[摘要] 临近年关，市场关心的话题自然转向了预测2014年楼市走向。这一点或许可以从商业大佬们近期在楼市的投资动作中看出些端倪。不久前，由阿里巴巴、复星、银泰合资的菜鸟网络公司在郑州投资买下一个物流园；另一方面，据中指研究院统计，全国已有超过80家房地产商进入养老地产领域，它们会是资本的下一个逐鹿战场吗？
商业综合体井喷带热物流地产
“仓储物流是房地产领域的冷门，但随着电子商务的兴起，忽然在今年变得炙手可热。”仲量联行亚太区董事柯志谦表示，未来如果自贸区试点范围进一步扩大，随着中国物流吞吐量的增加对物流仓储的需求量将更大。
除了马云在物流地产加速布局，记者在采访中了解到，澳大利亚嘉民集团、新加坡丰树、普洛斯等工业地产巨头也在加大对中国物流仓储地产的布局。
“中国对仓储物流的需求在未来几年可能会出现爆发式增长，一些仓储物流市场的需求可能会出现爆发式增长。除了已有的工业综合物业，我们还在上海周边及经济发达的城市带寻找新的物流。”嘉民中国区运营总经理黄炜在接受记者采访时说。
对于外资地产巨头加大在中国仓储物流的布局，业内人士指出这与中国商业综合体、电子商务的巨大需求有直接关系。
“当国内房企关注终端消费市场的时候，外资却看到了另一个为商场提供物流服务的市场。除一线城市不断增加新的商业地产之外，天津、重庆、成都、武汉、沈阳等二三线城市未来三年就将有超过450万平方米的商业项目面世。这些商场运营的背后，有一个庞大的物流需求的市场。”世邦魏理仕工业部董事罗瑾在接受记者采访时说。
而与商场存在竞争关系的电子商务运营商，对物流地产的需求量则更大。
黄炜在接受记者采访时指出，由于电子商务货物运转的周期比实体店更快，因此电商爆发式的增长给物流仓储地产带来的需求，比商业综合体的影响更大。
嘉民的研究报告指出，中国电子商务的规模在2012年已经较2011年增长了73%至1.3万亿元人民币，嘉民预计2015年国内电商的规模将增至4万亿元的规模。
“未来的三至五年中国将成为全世界的物流合同市场。然而中国的仓储市场将面临供不应求的局面。”黄炜指出。
据了解，中国的人均仓储供应面积只有美国的7.5%，而在城市商业综合体正在集中面市和电商崛起的背景下，仓储物流地产的投资净率甚至高于商业地产。
“也许工业地产很冷也不起眼，但我们的投资净率在6.5%-7%左右，要比商业地产高很多。国内商办楼的率能达到5%已经很不错了，多数商办楼的只有3%左右。”一家工业地产开发商高层向记者表示。
黄炜向记者表示，如果对政府的考核仍然以GDP作为重要的标准，工业用地供应紧张的局面将维持下去，而第三方的物流仓储投资者也将继续获得较高的率。
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