[摘要] 楼市回暖，土地先行。在房地产市场销售火热的带动下，房企拿地热情也如天气一般逐渐升温。在国内，龙头房企、上市房企甚至中小房企如饥似渴地拿地热情，让许多城市的地价纪录被频频刷新。
融资成本高，本土民企被外来大鳄挤向边缘
今年5月，任志强在接受记者采访时曾说：“杭州的房子不只是杭州人在买吧？我知道许多外地人都爱在杭州买房子。”言下之意，杭州的房子如此受欢迎，房价如何降得下去。
而如今，不只是杭州的房子受外地人欢迎，杭州的土地更是受外来房产大鳄的热捧。在今年1-6月的杭州土地市场上，主城区一共出让26宗宅地，其中19宗被外来大鳄收入囊中，贡献土地金246.5亿元。这19宗宅地可建面积达222.7万平方米，占宅地总可建面积的84%，可以说今年上半年杭州主城区逾八成出让宅地被外来大鳄包揽。
土地是开发商赖以生存和发展的战略性资源，开发商拿地主要基于两点判断：一是看好后市，二是看好拿地城市和区块的前景。细数这半年来，首次进入杭州的就有万达、首开、越秀、旭辉、港中旅等8家外来房企，不少是以高溢价竞得多宗优质宅地，可见他们对杭州市场的渴望。与此同时，万科、中海、龙湖、金隅、融科等外来房企也在继续拿地，扩大在杭州的布局。一位外来房企高管曾表示，杭州主城区不大，虽然没有一线城市的人口和城区规模，但城市实力、市民消费力以及独有的自然景观历史人文资源、对周边城市的辐射力等等都使得杭州极具魅力，让外来大鳄们“来了不想走，没来的争先恐后要挤进来。”
此番外来大鳄的“攻城略地”考虑的不仅是扩大市场份额，更是扩大什么城市的市场份额。双赢机构的章惠芳表示，一个企业也有它的“二八”现象：即在20%的城市取得80%的销售额和利润。而杭州，就是众多大鳄纷纷争夺和中意的20%的城市之一。
这一轮“圈地”，本土房企明显底气不足。谁都知道，浙江是民企大省，90%以上的企业都是民营企业。在今年博鳌论坛西湖峰会上，一位杭州房企高管提出一个众多民企关心的问题：“有央企背景的房产公司正在越来越多地占领房地产市场，民营企业的生存发展之道又将如何？”对此，住建部政策研究中心副主任秦虹表示，在资金方面，民企的确不占优势，生存发展之道便是做好房产品，提升品牌。
据分析，在杭州土地市场上，地价超过10亿元的地块开发商基本属于上市公司和国企央企，不少上市公司具有外资背景。这些上市公司和国企央企融资能力强，资金成本低，一般年息仅3%—5%，而本地房企的财务成本一般在10%—15%,所以有些土地拍卖成交价按民企测算已经无利可图，而资本大鳄却还有利润空间。融资成本高，再加上土地价格被外来大鳄一再拍高，使得本土房企想在主城区拿地补充土地储备显得十分艰难，迫使他们转战边缘城市，或者其他二、三线城市。
不过，相对于本土房企的开发速度，外来大鳄的节奏明显要快很多。许多外来大鳄采取快节奏的操盘策略：快速拿地、快速开盘、快速销售，从而快速回笼资金，“快销”带来宽裕的现金流，再投入下一轮的拿地开发中。当然，这种快节奏往往是和企业的管理模式、开发效率有关，很多房企在拿地之前就完成了所有的前期设计和规划。快节奏的开发速度也限度地为开发商提高了资本周转，减少了财务成本，也能更有效地规避政策风险。这或许也是值得本土房企借鉴的。
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