[摘要] 库存量大，去化缓慢，销售压力山大。这是目前杭州楼市的一个基本写照。本来越到年底，越可以悠闲，现在反倒变成又一段煎熬的时光。
为什么会有一个“挣扎”的卖房市场
上周，龙湖·春江彼岸答谢业主，我也有幸受邀参加。席间，龙湖杭州公司的营销总监直言，现在的杭州楼市实在过于冷清，众多项目的营销人员背负沉重的压力。龙湖这位老总说这番话时，周边正是90桌业主的推杯换盏，两者间构成一种奇妙的反差。就连龙湖这样，以营销和高去化率见长的开发商，也在担忧楼市的冰凉时，其他开发商的日子可想而知。“要是放到现在再来卖春江彼岸，可能情形就完全不一样了。”龙湖这位老总庆幸的是，他们选对了时间节点。
杭州楼市到底怎么了？我个人的基本判断是，楼市还将在挣扎的漩涡逗留很长一段时间。究其原因，有以下多重：1，经济大环境的疲软导致购买力的下降。这一点在改善型房源以及一些高端房源上，得到的明证。今年的高端市场，受限严重，总价逾千万的房子，更是销售维艰。销售厉害如融创者，其入杭后先后开卖的三个高端项目，几乎可用“惨淡”来形容，过往其战无不胜的“狼性”营销，在一个鲜有购买力的市场面前也黯淡无光；2，金融渠道的扩宽，导致房屋类金融功能的丧失。过往的房地产市场之所以红火，除了自住之外，更重要的是能带来，并且是高。如今，随着金融铁幕的逐步被撕开，投资的渠道被更多释放，买房子不再是的投资以及保全财富的手段后，投资者正日益抛弃这个市场。以支付宝的余额宝为例，短短几天时间，就能募集到超千亿的资金，互联网金融的威力一览无遗，类似的通道如果被进一步打开后，房子的投资属性必然进一步降低；3，城市吸纳能力的下滑。我一直觉得，如果一个地区的人口导入与房屋供应量成正比的话，这个地区的房价和需求将趋于平衡。人口导入多，房屋供应量少，房价一定上升，反之，房价一定下降。随着城镇化的兴起，城市接纳外来人口的能力总体呈下降趋势，城市每年新增人口的速度在放缓，而这很显然影响到了众多城市的房地产市场。目前呈现的房地产市场现状，基本与这种变化吻合。北上广等，由于人口仍在大量导入，房地产市场无论量、价，都还在齐升；三四线城市，由于过往天量的供应量以及萎缩的市场需求，基本处于一种下滑阶段，众多的“鬼城”应运而生于这些城市。对于众多三四线城市而言，市场化的房地产开发几乎已经到头，偶尔出现的一两个明星盘，也以更多项目的沉默为代价。政府除非动用行政的力量将农民从农村迁出，人为制造城镇化的繁华，否则开发商几无机会。而诸如杭州这样的城市，房地产市场很长一段时间内可能就处于这种挣扎状态，有人买，但更多的留给了刚需市场，对于价格的敏感，使得开发商只有仰仗精细化的管理，才能获取不高的利润。
成交的不畅与房价的长期徘徊不前，为何还会催生出一个红火的土地市场？这可能用一个“怕”字就能概括。很多房企发展这么多年，除了开发房地产，也别无长处，为了让企业能持续运营下去，他们必须找寻生产资料——土地，所以不管地价合不合理，很多时候他们必须拿地；而对于那些高排位、大规模的公司而言，他们则不希望掉队，丧失本应该属于自己的占有率。不是所有的房企都有实力去北上广拿地，也不是所有的房企都能在那里拿得到地，退而求其次的结果，就是来杭州这样的城市抢地，这类城市没北上广那么红，但也不会像三四线城市那样闷，开发商的这种需求与地方政府卖地还债的需求一拍即合，催生出一个疯狂的土地市场，同时也催生出一个挣扎的卖房市场。
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