[摘要] 库存量大，去化缓慢，销售压力山大。这是目前杭州楼市的一个基本写照。本来越到年底，越可以悠闲，现在反倒变成又一段煎熬的时光。
“以价换量”是选择
如果说2013年我们见证的是杭州房价如何一步步从底部试探性向上爬升的话，那么按照目前的市场趋势来看，接下来我们很有可能要见证的是，房价将重新一点一点地向下寻求支撑。当10万多套的库存“泰山压顶”，当又一轮调控政策加码，当刚性购房需求日显疲态，那么，“以价换量”只能是选择。
当然，我们眼下看到的是，绝大部分开发商还不愿意这样做。经过了今年上半年的成交高峰，杭州的开发商普遍“不差钱”，当生存不再是要义的时候，利润自然重新摆上了首要位置。所以，今年以来，杭州楼市绝大多数的楼盘都在尝试着向上调整价格，尽管这种上涨是小心翼翼的。这样的结果，导致的是市场成交量在年底日益走向萎缩。尽管偶尔有老楼盘清盘优惠出现，但也是小打小闹，尚不成气候。
事实上，现在的市场不是2009年和2010年的市场，现在的购房者也不是以前的购房者，不管房子好与坏、贵与贱都能卖出去的时代已经过去了。所以，我们不难看到，在一些热点楼盘卖得风生水起的同时，市场上更多的是乏人问津的产品。只不过是，卖得差的楼盘总是主动“潜伏”，不像热销楼盘这样招眼。
这个12月，依然会有大量的新房源涌入市场。从现在的透明售房网上就可以看到，杭州市区(包括萧山、余杭)的可售房源已经接近11万套，这个数字已经超越了历史上的任何一个时期。今年上半年杭州楼市的火爆，已经提前透支了很多未来的购买力。在购买力已经提前消耗的情况下，如今市场上还有如此巨大的库存，就更加值得忧虑。毕竟，市场的购买力总是有限的，在如今限购限贷的调控背景下，拥有购房资格的家庭本来就不多，况且经过前六个月的消耗之后，市场潜在的购房需求已经大为减少，需要一段时间的休养生息以积蓄力量。虚弱的市场，却仍必须面对着近11万套这么一个天量数据。
当然，开发商的苦日子来了，也许意味着购房者的好日子来了，尤其是有着购房资格受到政策鼓励的刚性需求购房者，会成为开发商争夺的对象，真正做“上帝”的感觉会越来越强。
12月是开发商年末冲量的关键，也是市场购买力相对集中的时间段，因此，在未来的时间里，关键就是开发商如何用的产品、高效的服务、对路的营销以及合适的价格实现与市场需求的对接。而关建中的关键，就是合适的价格。
如果说上半年的成交量是开发商集体“以价换量”的结果，那么现在的市场其实更需要以价换量，否则没有出路。
这个冬天有点冷
“杭六条”出台的第二天，冷空气杀到，气象部门告知，杭州正式入冬了。在“集中供暖”只可能出现在炎夏并且是由“副高”来实现的江南，湿冷的冬季是比较难捱的。
其实，冷空气和“杭六条”这两者没有一丝联系，但杭六条确实是挟着寒意而来，此前北京、上海、深圳等一线城市已经相继加码楼市调控政策，杭州为巩固调控房价的力度、稳定市场预期而出台地方政策是在很多业内的意料之中。“杭六条”内容涉及住房用地供应、保障性安居工程建设、商品住房有效供应、信贷政策、税收政策、房地产市场监管等六个方面。归结起来主要包括调控土地供应和规范市场秩序两大方面：加快中低价位的商品住房供应，控制高端商品住房供应；第二套住房贷款的首付款比例提高到7成，要求严格执行差别化住房税收政策。这标志着调控政策的全面收紧，它的市场心理预期意义大于实际意义。
2013年许多一线城市如北京、上海等房价增长率超过20%，有专家调侃道：“房价如此桀骜不驯，明天肯定要接受政府‘再教育’。”并由此预判调控将深化，2014年的楼市表现将极为复杂，在政府的强力维稳下，楼市短期的情绪低落和小幅调整或不可避免。
相比北京上海等城市，杭州在2013年的房价变动比较小，同比增长11%，跟年初的调控目标基本吻合，属于比较合理。这跟杭州可售房源高居不下不无关系，今年连续数月来，杭州（含余杭、萧山）可售房源一直盘踞在10万套之上。如此巨大供应量在限购年代令众多开发商不得不采取低价跑量的销售模式来争取手握房票、左顾右盼的购房者。尤其是到了年尾，一些开发商在还贷、回款、年度考核等多重资金压力下，为迅速回笼资金，抛出了“清盘”、“一口价”等多种大力度促销，期盼以“贴地飞行”的价格来撬动日渐沉寂的市场，为增加年度销售额作最后的冲刺，然后可以回家“欢欢喜喜过个年”。
就在这个时刻，“杭六条”出台了。从后市来讲，杭州政策对“90/70”刚需客户为主的楼盘影响不大，但是改善性客户为主的项目，受到的影响会比较大，尤其是库存量本来就居高不下的大户型，可能会更加雪上加霜。
目前，杭州楼市有个数据是不容忽视的：二手住宅成交均价自5月以来连续下跌，只在7月份出现小幅上升，8月后再度持续下滑。11月更是以18772元的成交单价创下年度新低。作为楼市真实的风向标，二手房市场的价格走向一直是众多业内专家重视和研究的重要元素。“杭六条”更大的影响是在心理层面上，这样的政策出来对心理层面上的影响大些，不少本身观望的购房者会加重观望情绪，对房价看跌。
春节前后原本就是楼市的传统销售淡季，而今年冬天的寒意应该会更浓一些。不过，“杭六条”中的“增加大于20%的土地供应量”无疑是一项于市场经济思维的、多赢的调控手段，能从源头上加大平抑房价过快增长的筹码。
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