[摘要] 2012年楼市将会怎么走，直接受制于政策。从杭州本地来说，“双限令”是否会延续、房产税有没有可能开征、刚需和改需谁会得到“松绑”、商业项目是否会因新政一蹶不振……所有与政策相关的话题都已成为业内谈论的重点。
非住宅类项目新规出台 商业用地由热转冷
从2011年末起，杭州市主城区土地市场似乎进入了“商业高峰期”：1月出让的4宗地块，2月至今出让的8宗地块，皆为商业用地。而据统计，在2011年主城区土地出让金下滑明显的基础上，全年商业用地成交额不降反升，同比上涨8%；争夺也异常激烈，频频上演拉锯战。
“原因很简单，此次市场调控主要针对住宅市场，因此要通过商业地块来带动土地市场及整体市场。这也是供求关系所决定的：商业项目不限购不限贷，购房者尚有能力购买，开发商方面也更为偏爱。”业内人士如是说。
然而，近期出台的新规对商业用地而言却如同当头棒喝。1月18日，杭州市政府下发《关于进一步规范商业办公等非住宅类项目规划设计与管理的实施意见》，要求商业办公楼“去住宅化”，在设计、推广、案名等方面做了严格限制，并禁止出现带有居住功能的暗示。如此新政，或将终结目前市场相当热衷的酒店式公寓等类住宅的热销神话。
《意见》中主要有三点对酒店式公寓市场影响颇大——无独立卫生间、禁止设置外挑式阳台和飘窗、整幢销售，另外，项目名还不能取类似“公寓、家园、花园、花苑”的字眼，这使得酒店式公寓的居住功能几乎不复存在，导致今后杭城的所谓的商住项目慢慢减少，乃至绝迹。
》》》搜房::杭"禁酒令"登上台面 酒店式公寓或绝迹?
华坤道威整合营销机构营销总监刘杰表示，因为之前已出现过类似的规定，开发商对此次的新规并不敏感，而相关部门在后期推出商业地块时，可能会更偏向于区域配套商业，如小区底商、写字楼等，暂时令开发商打消做酒店式公寓的念头。
“一直以来，由于开发流程相对复杂，开发商对商业地块的取得都是比较谨慎的；新规出台后，开发商拿地也会变得更加深思熟虑。”刘杰说。
而这不是封死了商业用地的利润模式吗？淡市下如何解决土地的去化问题？这一点，将成为摆在相关部门、做地单位面前的新课题。近两天商业用地直接出让的冷清表现，也是给土地市场再度敲响了警钟。
地价低谷将出现 开发商拿地热情或高涨
尽管如此，在与开发商的交流中记者发现，开发商仍然对杭州市场存在拿地热情。
“对于地价走势，开发商众说纷纭。”杨攀说，“有人说，今年是最坏的时机，这无疑与企业本身资金实力有关。有人说，今年是的时机，拥有这样想法的企业，其思路根本不外乎‘抄底’二字。”在杨攀看来，能不能抄到最底并不重要，最重要的是能在谷底附近入市，“若以这样的标准来衡量开发商的拿地原则，房企的机会还有很多。”
业内普遍认为，尽管经历了2011年的严厉调控，但多数开发商“囤粮”是成功的，资金是充足的；拿不拿地，只需要时间来观望。正如欣盛房产总经理李晓桃所说，欣盛一直以来稳健地发展，使其受本次调控影响不大，资金也非常充足。“我们本来2011年要出手拿地，但预计到2012年或是更好的拿地时期，所以预计将在2012年出手。”
宝龙房产杭州公司营销总监熊国华也表示，宝龙在今年下半年可能会有继续拿地的计划。“一来，公司需要继续扩充土地储备，在杭州多点开花；二来，则是考虑到今年土地价格存在下降的趋势。”
“所以我们可以说，2012年的问题，不是资金是否充足，而是观望情绪何时被打破。”杨攀说。刘杰则补充认为，只要2012年有出让，一些基于长期发展考虑的开发商肯定会产生浓厚兴趣，拿地价格也会相对理性，“一句话，离谱的价格不会出现，但拿地热情肯定是高涨的。”
按照拿地两年后上市的常规开发进度，这些总量2211亩的地块将在2012~2013年期间上市。然而，就在春节前后，一则名为《关于进一步规范商业办公等非住宅类项目规划设计与管理的实施意见》的文件却让热衷于拿商业地的开发商措手不及。这则将于2012年2月11日开始实施的《意见》规定，商业地不得打擦边球开发公寓或酒店式公寓产品。而据记者了解，大多数拿商业地的开发商都打算作“类住宅”开发。新规定下，这些总量达到2211亩的商业地将如何消化？》》》新闻详情：禁酒令给拿地热当头一棒 2211亩商业地怎消化
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