[摘要] 临近年关，市场关心的话题自然转向了预测2014年楼市走向。这一点或许可以从商业大佬们近期在楼市的投资动作中看出些端倪。不久前，由阿里巴巴、复星、银泰合资的菜鸟网络公司在郑州投资买下一个物流园；另一方面，据中指研究院统计，全国已有超过80家房地产商进入养老地产领域，它们会是资本的下一个逐鹿战场吗？
临近年关，市场关心的话题自然转向了预测2014年楼市走向。这一点或许可以从商业大佬们近期在楼市的投资动作中看出些端倪。不久前，由阿里巴巴、复星、银泰合资的菜鸟网络公司在郑州投资买下一个物流园；另一方面，据中指研究院统计，目前已有超过80家房地产商进入养老地产领域。物流园和养老地产，它们会是资本眼中的“香饽饽”吗？
物流地产或现爆发式增长
马云已开始拿地
在地产界一直被视作冷门的工业地产，近期升温的速度在加快。
11月6日，由阿里巴巴、复星、银泰合资的菜鸟网络公司将在郑州投资一个物流地产。记者了解到，在签下郑州项目后，菜鸟网络将投资物流仓储的下一个目标放在了成都、重庆为中心的西南城市群。
与此同时，澳大利亚嘉民、新加坡丰树、普洛斯几大工业地产巨头各自宣布了自己在中国投资物流仓储的实时项目或计划。
记者在采访中了解到，由于地方政府工业用地供应有限，加之商场和电商需求量急剧增加，使得国内优质仓储物流的率远高于商办楼的平均率。
今年5月底，由马云、郭广昌、沈国军联合发起成立了菜鸟网络后，菜鸟网络就先后在天津、上海、广州、武汉布局物流地产。按马云未来将在9个核心城市建立中央仓储并在二十几个城市建立中转仓的规划，菜鸟网络将在2000多个城市进行布点，总投资规模将超过3000亿元。
商业综合体井喷带热物流地产
“仓储物流是房地产领域的冷门，但随着电子商务的兴起，忽然在今年变得炙手可热。”仲量联行亚太区董事柯志谦表示，未来如果自贸区试点范围进一步扩大，随着中国物流吞吐量的增加对物流仓储的需求量将更大。
除了马云在物流地产加速布局，记者在采访中了解到，澳大利亚嘉民集团、新加坡丰树、普洛斯等工业地产巨头也在加大对中国物流仓储地产的布局。
“中国对仓储物流的需求在未来几年可能会出现爆发式增长，一些仓储物流市场的需求可能会出现爆发式增长。除了已有的工业综合物业，我们还在上海周边及经济发达的城市带寻找新的物流。”嘉民中国区运营总经理黄炜在接受记者采访时说。
对于外资地产巨头加大在中国仓储物流的布局，业内人士指出这与中国商业综合体、电子商务的巨大需求有直接关系。
“当国内房企关注终端消费市场的时候，外资却看到了另一个为商场提供物流服务的市场。除一线城市不断增加新的商业地产之外，天津、重庆、成都、武汉、沈阳等二三线城市未来三年就将有超过450万平方米的商业项目面世。这些商场运营的背后，有一个庞大的物流需求的市场。”世邦魏理仕工业部董事罗瑾在接受记者采访时说。
而与商场存在竞争关系的电子商务运营商，对物流地产的需求量则更大。
黄炜在接受记者采访时指出，由于电子商务货物运转的周期比实体店更快，因此电商爆发式的增长给物流仓储地产带来的需求，比商业综合体的影响更大。
嘉民的研究报告指出，中国电子商务的规模在2012年已经较2011年增长了73%至1.3万亿元人民币，嘉民预计2015年国内电商的规模将增至4万亿元的规模。
“未来的三至五年中国将成为全世界的物流合同市场。然而中国的仓储市场将面临供不应求的局面。”黄炜指出。
据了解，中国的人均仓储供应面积只有美国的7.5%，而在城市商业综合体正在集中面市和电商崛起的背景下，仓储物流地产的投资净率甚至高于商业地产。
“也许工业地产很冷也不起眼，但我们的投资净率在6.5%-7%左右，要比商业地产高很多。国内商办楼的率能达到5%已经很不错了，多数商办楼的只有3%左右。”一家工业地产开发商高层向记者表示。
黄炜向记者表示，如果对政府的考核仍然以GDP作为重要的标准，工业用地供应紧张的局面将维持下去，而第三方的物流仓储投资者也将继续获得较高的率。
投资额超千亿 80家房企入驻
养老地产成资本“香饽饽”
包括万科、保利、招商、金地、远洋等在内的品牌房企目前都涉及了养老地产的开发。而中国平安等险资也不甘落后，纷纷在范围内大力布局养老地产项目。
现在养老地产格局形成了三足鼎立的格局，房企、央企、险资总投资额超过了千亿。
据中指研究院统计，目前已经有超过80家房地产商进入养老地产领域，而公开信息披露的养老地产项目也已超过百个。
在这些房地产的企业中，很多都是耳熟能详的大企业。比如保利。去年12月底，保利地产对外宣布公司的长期养老战略规划。当天保利地产董事长宋广菊对外表示，保利地产将打造由机构养老、社区养老和居家养老“三位一体”的中国式养老模式，目前在北京、上海、广州、成都、三亚等地已有六个养老产业项目在建。
据悉，2008年的保利就开始构思“养老地产”的概念，经过五年的准备，保利利用北京西山林语项目的酒店，改造成名为“和熹会“老龄公寓，并在2013年年初开始运营，成为保利在养老地产方面的试点项目。截至目前，该公寓共拥有200多个床位，拥有专业的护理人员，已有114人入住，年龄都是80岁左右的老人。
此外，远洋的养老项目——椿萱茂•凯健也已正式投入运营。
前段时间，万达也与中国的太平保险集团有限责任公司签署战略合作协议，双方将在养老地产及商业地产方面展开合作。万达集团董事长王健林表示，“养老地产一定是地产业今后突围转型的一个主要方向。”
养老地产一时之间成为香饽饽，大家都想分一杯羹。
但是中国商报记者在采访中发现，目前国内没有任何一家房地产企业真正做到“养老地产”。很多企业是以“养老地产”为概念，并不是真的去做“养老”。
同策咨询的研究部总监张宏伟表示，当前，养老地产市场是一个朝阳产业，市场需求空间巨大，因此，房企瞄准养老地产领域提前布局谋求转型，通过业务多元化规避未来住宅市场调控的风险，同时，转型后也为企业内部中长期现金流的逐渐形成做铺垫。比如保利地产已经制定比较明确的养老地产业务发展战略，万科在杭州发布了其实时的养老地产产品系列，其他房企在当前战略转型的市场阶段也会在这方面有新动作。
是养老还是圈地
目前房地产商还是以开发住宅为主，卖房子是永恒的主题。
目前的养老地产以住宅开发、自持金、租售结合、与政府合作运营四种运作模式。
中投顾问产业与政策研究中心主任扈志亮在接受中国商报记者采访时分析指出：“房地产开发商运营的养老地产主要是直接出售，这与普通商品房买卖毫无差异，只是在适老化配套设施方面更加完善。”
“另一种形式是租售结合，出租一部分，售卖一部分，售出部分有利于缓解开发商前期开发压力。”他认为，“会员制收费高额，会员每年缴纳高额会费，入住养老，开发商提供管家式服务，这种房地产的色彩淡化，养老服务将是企业长期盈利的根本。”
扈志亮表示，房企面临转型，养老地产未来大有可为。目前，房企做医院、看护、老年人护理等确实缺乏经验，但这些不是问题的根本，根本在于充足的资金、的社区运营机制和完善的内部管理，这个是对房企的挑战。管理机制理顺后，引入医院等服务性机构就不是难事。
新沃置业有限公司总裁王哲在接受中国商报记者采访时说：“确实存在房地产开发商打着养老地产的名义圈地。”
“但是也不能否认开发商或多或少的做了一些养老地产的事实。目前的情况看各种行为都有，但是纯粹的做真正的养老地产的开发商不多，很少。”
王哲在接受采访中提到，目前我国的养老产业并不是盈利的行业。首先存在制度的缺陷，无论在税收还是配置上的倾斜政策均没有出现。
“而开发商首先是追逐资本的，赚钱是位，开发商需要保证资金的平衡。”
“据我的了解，完全是养老地产搞房地产开发，但是一点养老的事情都不干的开发商也没有。或多或少，都会涉及到养老这一块内容。”
国外成熟的养老地产是和医院结合在一起的，医院和老人看护是其中重要的组成部分。
他解释说，因为建设医院并不是有钱就能做成，还需要人才资源以及政策配合。目前情况是由政府建立医院，在医院的建设方面开发商可以投入资金，当地政府负责运营。然后旁边的地产开发项目由房地产商去完成。“比如建学校，如果单纯开发商自己建学校，结果是没人来，一旦和知名学校合作，效果就是不一样的。”
他认为，养老地产开发就像早期土地开发过程一样，需要意识和政策达到一定程度后才能慢慢做到真正的养老地产。
从未来养老地产发展趋势来看，养老地产的开发模式、运营模式等势必会逐渐成熟。而开发模式、运营模式、服务体系“标准化”完成则有利于养老地产项目的快速复制与扩张，短期内主要城市及周边养老地产项目布局将大放异彩，甚至会出现一些性的养老地产品牌，这样总体上就推动了2014年至2016年中国养老地产的“爆发期”形成。
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