[摘要] 楼市回暖，土地先行。在房地产市场销售火热的带动下，房企拿地热情也如天气一般逐渐升温。在国内，龙头房企、上市房企甚至中小房企如饥似渴地拿地热情，让许多城市的地价纪录被频频刷新。
是什么让土地市场如此亢奋？
我想现在杭州开发商应该会后悔，去年没拿地“太亏了”。 如果时光倒回，我相信大多数开发商是愿意回去“捡漏”的。去年上半年土地市场“寒气逼人”的寡淡程度， 完全和今年上半年地王频现的土地市场，形成了鲜明的对比。
经历前两年的调控之后，土地需求出现了一个暴发式的增长。数据显示，今年上半年杭州主城区(不含萧山、余杭)，土地出让收入总额达413.9亿元，创近五年同期水平，同比去年大幅增加416%。与此相对应的是，高溢价地块频频出现。据悉，1-6月，除两宗住宅商业混合用地“遇冷”外，其余24宗宅地溢价率均超过30%。犹记得，去年上半年，杭州政府大幅降低门槛卖地。面对难得的抄底机遇，遭遇政策调控和回笼资金不畅的地产大鳄集体选择“零拿地”。而今，就像购房者错过个盘点，时隔不过一年，开发商能跟政府“讨价还价”时代一去不返。
去年10月至今，杭州主城与余杭一些板块的楼面价屡创新高，中海三堡地块刷新杭州宅地总价和楼面价（剔除保障房面积）双地王纪录、龙湖创丁桥地王、莱蒙夺奥体地王、越秀勾庄创地王。当然，杭州不是个例。近来，北上广等一线城市土地拍卖居住用地溢价率达上限，仅上海5月份就8次刷新总价地王纪录。
其实，公众对高地价的过度关注，主要是担忧高地价会否助推高房价。毋庸置疑，土地成本、建造成本（含融资成本分摊）、管理成本、预期利润、应交税费是房价的主要构成要素。据了解，目前，土地出让金、购买土地融资成本等与土地相关的成本，占房价五成以上。这意味着，土地成交单价趋高，房地产成本大幅增加，绝大多数楼盘需要用更高的房价才能支撑高地价。
为什么说绝大多数，而不是的。这是因为目前的市场行情下，高地价并不意味着就能卖出高房价。就如购房者投资失误会被套一样，开发商如果在土地市场上判断失误，也会出现被深套，不得已采取亏本或割肉行为。今年，当初的申花地王雅戈尔在拿地三年后选择黯然退出，足以表明，土地作为一种自然形成的“特殊物品”，虽然稀缺性决定了内在价值，但也并不足以成为衡量高房价的标准。伴随着宏观调控政策的持续化，并不是所有的“时间换空间”策略都能在土地市场上成功实现。
此外，值得注意的是，杭州土地市场的升温和外来房企大鳄的强势进入不无关系。今年上半年杭州出让土地多半被外来房企斩获。仅上海某房企在杭州土地市场“四天拿三地”的表现，就足以表明土地市场竞争激烈。令人遗憾的是，在外来大鳄强大资金实力面前，杭州的本土房企基本上集体“失声”。资金话语权的效应，在未来土地市场将进一步被放大。
虽然“钱荒”未解，但开发商们却拿地热情高涨、出手阔绰。那么，是什么让土地市场如此亢奋，也许只有开发商心中的预期房价看涨这一主因了。
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