[摘要] 一年一度的楼市大戏——浙江第20届房地产博览会，将于明天在和平国际会展中心和世贸中心同时拉开大幕。本次展会时间将一直延续到21日，届时将有121个楼盘亮相。
看点二：在土地与终端销售的夹击中
开发商的定价首先保证合理
房价是每年房博会上人关注的焦点之一，事实上，远不止房博会，在任何时期，房价都是个敏感的话题。对于未来杭州房价的走势，很难给出非常确切的说法，但从一些细节中，我们还是能够窥探出杭州房价的某些走势，这些走势或许能给我们的买房提供一点参考。
定山府的大甩卖与雅戈尔的从头再来
这段时间杭州的房价，有些时候可以用大惊喜来形容，这其中的案例很多，譬如说中海·定山府的直降8000元/平方米的大甩卖，以及雅戈尔御西溪的清盘大行动。自从传出降价售卖的消息后，中海·定山府一改往日的沉闷，一跃成为市场上最为活跃的成交对象。从10月7日到10月13日，短短一周时间，定山府就签约了135套，成为整个西湖区当周的销售，其业绩甚至好过中海此前的明星盘西溪华府。与定山府的销售异曲同工的是御西溪的销售，雅戈尔此前定出了一个让人无法不心动的价格来售卖它的排屋，总价600多万就能买到西湖区五常大道旁面积多达400多平方米的排屋，从而引发市场的争抢，不到半天时间，20多套排屋就被哄抢一空，我的一位朋友得到消息后，当晚曾托我打听具体房源，事实上，那时早已没房子了。接下来，雅戈尔也将用降价的方式售卖御西溪180平方米的公寓。
定山府和御西溪的热销，采用的都是以价换量的策略，并且取得非常好的效果。当然，这种降价方式，对于开发商来说是种很大的损失，意味着他们利润的流失，甚至是亏本销售。因此，也有人来问我，雅戈尔这样做，是不是他们的资金出了问题，或者说，是他们想退出杭州市场了。就我目前了解到的情况，雅戈尔杭州公司的资金状况非常健康，今年他们在杭州市场的销售已远超年初制定的计划。雅戈尔也不会退出杭州市场，相反，他们还将在合适的时机在杭州拿地。
中海与雅戈尔降价卖房的理由是，这些项目都已是他们的非战略项目，与其在这些项目上沉淀资金，还不如将资金盘活，用在更合适的地方。无论是定山府还是御西溪，其公寓多为大面积的“双拼”户型。当时为了应对“70/90”的政策，开发商大量建造这类房子，等到“双限”政策出来后，这类拥有两本房产证的房子，就成了最为难销的房子，不是房子本身有什么问题，是因为很多人没资格，或舍不得一次性用掉两个购房名额来购买一套房子。这对开发商来说，是种不公平，但客观上还得面对这种不公平。因此，与其还在这些没有太多腾挪空间的项目上下工夫，浪费资金价值，堆积财务成本，还不如在清盘后，用活这些资金。
上述两个案例告诉我们，在一个竞争越来越激烈，购买却仍陷于某种疲软的市场里，很多时候，购房者是能够淘到理想的房源的。在未来一段时间，我相信打折销售的楼盘还会很多，尤其是一些中小开发商的楼盘，源于其受到的大开发商的压力会越来越大，他们的项目或许只能进入降价销售一条道路，如前段时间在临平销售得风生水起的理想湾项目。当然，这个时候，购房者也应该多留个心眼，要确信开发商在销售后，有能力将项目完好地交付。
铁建·国际花园的低开与蓝孔雀的高溢价出让
很多人都在纠结现在是不是个买房的好时机。这话中包含的意思有两层，一是未来房价会不会跌；二是未来房价会不会涨。如果涨的话，现在不买，又将错过好时机；如果跌的话，现在入市基本就成了冤大头。
我很难来预测未来房价的涨跌，我只能与大家来分享一下我的一些小观点。
一是，土地市场的火热未必能带来房价的高涨。今年以来，包括杭州在内的土地市场非常火爆，截至今日，杭州的土地出让款已突破千亿大关，创历史同期。在土地供应量增加的同时，土地的溢价率也在不断攀升。以蓝孔雀最近出让的地块为例，其楼面价差不多已达15000元/平方米。而去年金地在差不多区域拿地时，地价还只要9300元/平方米。
地价的上涨，在很多人看来，意味着未来房价的上涨，因为两者间具备传递效应。然而意外总是很多的，在一个随时都可能受到政策调控的市场，单纯的以市场的眼光来看问题，未必可行。开发商现在豪迈拿地，未必一定说是对后市乐观，只是他们觉得，如果在这波拿地热潮中，自己不出手的话，未来属于自己的生存空间就会受限，这在整个房地产市场向寡头化时代集中的敏感阶段，尤其可怕，为了明天，很多开发商不惜赌上一把，而境内外活跃的资金也刚好为他们的这份扩张撑了腰。
二是，平稳有可能是未来房地产市场的一个主基调。
在这波席卷的房价高涨风潮中，杭州肯定是最为温和的一个，不是说杭州的房价没涨，而是说，杭州的房价涨幅很小。我们曾做过一个专题，以杭州主城区6个典型的区域为样本，全面分析了该区域三年内房价的走势，最终得出“杭州房价三年未涨”的结论。就客观感受而言，我们确实也能感受到杭州房价这段时间的平稳。以普福板块即将开盘的铁建·国际花园为例，其14800元/平方米的起价，只是延续了整个板块的温和状态。新盘如此低价入市，老盘的涨幅也非常有限，以去年震撼杭州楼市的滨江·金色黎明为例，现在在售的大二期的楼王房源，其均价也只是维持在20000元/平方米左右，相比较去年点时16000元/平方米的均价，涨幅温和，而这差不多是最为极端的例子了。
从现在整个楼市的态势来看，杭州楼市的这种温和可能会持续很长一段时间，市场的恢复以及良好运转，还有待时日，一方面是市场的库存还非常高，实时的数据是主城区已突破10万套大关，消化这些库存还需时间；另一方面是市场的供应量又非常充足，在土地溢价有限的大背景下，开发商的开发周期又在提速，“跑量”基本已成为市场的共识。因此，对于真正需要房子的人来说，现在是购房的一个不错的时机，能静下心来细细挑选。
对于这个时代来说，开发商的压力是的，在唯恐掉队的恐惧中，他们需要在土地市场抢肉，同时需要在房屋销售市场抢人；他们面对的是一个狂飙突进的土地市场，同时面对的又是一个相对疲软的销售市场，这些都考验着他们走钢丝的能力。
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