[摘要] 今天早上，作为全国九大省会城市巨型车站建设工程的“收官之作”、亚洲最大的交通枢纽之一——杭州火车东站以全新的姿态，正式亮相。
借势新东站正式启用
城东新盘集中放量，二手房市场相对稳定
自2008年东方红街打造城东新城“枢纽盘”至今，新东站一直是城东诸楼盘的一大卖点，随着新东站的正式启用时间逐渐临近，又再度让区域楼市升温，不论是一手房还是二手房市场都相当活跃。
枢纽效应提前预支
一级土地市场5年卖地135亿元
从一纸蓝图到正式启用，新东站利好影响地产界已经超过5个年头，而这当中受益的恐怕是城东新城板块。
和很多新兴板块一样，城东新城板块本没有商业楼盘，的玉兰公寓、东方红街都属于“拓荒牛”，但依靠新东站的枢纽效应且适逢2009年楼市回暖，东方红街等楼盘曾一度成为温州炒房团的关注焦点，价格不但一路飙升，还一房难求。在上涨行情的推动下，城东新城的土地市场也是不断升温，实力房企争相入驻。有统计显示，从2008年至2013年5月28日，5年时间城东新城卖地26宗，成交总额达到135亿元，已经有滨江、广宇、天阳、德信、江苏华广、宁波中宇、华润万家(香港)、淮南矿业、港龙控股等众多本地实力房企以及外来黑马进入。
可以说，借着新东站的概念，城东新城一开始起点就很高。2009年12月24日，本土大鳄滨江房产出现在城东新城首宗土地的出让现场，以17.1亿元总价摘得曙光之城地块，当时的楼面价就已经达到12684元/平方米。2011年7月14日，杭州老牌房企广宇和浙信携手拿下了天城单元宅地，总价9.6亿元，楼面价再创新高，达到13247元/平方米。此后，由于政策调控的影响，城东新城的宅地价格曾一度有所回落，但随着新东站工程的一步步接近完工，板块内土地价格出现了新一轮上涨。今年5月28日，城东新城有三宗地块集中出让，其中两宗为宅地，分别被淮南矿业集团和天阳置业拿下，楼面价为14711元和13804元/平方米，都创下该板块的土地单价新高。
受城东新城土地市场暖意的影响，城东其他新兴板块也在土地市场上异军突起，紧邻城东新城的普福板块就是最明显的一个。从2011年6月14日远洋以总价10.44亿元、楼面价8516元/平方米拿下“心里”地块后，去年包括万科、保利、铁建、中大等一众一线房企纷纷进驻，短短一年时间，楼面价已经逼近万元大关。而位于城东新城东面的艮北－牛田单元宅地更在今年2月被世茂以总价10亿元、楼面价11145元/平方米收入囊中，进一步提升区域地价。
城东下半年新盘将扎堆开盘
刚需盘借枢纽利好走量
在去年土地市场一片热闹的背景下，城东楼市也将迎来一个集中放量期。
据了解，自去年滨江旗下两大楼盘——曙光之城和金色黎明以及万科的草庄开盘后，城东新入市楼盘并不多，尤其是市面上较受欢迎的刚需房源更是显得供应不足。但随着一些新出让地块项目的亮相，从今年下半年开始，区域内的一手房供应将充足不少。像城东新城内彭埠和天城两个区域的新盘也将在今年集中面市。像位于彭埠的德信·东望将于7、8月份首开，该楼盘主力面积为89平方米、130平方米，尤其89平方米做到了三房两卫，有南北两个阳台的可变空间以及飘窗面积赠送，对品质刚需购房者来说，是高性价比的体现。而天城单元内近期将开盘的是天阳·尚城国际，这个楼盘户型面积也在75平方米－130平方米，目标客群为高端刚需和首次改善人群，会有相当数量的小户型供应；比尚城国际稍晚开盘的是新天地·天城府，算是区域内规模较大的品质住区，规划总户数约1800户，主力户型84平方米-89平方米。此外，城东体量的项目——滨江·金色黎明大三期也将面市，预计会有近千套小户型房源流入市场。
而新兴的普福板块一众新盘也将加入供应队伍，除了在售的远洋·心里，上周六开盘的万科·紫台也有千套左右的房源面市，中国铁建国际花园预计最快8月首开，推出89平方米为主的房源；还有保利普福项目案名未定，但基本确定规划小户型为主，预计年底面市。
从市场实际接受程度看，城东各板块楼盘已成为购房者的热门选项。上周刚刚开盘的紫台推出189套小户型房源，均价21000元/平方米，当日销售8成，一日揽金超3亿元。而某个正在蓄客的楼盘负责人也告诉记者，目前蓄客情况非常好，鉴于新东站即将启用，房子的定价上也会比之前预想的再往上调一点。
地铁、新东站利好支撑，二手房底气足
相比其他区域，成交量下降程度小
新东站开通在即，周边二手房价会不会有什么变化呢？“房价倒是没有什么明显变化，不过离新东站最近的濮家新村板块、天城板块以及三里亭板块二手房成交量比其他区域坚挺一些。”华邦地产离新东站最近的门店在濮家新村，店长蒋小敏告诉记者，他们公司统计了一组数据显示：去年以上三大板块共计每月二手房成交量在100套左右；受到总体行情下滑的影响，今年半年来，这三大板块共计二手房平均成交量在70套左右。虽然成交量有所下降，但比其他区域下降程度较小。
蒋小敏举了一个例子。他说，二手房成交量下滑厉害的拱宸桥一带，去年月成交量在80套左右，而今年上半年平均成交40套，相当于减少了一半。“新东站附近的三大板块成交量没有锐减，是因为有着地铁一号线、新东站等大型交通配套的支撑，这个区域有了底气。”他说。
随着新东站建设接近尾声并且启用，这一带的二手房关注度也提高了。位于新东站北侧，城东新城核心区域内启动，规模的楼盘中凯东方红街，今年上半年，二手房需求量比去年多一些。驻扎在附近的一位经纪人小夏告诉记者，去年上门店买房客户中，很少有指明要东方红街二手房的，而今年平均每月都会有三四组客户要找东方红街的房源。从需求来看，以90平方米以内的中小户型为主。“投资客基本没有了，基本是刚需，都要找小面积房源，所以东方红街100平方米以上的二手房几乎没有成交。”在经纪人小夏看来，东方红街的成交活跃度与新东站的建设进程有着密不可分的联系。
“2011年受到楼市限购限贷影响，东方红街两三个月都没有成交一套二手房；去年平均一月成交两三套；现在新东站启用，小区上半年成交量明显多了，平均一个月成交三四套房源。”小夏介绍，目前东方红街二手房成交均价为2万元/平方米，60多平方米的一室两厅和89平方米的两房两厅最俏。
据了解，东方红街2008年首次开盘，首推住宅房源，当时开盘均价13000元/平方米左右，此后续推房源价格一路上涨，最后一批精装酒店式公寓开盘价格达到28000元/平方米。东方红街2010年交付，进入二手房市场。当年高位的时候，二手房价格达到2.4万元/平方米。如今随行就市，成交均价稳定在2万元/平方米左右。
周边集体土地回迁房多，交易不活跃
租赁房源丰富，生活配套有待完善
最靠近新东站区域，可交易的商品房并不丰富，这是因为周边大部分是集体土地性质的回迁房。经纪人陈静波告诉记者一个情况，诸如新东站旁边的回迁社区新风苑、明桂北区、明桂南区等，光是这三个社区的回迁房量就占了新东站附近房源量的一半，而这些都是集体土地性质的，不能出售，只能出租。类似以上三个小区的情况，东站附近还有很多，所以买卖市场上看不到这些房源的踪影。
回迁房不能出售，就拿来出租。回迁房源户型普遍较小，五六十平方米的两室一厅为主，正好切合租赁主流户型，颇受市场欢迎。据了解，这些回迁房租金比市中心低，比如新风苑一套两室一厅的房源出租，月租金2500元/月，比市中心低500元/月左右。
活跃的租赁可逐步带动人气，加上回迁户的入住率提高，新东站周边住宅小区的商业开始丰富起来了。以东方红街为例，目前小区门口商铺经营率超过七成，经营着水果小超市、药店，还有沙县、麻辣烫等餐饮，最近又有品牌蛋糕和咖啡店进驻。
“不过，我们还是要看到新东站附近小区整体商业氛围不够浓厚。”一位业内人士坦言：虽然新东站是一个大型交通配套，但在刚需当道的市场行情下，自住者最关心的是居住区周边的便民配套，如农贸市场、医院以及便利的公交出行线路，这些与日常生活息息相关。从目前来看，新东站周边还不够成熟。业内人士判断，等新东站启用一两年以后，大量人流聚集，商业成型，区域居住性增强，到时房子才可能增值。
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