限贷让购房者的压力也日益加大，尤其是刚性购房者，原本首付两成就可以购房，现在按照各银行的不同要求，首付需要起码3成甚至4成，并且贷款利率也有上浮。100万元总价的房源先前投入就从20万元增长到40万元左右。
自从杭州执行限贷令之后，就有不少开发商打出“免息分期付款”的置业计划，如此分期付款的营销方式，就与目前信贷紧张、利率高涨的环境有关，如此可绕开限贷令。
新“国八条”中还要求采取差别化住房信贷政策，但2011年全年连续6次上调存款准备金率使得银行也顺势提高利率水平。2011年12月5日，央行调低存款准备金率0.5个百分点，这是调控政策微调的信号。也有专家预计，2012年还会数次调低存款准备金率，释放流动性。虽然中央政府一再强调，要扶持合理的住房需求，但八五折优惠房贷会不会再现，这还得看流动性释放程度的大小。
绿都房产营销总监章显腾认为，银行存款准备金率下调，尽管这项政策对房地产行业不会起到直接的促进作用，但如果再下调几次，至少会改善房地产资金紧张的问题；其次，首套房贷款政策的逐步放松，这些都表明房地产市场会有所起色。
德信杭州区域营销事业部负责人高国华表示，今年的宏观调控政策基调是不放松，预计上半年市场压力还会比较大。“但到今年下半年随着限购政策逐渐到期，大家的心理预期也会向上走。因此，今年下半年的市场还是值得期待的。”
【关于限购限贷】
商品房存量持续增加 热点区域或成重灾区
降是共识 买成可能
【2012年楼市展望之市场篇】
对于杭州楼市而言，历年都有春夏秋冬，但是2011年，只有冬天。新房、二手房成交量均创历年新低，也打破了房子只涨不降的神话。于是，对于2012年，期盼总是多了一些，开发商期盼市场能够转暖，购房者期盼价格能一降再降，同一把钥匙打不开两种期盼。
房价会继续下降吗？存量房会再次攀升吗？热点区域会发生在哪里？购房者会摆脱观望开始出手吗？这些问题中，2012年到来了，或将一一给出答案。
价格：降已成共识
对房子而言，价格始终是一个绕不开的话题。
2011年，房价一直在寻找下探通道，终于在年尾找到了突破口，杭城数个区域形成了新的价格体系，不少楼盘的价格回到了疯涨前的2009年。但是仍旧有不少区域价格并没有出现明显的变化，不少楼盘停止推盘，像购房者一样静等市场变化。
时间已经推进到了2012年，房价会画出一道怎么样的曲线？
房价是上涨还是下降？最重要的衡量标准即为政策的走向。在2011年末，面对政府“救市”的传言，中央数次强调2012年仍旧为调控年，绝不会放松。基于此，业内人士普遍认为，即是政策已见底，2012年的房价仍有一个下探的空间。降，似乎已经成了一种共识。降多少？才是猜想的核心。
是大降？还是微调？各家开发商之间似乎有不同看法。欣盛房产总经理李晓桃称，调控会有企业离场，但房价不会集体大降。不少开发商会在产品品质上下功夫，而不是单纯地以降价出售。钱塘房产营销总监汤凯认为，2012年上半年并非最难熬的阶段，预计三、四季度是开发商最难熬的时期，也是房价有更大突破的时期。润和房产总监谢柳萌则称，预计2012年9、10月份市场会相对回暖。
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对于2012年，不同的开发商抱有不同的看法，但是主流看法并不乐观。
专家的建议，一直是购房者甚至开发商的重要参考信息。对于2012年的房价，双赢机构总经理章惠芳认为2011年虽然部分区域价格有所下调，但是整体价格底部尚未到，2012年仍有下探的空间。策源杭州机构总经理舒平则直接指出，2012年房价下降的趋势仍会继续。
预测毕竟是预测，2012年杭州房价究竟会如何走，嘉里桦枫居市务经理杨琼认为要看上半年的情况，才能基本判定整年的情况。而中指研究院杭州分院曹旭东则指出：“价格怎么走，还是要取决于政策。2012年是换届年，政策有变化的可能性。如果政策继续严紧，整体价格将下调，如果政策放松，价格在年底或将反弹。”
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存量房：或将突破10万套
2011年的楼市新闻中，存量房成了一个关键词。杭州亦是如此，从去年夏天开始，存量房开始反复被媒体和专家提起，也成了开发商想摆脱又绕不开的一道鸿沟。
回过头重新留意2011年杭州商品房库存量的变化图，发现其是一个逐渐上扬的曲线。年初，随着销售的乏力以及供应的增加，杭州商品房存量一直在节节攀升。终于在8月初，杭州主城区总存量房源终于突破3万套大关，；10月中旬，杭州主城区的库存量突破4万套；12月31日，杭州主城区存量房高达44900多套，而整个杭州市的存量房更是惊人的达到91000多套。
在2012年，杭州市商品房存量会不会继续上升？有没有突破10万套的可能性呢？
形成商品房高存量的因素主要有两个，一个是去化量，一个供应量。如今购房者的观望心态仍旧浓厚，短期内商品房成交量不会有太大的改变，仍处于缓慢消化中；至于供应量，2009年和2010年杭州出让了大量的土地，按照以前普遍的开发节奏，本应该在2011年形成供应，但是基于不乐观的市场，为数不少的开发商选择了暂停面世。专家预测，2012年将是一个住宅供应大年，无论市场冷暖如何，一些项目必须有所动作。
去化量预计不乐观，又偏逢上供应大年，2012年的存量房或将再次挑战去年的数字。曹旭东称2012年存量房肯定会增加，有可能突破10万套大关，而2012年的主要目标即是消化库存。
【市场百态】
杭州楼市惊现大单成交 7天里4楼盘卖了16亿元
区域：各板块或将整体降价
面对冷淡的市场，2011年下半年起，不少新开楼盘理性定价逐渐撕开了高房价的口子；去年年底，一些老盘也加入了降价的队伍，不少区域的新价格体系逐渐形成。
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降幅比较大的板块有桥西板块、九堡板块、下沙板块、临平板块、华丰板块等。桥西板块降幅达4成左右；九堡核心区降幅超过3成；下沙金沙湖板块降幅近半，沿江区域降幅超4成；临平北板块降幅超过4成；华丰板块降幅3成左右。但是据记者计算，已经降价的区域依然存在着下降的空间。比如被形容为“一降到底”、“贴地飞行”的桥西板块，目前住宅售价为14800元/平方米，但是仍然有不少地价较低的项目有下调价格的可能性，比如华盛达·阅城的楼面价仅为4258元/平方米，目前售价为14000-19000元/平方米，尚存不少调价的空间。
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但是，仍然有不少区域价格没有变化或降幅较少。比如钱江新城、市中心、之江转塘、闲林、滨江和萧山等区，一直没有出现“跳水式”的降价，仍然保持前年的价格体系。这些区域都在期盼领降楼盘的出现，那么开发商的降价空间有多大呢？比如华丰板块的嘉里·桦枫居，楼面价仅为2670元/平方米，目前售价15800元/平方米，不排除有价格进一步下调的可能；位于九堡的罗兰春天楼面价为5550元/平方米，目前售价为18000元/平方米左右，在销售冷淡下，选择降价的可能性也不排除。
“虽然有些楼盘楼面价低，但是并不意味着一定会降价，还要取决于开发商资金情况和对降价后遗症的判断等因素。”曹旭东称，“在降价的大趋势下，哪个区域都不能独善其身，2011年东边区域几乎都出现了降价，而城西的几个板块动静相对较少，我猜测可能在2012年进入下降通道。”
购房者：继续等待或“见低”出手
回首刚过去的2011年楼市，购房者们的“观望”情绪几乎蔓延了一整年。2012年，适合买房吗？这在近期是个焦点问题。
各大论坛上，网友们都在积极猜测2012年的楼市会如何演义，是涨是跌，是该继续等等还是出手。记者从杭城几大知名论坛了解到，不同于去年的“集体观望”，今年楼市将会有一番新的景象，各种购房者将会根据自己的实际需求慎重考虑是否该出手。
对于自住型的购房者而言，经过去年一整年“购买需求”的积蓄，他们似乎已经按捺不住，准备出手了。经过年末的几轮“价格战”，大部分网友都猜测2012年楼市调控会进一步加深，房价也会继续下跌，不过跌幅不会很大。所以，不少购房者准备等房价进一步下跌到合适的“心理价位”后就出手买房。网友“mimi爸爸”说：“这买房不就跟买股票一样吗？谁都知道点买入最划算，但是谁知道什么时候是点啊？”
不同于自住型的购房者，投资客们今年将会比往年更加谨慎入市。众所 ，中国房地产的“黄金十年”已经过去，房价已经不会像过去那样疯涨。就连被称之为“避风港”的商业地产，也因为受到调控的影响而明显降温。投资客们普遍认为，房地产这条投资途径已大不如前，在新的一年，他们会谨慎考虑，小心入市。
至于另外一些买房是为保值的购房者来说，他们的观望态度可能会再持续一段时间，待各种政策和经济环境更加明朗化后，根据自身情况选择性购买。
至于什么时候可以出手？锋芒地产营销机构总经理杨怀东认为，理性看待降价，抓住当下购房好时机，他认为春节前后或和明年上半年会是较好的购房时机；躬行地产营销机构总经理吴金刚则表示，政策坚持不动摇，这个无疑给市场吃了一个定心丸，未来的3-5个月内市场会越来越热闹，购房者可以见机出手。
【市场动态】
期待楼盘 谁主沉浮
正如人们所说：什么最美？犹抱琵琶半遮面。在已经到来的2012年，哪些楼盘尚未揭开面纱，却备受市场期待？哪些楼盘已经揭开了面纱，却依然被市场津津乐道？
滨江·湘湖壹号
项目地址：萧山湘湖度假区内，西临时代大道，北接湘湖路
物业类型：联体别墅、排屋
主力户型：900-1400平方米
预计开盘时间：2012年上半年
期待理由：位于湘湖风景区的别墅，是滨江集团倾力打造的非毛坯别墅项目，也是杭州楼市中罕见的临湖景观城市大宅。
九龙仓·碧玺
项目地址：拱墅区小河路、桥弄街交汇处西南角
物业类型：多层、高层
主力户型：待定
预计开盘时间：2012年下半年
期待理由：位居桥西板块核心住区，以意大利式新古典风格的建筑营造出高端生活氛围，将成为九龙仓在杭独立打造的品质代表作。
华润新鸿基·之江九里
项目地址：之江路与龙王沙路交叉口西南面
物业类型：高层、多层、排屋
主力户型：200平方米左右
预计开盘时间：2012年5、6月
期待理由：华润“九里系”的又一豪宅范本，汲取之江优质景观，是集城市排屋、多层洋房、高层公寓于一体的高端山水人居。
富越·香郡
项目地址：东临杭行路，南至湖州街，西至西塘河
物业类型：高层
主力户型：90-120平方米
预计开盘时间：2012年下半年
期待理由：杭州桥西又一围合式景观楼盘，拥有近1万平方米的中心花园，紧邻27万平方米的市政府重点工程——西塘河公园，与北城天地的商业配套中心仅一路之隔，生活便捷，城北宜居。
天阳·云筑
项目地址：西湖区之江320国道南，鸡山路八角路交叉口东北侧
物业类型：高层、排屋
主力户型：90、140平方米
预计开盘时间：2012年春节后
期待理由：天阳置业携其优质户型的又一次亮相，作为西湖区最后的山景公寓，以外围丰富景观资源为依托，以高性价比回馈倾心于之江板块的刚性需求置业者。
杭州宝龙城市广场
项目地址：下沙经济开发区2号大街与25号大街交叉口东北角
物业类型：高层、排屋、酒店式公寓
主力户型：83-90平方米
预计开盘时间：2012年春节后
期待理由：宝龙集团在的第31个大手笔项目，是下沙新城以多业态综合性商业为主题，集高层住宅、联排别墅、非毛坯SOHO、综合商业、步行商业街等形态为一体的地标型城市综合体。
滨江·凯旋门
项目地址：江干区东至双菱新村，南至杭钻机械制造公司，西至凯旋路，北至庆春东路
物业类型：高层
主力户型：90-180平方米
预计开盘时间：2012年下半年
期待理由：滨江集团的凯旋回归，拥揽多配套、的市中心高端品质大宅。
祐康·紫金府
项目地址：申花板块，西至古墩路，北至方家北路
物业类型：多层、小高层、高层
主力户型：90、170、180平方米
预计开盘时间：2012年
期待理由：据守“杭州徐家汇”之称的申花核心区，运用建筑的形体组赋予整个建筑群以高雅、清新的外观特征，以独特的气质体现项目的豪宅品位。
保亿·丽景山
项目地址：余杭区文一西路上仓路南侧
物业类型：高层、排屋
主力户型：高层90-140平方米，排屋210-260平方米
预计开盘时间：2012年上半年
期待理由：近邻西溪湿地，以围合式排屋打造出项目别具一格的坡地生活体验，面向拥有二次改善及改善置业理想的购房者。
莱蒙·水榭山
项目地址：富阳东洲板块，北临江滨东大道，东至东桥路
物业类型：高层、排屋、别墅
主力户型：150-450平方米
开盘时间：已于2011年12月25日首期开盘
期待理由：豪宅缔造专家莱蒙国际在杭州的项目，将极具度假感、风情感的东南亚建筑完美融汇于江浙风土，以联排别墅+高层公寓的独特产品，为杭城带来全新的人居体验。
赞成·檀府
项目地址：余杭区临平邱山大街与藕花洲大街延伸段交汇处
物业类型：高层、排屋
主力户型：高层88-132平方米、排屋260-300平方米
预计开盘时间：2012年上半年
期待理由：临平主城区中心大盘，处于地铁一号线首站辐射圈之内优越区位，居城市横轴线——邱山大街和藕花洲大街的聚首之地，由新古典高层公寓和法式大院落联墅构筑而成。
金昌·春和钱塘
项目地址：萧山区钱江世纪城飞虹路与民和路交叉口
物业类型：高层
主力户型：90平方米
预计开盘时间：2012年下半年
期待理由：绍兴金昌集团汲取18年开发经验在杭州的荣耀巨献，筑就CBD公园豪宅典范。
中铁·逸都
项目地址：余杭区临平街道北沙路与荷花路交汇东北处
物业类型：高层
主力户型：85-137平方米
预计开盘时间：2012年下半年或者2013年上半年
期待理由：世界双500强企业、107座鲁班奖获得者——中国中铁在杭州的项目，小区景观资源丰富，周边配套优厚，且近享地铁利好，是临平又一优质刚需项目。
金色草庄
项目地址：杭州机场路草庄公园南侧
物业类型：高层
主力户型：88—138平方米
预计开盘时间：待定
期待理由：万科与滨江在杭州的首度合作，立足于城东新城未来城市枢纽发展前景，依托大牌开发商品牌优势与开发经验，共同打造值得期待的城东楼盘。
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