[摘要] 何谓“房地产持有成本”呢,通俗解释就是:对限定区域内(目前限定城镇)公民以户籍为依据,假设以人均60平方米为基准;房产标准处于基准范围内免征各类购置、持有或交易房产税费,而房产超出基准部分则必须按现行税制征收各类购置、持有和交易房产税费。
二、三个利益集团主导驱动房地产价格刚性上涨的内因透视
中国的房地产业既是一种产业,也是各利益集团角逐的载体,既是地方政府官员打造政绩的物质工具,也是重新瓜分弱势群体财富的一个隐形渠道。可以说,没有哪一个行业比房地产业更能折射出中国目前的社会结构、财富布局、畸形、强食弱肉与贫富激化;这的确应当引起我们的高度警觉与深思。
不可否认的是,伴随着经济的增长,人们的收入也会随之增加,使得那些潜在的住房需求者或居住条件改善者正逐步转换为实际有效地需求。其次,开发和建设中的拆迁成本、建筑材料成本、员工薪酬和开发商风险利润、融资成本等都在一定程度上会促使房价温和上扬。第三,土地资源的稀缺性和不可复制性,一定意义上具有确保房地产价值的守恒性或适度增值性。最后,通货膨胀因素派生的动态名义价格吞噬了原有的实际购买力价格,使房地产具备了贵金属般的保值或增值功能(注:近时期由于以下的三种外在驱动力又加以了异化)。但这一切不足以导致我国的房地产泡沫凸显,并形成了奔腾之势;究其原因主要是三个潜在利益集团的使然。
1.某些地方政府对土地财政的过分依赖与政绩观使然
国家统计局数据显示:土地价格通常占全部房地产开发成本的40%～60%,是房地产开发成本的主要部分。通过抽查审核九个城市房地产开发总成本费用,其流向地方政府的部分即土地出让收入和房地产税费类占比49.42%;其中三个一线城市的上海占比64.5%、北京48.28%、广州46.94%。
地方政府为什么热衷于房地产业的投资或运营呢,应该说,这是我国分税制财政体系的内源驱动。土地的出让收入,房地产业关联的营业税、土地增值税、印花税、企业所得税、契税等归地方政府所支配;地方财政已实质脱变为“土地财政”了。2009年土地出让金总收入为1.4万亿元,以30%的率水平计算,当年土地净约4 200亿元。而貌似公平的土地“竞拍摘牌”方式,已完全被飘逸的房地产价格走势所激励;无形的泡沫幽灵也必然推动其民众投资或持有房地产的未来心理预期。
其次,GDP等政绩观使某些地方主政官乐此不疲。某沿海城市的一个区级政府,将占据八成的上世纪末和本世纪初建造的住宅毁之重建,增加容积率并建成高档住宅。且不说人口密度、城区承载力等约束条件;规划新建投资GDP约16亿元,拆迁补偿等GDP约7亿元,管网等大配套完善GDP约1.5亿元,测算的关联产业投资或经营GDP约5亿元。两年周期的开发项目能为该区政府带来29.5亿元的GDP增长量。但这种个体无序的将社会财富毁灭、新设、迁移和聚散,并推动着通货膨胀;最终必将由全社会或普通国民来买单。
最后,中心城市、沿海城市、大城市等占据了地理和人居优势,通过房地产载体牵引财富畸形积聚;形成了财富从西部向东部涌动、内陆向沿海涌动、乡镇向城区涌动、小城向大中城市等涌动的格局。逆向于“扶持三农经济”、“西部大开发”、“振兴东北老工业基地”等战略部署,使中国的区域贫富不均更为严重。这是处于优势地域的地方政府所无暇顾及并不愿意考量的深层次问题。
2.某些开发商囤地、囤房的投机和谋取暴利取向
当房地产被赋予了完全投资品的禀性时,它的消费品职能就被彻底异化了;且它的危害是彻底背离于贵金属的投资交易属性。普通人可以不涉足贵金属或文物的投资交易,但无法抗拒或避免对居住的特定需求。持续畸高不下的房地产价格正是某些地方政府、开发商和房产投机人(也包括某些官贵、商达和多房产持有者等)“合协”的结果,并本能地驱动价格持续高位上扬;而这正是对社会普通群体的强食弱肉与经济掠夺。
某些房地产商囤积土地的目的就是推动土地或房产的预期“增值”;择时,他们既可以建造商品房,以高价出售并赚取超额利润,也可以直接转让所囤积的土地以获取暴利。截止2010年底,查出闲置房地产用地2 648宗,总面积约为11 944公顷;如果把这些闲置的土地折算成实际的商品房供应,以平均每套住房面积为90平方米计算,将会增加270多万套住房。
与此同时,某些房地产开发商在楼盘销售的过程中,在基本收回成本或还清贷款本息的前提下囤积房产;等待涨价、伺机销售并获取超额利润。这些行径,凸显于房地产价格高幅度增长的期间且成为常态;根据统计资料我们可窥见一斑。截至2010年6月末,商品房待售面积为19 182万平方米,同比增长了6.4%;但住宅空置面积为10 646万平方米,住宅空置率增长了0.2%。有测算,我国目前的房屋空置面积已占到商品房总面积的20%。
3.从住房空置率指标寻觅房产投机或多房持有人的轨迹
住房空置率是指某一时刻空置房屋的面积与房屋总面积的比率,住房空置率是一个用来反映住房供给和需求之间矛盾的指标。按照国际通行的惯例,住房空置率在20%以上为商品房严重积压区。2010年7月间《北京晨报》曾报道:国家电网公司在660个城市的调查显示,有高达6 540万套住宅的电表连续6个月读数为零,这些空置的住宅可以满足近2亿人的居住。张景秋调查组2007年曾对北京的50个小区进行了住宅空置率的统计调查;经过有效样本的梳理并依据每户的电表度数测算出,北京的住宅空置率大约为27.16%。
问题是,住房空置率指标在我国已完全丧失了度量供需矛盾的特定内涵;它实质演变为住房投资持有率或住房持有出租率等异化指标。由于我国住房制度演化的特有历程,体制内向市场化转变形成的多房利益群;改革过程中先富者形成的多房持有群;本世纪前十年投资预期形成的房产投资群;加之房租食利阶层,如深圳通关口簇拥的食租群、海南候鸟房租赁群、高校周边的房租群、各地城中村房产出租群等;他们是住房价格上涨的始俑者及直接受益者。如果国家对此问题无视且任其无序发展,这些人大量持有住房、买房不住房、囤积抑制供给并牵动房价上涨;以此获取“合协式”形成的增值或租赁收入。而国家对其已拥有的增值房产或永续的租金收入,却予以了零税负福利;“马太效应”圣词咏歌现版于中国。
相反,广大的普通工薪阶层或其他低收入群体,却因房价高位持续增长而永远达不到购房或改善的有效需求点;即使勉强成为了“房奴”,也是拾人盘剥之牙慧并永生偿债。居住这项最基本的民生保障得不到应有地满足,改革、开放的丰硕成果得不到普惠;势必造成两极分化日趋严重,甚至极可能导致社会动荡。
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