[摘要] 库存量大，去化缓慢，销售压力山大。这是目前杭州楼市的一个基本写照。本来越到年底，越可以悠闲，现在反倒变成又一段煎熬的时光。
库存量大，去化缓慢，销售压力山大。这是目前杭州楼市的一个基本写照。本来越到年底，越可以悠闲，现在反倒变成又一段煎熬的时光。那些尚未完成年度指标的，得赶紧推盘卖房子；那些卖得还过得去的楼盘，因为别处的市场不畅，老板又压新任务，于是同样苦逼。这也是为什么，在这个年底，会有如此之多的房源集中上市的原因。只是推出这么多楼盘来，楼盘的去化又成了个问题。更遑论临平北这样的区域，即便打折，也卖不出去多少房子。未来的房地产将向哪个方向发展，至少现在谁也不能给出一个明晰的答案。如果一定要给当下的楼市作个概括的话，“挣扎”是的表述。
不以一月之多寡来论英雄
一切以增加人们财富为目标的行为都在复兴，我们比任何时候都关注数字本身。所以，刚刚过去的11月杭城楼市成交量，毫无意外地成为我们津津乐道的又一话题。
11月杭州主城区商品房共成交3236套，位列近五年来倒数第二，同比去年11月下降20.2%。预定方面稍微好点，11月主城区商品房共预定515套，同比去年11月下降6%，列今年以来倒数第三位。
个人认为，并不要太在意这些数字。以一个月成交量的多与寡，来对整年楼市做总结，或预测未来楼市走向，显然是夸大了其效应。
按惯例来说，11月的成交肯定是会沿袭10月的下滑状况，会较10月更低一筹。这大抵来自于人们长期形成的楼市心理预期：每年的“金九银十”过后，楼市成交量都会有所回落。大规模集中性开盘潮过去后，带走的不是房源，沙滩上只会留下更多的未被市场及时消化的房源，然后积压下来，形成新的库存量。而我们早就知道，主城区在5万套的库存压力下，已经变得负累重重。
如果，我们把这个原先预期就不高，实际成交也如天气般寒冷的11月行情，拿来同传统旺季的“10月”相比较，我们又会惊奇地发现另一番景象。今年10月杭州主城区商品房共成交3004套，主城区商品房共预定503套。于是，我们会发现，显然11月的数字比想当然认为会火爆的10月要理想得多。成交量上，11月比10月上涨7.7%；预定量上，差距稍小点，11月比10月环比略上涨2%。
另外，11月杭城原计划有近56个楼盘开盘，实际只有36个楼盘推出，开盘率仅为6成。这意味着，11月3200多套的成交量，是在推盘量减少近半，房源可供应量也相对减少的前提下完成的。所以，我们对这样的成交量就没必要采取过于严苛的态度了。
当楼盘呈现一种逐月常态化推盘的姿态时，楼市传统意义上的淡旺季也就逐渐被磨掉了时间意义。六七月份楼市成交的冲高位，以及“九不金”、“银不十”的表现，都是变成一种可以接受的现象，就如，我们此前认为的11月、12月楼市，也有可能会比预测中的更温暖一点。
撇开一个月成交量上多与寡的纠葛，我们更需要关注的是“杭六条”新政出台后，杭州楼市调控加码下的购房者预期。无论是二套房首付7成，还是加大土地市场供应，对楼市来说，这些政策或许不是短期可以见效的“药丸”，也并不会有像限购令一样直接将楼市迅速打入低谷的“杀伤力”，但是至少会让部分购房者的购买需求产生延后。到了后市，这些政策性影响将会逐步在楼市成交量上体现，不管幅度大不大，但是下降的趋势肯定是可以预测的。
为什么会有一个“挣扎”的卖房市场
上周，龙湖·春江彼岸答谢业主，我也有幸受邀参加。席间，龙湖杭州公司的营销总监直言，现在的杭州楼市实在过于冷清，众多项目的营销人员背负沉重的压力。龙湖这位老总说这番话时，周边正是90桌业主的推杯换盏，两者间构成一种奇妙的反差。就连龙湖这样，以营销和高去化率见长的开发商，也在担忧楼市的冰凉时，其他开发商的日子可想而知。“要是放到现在再来卖春江彼岸，可能情形就完全不一样了。”龙湖这位老总庆幸的是，他们选对了时间节点。
杭州楼市到底怎么了？我个人的基本判断是，楼市还将在挣扎的漩涡逗留很长一段时间。究其原因，有以下多重：1，经济大环境的疲软导致购买力的下降。这一点在改善型房源以及一些高端房源上，得到的明证。今年的高端市场，受限严重，总价逾千万的房子，更是销售维艰。销售厉害如融创者，其入杭后先后开卖的三个高端项目，几乎可用“惨淡”来形容，过往其战无不胜的“狼性”营销，在一个鲜有购买力的市场面前也黯淡无光；2，金融渠道的扩宽，导致房屋类金融功能的丧失。过往的房地产市场之所以红火，除了自住之外，更重要的是能带来，并且是高。如今，随着金融铁幕的逐步被撕开，投资的渠道被更多释放，买房子不再是的投资以及保全财富的手段后，投资者正日益抛弃这个市场。以支付宝的余额宝为例，短短几天时间，就能募集到超千亿的资金，互联网金融的威力一览无遗，类似的通道如果被进一步打开后，房子的投资属性必然进一步降低；3，城市吸纳能力的下滑。我一直觉得，如果一个地区的人口导入与房屋供应量成正比的话，这个地区的房价和需求将趋于平衡。人口导入多，房屋供应量少，房价一定上升，反之，房价一定下降。随着城镇化的兴起，城市接纳外来人口的能力总体呈下降趋势，城市每年新增人口的速度在放缓，而这很显然影响到了众多城市的房地产市场。目前呈现的房地产市场现状，基本与这种变化吻合。北上广等，由于人口仍在大量导入，房地产市场无论量、价，都还在齐升；三四线城市，由于过往天量的供应量以及萎缩的市场需求，基本处于一种下滑阶段，众多的“鬼城”应运而生于这些城市。对于众多三四线城市而言，市场化的房地产开发几乎已经到头，偶尔出现的一两个明星盘，也以更多项目的沉默为代价。政府除非动用行政的力量将农民从农村迁出，人为制造城镇化的繁华，否则开发商几无机会。而诸如杭州这样的城市，房地产市场很长一段时间内可能就处于这种挣扎状态，有人买，但更多的留给了刚需市场，对于价格的敏感，使得开发商只有仰仗精细化的管理，才能获取不高的利润。
成交的不畅与房价的长期徘徊不前，为何还会催生出一个红火的土地市场？这可能用一个“怕”字就能概括。很多房企发展这么多年，除了开发房地产，也别无长处，为了让企业能持续运营下去，他们必须找寻生产资料——土地，所以不管地价合不合理，很多时候他们必须拿地；而对于那些高排位、大规模的公司而言，他们则不希望掉队，丧失本应该属于自己的占有率。不是所有的房企都有实力去北上广拿地，也不是所有的房企都能在那里拿得到地，退而求其次的结果，就是来杭州这样的城市抢地，这类城市没北上广那么红，但也不会像三四线城市那样闷，开发商的这种需求与地方政府卖地还债的需求一拍即合，催生出一个疯狂的土地市场，同时也催生出一个挣扎的卖房市场。
“以价换量”是选择
如果说2013年我们见证的是杭州房价如何一步步从底部试探性向上爬升的话，那么按照目前的市场趋势来看，接下来我们很有可能要见证的是，房价将重新一点一点地向下寻求支撑。当10万多套的库存“泰山压顶”，当又一轮调控政策加码，当刚性购房需求日显疲态，那么，“以价换量”只能是选择。
当然，我们眼下看到的是，绝大部分开发商还不愿意这样做。经过了今年上半年的成交高峰，杭州的开发商普遍“不差钱”，当生存不再是要义的时候，利润自然重新摆上了首要位置。所以，今年以来，杭州楼市绝大多数的楼盘都在尝试着向上调整价格，尽管这种上涨是小心翼翼的。这样的结果，导致的是市场成交量在年底日益走向萎缩。尽管偶尔有老楼盘清盘优惠出现，但也是小打小闹，尚不成气候。
事实上，现在的市场不是2009年和2010年的市场，现在的购房者也不是以前的购房者，不管房子好与坏、贵与贱都能卖出去的时代已经过去了。所以，我们不难看到，在一些热点楼盘卖得风生水起的同时，市场上更多的是乏人问津的产品。只不过是，卖得差的楼盘总是主动“潜伏”，不像热销楼盘这样招眼。
这个12月，依然会有大量的新房源涌入市场。从现在的透明售房网上就可以看到，杭州市区(包括萧山、余杭)的可售房源已经接近11万套，这个数字已经超越了历史上的任何一个时期。今年上半年杭州楼市的火爆，已经提前透支了很多未来的购买力。在购买力已经提前消耗的情况下，如今市场上还有如此巨大的库存，就更加值得忧虑。毕竟，市场的购买力总是有限的，在如今限购限贷的调控背景下，拥有购房资格的家庭本来就不多，况且经过前六个月的消耗之后，市场潜在的购房需求已经大为减少，需要一段时间的休养生息以积蓄力量。虚弱的市场，却仍必须面对着近11万套这么一个天量数据。
当然，开发商的苦日子来了，也许意味着购房者的好日子来了，尤其是有着购房资格受到政策鼓励的刚性需求购房者，会成为开发商争夺的对象，真正做“上帝”的感觉会越来越强。
12月是开发商年末冲量的关键，也是市场购买力相对集中的时间段，因此，在未来的时间里，关键就是开发商如何用的产品、高效的服务、对路的营销以及合适的价格实现与市场需求的对接。而关建中的关键，就是合适的价格。
如果说上半年的成交量是开发商集体“以价换量”的结果，那么现在的市场其实更需要以价换量，否则没有出路。
这个冬天有点冷
“杭六条”出台的第二天，冷空气杀到，气象部门告知，杭州正式入冬了。在“集中供暖”只可能出现在炎夏并且是由“副高”来实现的江南，湿冷的冬季是比较难捱的。
其实，冷空气和“杭六条”这两者没有一丝联系，但杭六条确实是挟着寒意而来，此前北京、上海、深圳等一线城市已经相继加码楼市调控政策，杭州为巩固调控房价的力度、稳定市场预期而出台地方政策是在很多业内的意料之中。“杭六条”内容涉及住房用地供应、保障性安居工程建设、商品住房有效供应、信贷政策、税收政策、房地产市场监管等六个方面。归结起来主要包括调控土地供应和规范市场秩序两大方面：加快中低价位的商品住房供应，控制高端商品住房供应；第二套住房贷款的首付款比例提高到7成，要求严格执行差别化住房税收政策。这标志着调控政策的全面收紧，它的市场心理预期意义大于实际意义。
2013年许多一线城市如北京、上海等房价增长率超过20%，有专家调侃道：“房价如此桀骜不驯，明天肯定要接受政府‘再教育’。”并由此预判调控将深化，2014年的楼市表现将极为复杂，在政府的强力维稳下，楼市短期的情绪低落和小幅调整或不可避免。
相比北京上海等城市，杭州在2013年的房价变动比较小，同比增长11%，跟年初的调控目标基本吻合，属于比较合理。这跟杭州可售房源高居不下不无关系，今年连续数月来，杭州（含余杭、萧山）可售房源一直盘踞在10万套之上。如此巨大供应量在限购年代令众多开发商不得不采取低价跑量的销售模式来争取手握房票、左顾右盼的购房者。尤其是到了年尾，一些开发商在还贷、回款、年度考核等多重资金压力下，为迅速回笼资金，抛出了“清盘”、“一口价”等多种大力度促销，期盼以“贴地飞行”的价格来撬动日渐沉寂的市场，为增加年度销售额作最后的冲刺，然后可以回家“欢欢喜喜过个年”。
就在这个时刻，“杭六条”出台了。从后市来讲，杭州政策对“90/70”刚需客户为主的楼盘影响不大，但是改善性客户为主的项目，受到的影响会比较大，尤其是库存量本来就居高不下的大户型，可能会更加雪上加霜。
目前，杭州楼市有个数据是不容忽视的：二手住宅成交均价自5月以来连续下跌，只在7月份出现小幅上升，8月后再度持续下滑。11月更是以18772元的成交单价创下年度新低。作为楼市真实的风向标，二手房市场的价格走向一直是众多业内专家重视和研究的重要元素。“杭六条”更大的影响是在心理层面上，这样的政策出来对心理层面上的影响大些，不少本身观望的购房者会加重观望情绪，对房价看跌。
春节前后原本就是楼市的传统销售淡季，而今年冬天的寒意应该会更浓一些。不过，“杭六条”中的“增加大于20%的土地供应量”无疑是一项于市场经济思维的、多赢的调控手段，能从源头上加大平抑房价过快增长的筹码。
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