[摘要] 对于大多数房产开发商，2014年的春夏季节，带来的可能是深深的寒意。
部分房企存偿债风险
中小房企的饱受煎熬，一方面给有意并购的房地产基金带来机会，一方面也给之前向这些房企提供借款的金融机构带来了经营风险。
“基金公司永远是在你最困难的时候出手，绝不会雪中送炭。如果在一家公司快破产的时候买项目，对他们来说就是最成功的。”上述房企高管说。
瑞安房地产没有透露近期出售的西湖天地的交易价格，但据推测，在目前的行情下，价格不会很高。
蔡为民了解到，目前国内众多房企都处在资金严重缺乏的状态下，市场上有大量的项目待转让，最近数月，房地产项目的转让非常频繁。另外，很多信托公司对房地产公司的要求越发苛刻，除了要求20%以上的高之外，还会要求房企在一、二线城市有项目。
“中国前100强的房企中有不少缺钱的，可以说除了央企、国企，其他公司都缺钱。”蔡卫民说。
蔡为民甚至预言，今年下半年房地产行业可能出现四种现象，包括房地产信托违约、楼盘降价、房地产项目股权转让以及房产中介公司倒闭。对于基金来说，地产行情眼下还未见底，要到下半年，上海等一线城市价格降幅达10%~15%时，基金才可能会较大规模出手。
在项目和股权的交易过程中，目前买方的议价能力更强，因此开发商面临的是“保命还是保本”的选择，决策存在失误、抗风险能力差的中小房企将会经历一轮洗牌。
而对那些提供给房企借款的金融机构来说，上述洗牌很可能会孕育一定的金融风险。事实上，去年记者就曾报道过上海新江湾城、松江等地区的房地产项目因为债务到期无法偿还，而给信托借款机构带来的一系列负面影响。而在今年，这种中小房企到期不能偿债的风险有可能继续存在，甚至比去年更严重。
房企积极布局新领域
面对愈发艰难的市场环境，中小房企的出路在哪？房地产市场的不景气，导致一些房企通过各种途径逐步退出房地产，而那些具有一定优势，只是存在暂时困难的房企，开始在业内转型。
融创对绿城的收购提供了一种思路。宋卫平将绿城出售后转向新 “蓝城”，不再从事高风险、资金需求庞大的全产业链房地产开发，而是将精力集中于其擅长的代建业务，以优势与同行合作。此外，上海的仓储物流地产并未受住宅市场的气候影响，反而出现了机会。
世邦魏理仕数据显示，自2011年以来，国内主要城市优质仓库整幢收购交易金额约为44亿元，其中上海独占九成。平均投资高达6.7%。近期工业用地新政的出台，将对上海工业土地和物业市场产生重大影响。
世邦魏理仕中国区工业及物流服务部主管高级董事罗瑾认为，新政的出台是因为上海建设用地指标迫近上限、土地使用效能亟待优化，万科等龙头房企都开始积极布局这一领域。
一些房企尝试通过服务、深化利用资源创造更大价值，以降低投资风险。其中，大数据的运用让房企在拿地前有更精准的判断，在项目开发设计和配套上更令消费者满意。总之，房企精细化运作、升级转型已经势在必行。
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