[摘要] 中金国华董事长认为，国内投资者“不了解”国外法律政策、海外企业运作方式等，出海投资处于被动。
海外房地产投资整体回报不是特别高
新京报：实际上很多投资人也发现了一些情况，比如海外投资房产的回报似乎比预想的、或者报道的价格涨幅低，这是为什么？
李宾：海外房地产投资实际的投资回报其实并不是特别高，处于一个较为适中的水平。不过我们投资海外地产一般会加一部分杠杆，这样自然对回报有一定的提升作用。跟国内一样，美国一线城市的写字楼租金一般为3%-6%；而二三线城市的回报较高，部分可能达到10%以上，当然相对的风险也更高。一般来说，美国二三线城市的房价受经济影响的幅度较大。
新京报：那么在投资标的的选择上，是不是能根据需要区分出较高的项目和较低的项目？
李宾：我们不建议单纯按区分。选择项目的时候需要根据不同的项目做针对性的处理，这需要综合考虑投资人的风险偏好、投资时间长度以及收购后的用途等因素。如果想长期持有，我们建议收购一些稳定物业，比如写字楼和公寓，其回报比较稳定，风险较低。但是如果想持有一段时间后退出，则需要对当地的情况做一定的分析，根据市场状况来选择标的。
新京报：在一些区域市场，房价一度出现过大跌。比如有网友说2010年在新西兰购买的房产，现在已经跌了10%，此时海外投资房产会不会又经历类似次贷危机？会不会“抄底”抄在了山顶上？
李宾：在海外，不同的国家经济状况差异甚大，不同国家在房地产领域的机会也不一样，有回报肯定存在风险。不可能保证的回报。自2008年开始，海外市场的杠杆化收紧了很多，尤其在北美。曾经北美市场好的时候，根本不愁资金，本土机构只需要在本地就可以融到资金。但是2008年以后，美国本土的很多开发商遭遇融资难的问题，所以逐渐开放市场，开始寻求海外的融资机会。近几年来自全世界的资金开始涌向美国，投资于美国的房地产市场之中，市场逐渐回暖，我们认为在短期之内不会发生次贷危机的状况。
近几年为了吸引各国投资人，不少国家都出台相应的政策帮助海外投资人到本土投资物业，这对刺激当地经济发展起到有效的作用。不少房市回暖的国家，经济也渐渐开始复苏。我们对短期的全球经济发展还是抱有比较好的期望，不过经济有周期，下一个转折点是什么时候，还有待我们观察。
新京报：在海外房地产投资热的同时，投资陷阱也不少，对中国企业和个人赴海外投资房产有何建议？
李宾：我们认为作为一个投资人，而不是投机人，拥有清醒的头脑是非常重要的。
首先，相信专业。我们知道不少中国投资者在海外投资常常找朋友帮忙看项目，但是这样可能造成他们作出错误的选择。虽然在海外工作的朋友对当地比较了解，但是专业领域的尽职调查由专业的机构执行更为合适。另外，他们有更多渠道获取的项目，所以必须依靠专业的团队为我们寻找项目标的。
其次，当我们对一个地方的环境不是特别了解的时候，聘请当地专业的人士来管理项目，尽量不要单独去管理。如果不是打算持有自用，我们非常支持投资者以参股的方式与海外机构共同管理海外项目，而非控股。
最后，要回归理性。投资项目一定要做好清楚的尽职调查，了解自己的实际需求，采用符合当地的资本运作方法来管理项目，保证项目的有效退出。
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