[摘要] 何谓“房地产持有成本”呢,通俗解释就是:对限定区域内(目前限定城镇)公民以户籍为依据,假设以人均60平方米为基准;房产标准处于基准范围内免征各类购置、持有或交易房产税费,而房产超出基准部分则必须按现行税制征收各类购置、持有和交易房产税费。
三、对上海、重庆房产税模式评价与国外房产税制的借鉴
2011年1月起实施的《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》,以及《重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》,为我国房地产管理制度的深层次改革注入了生机和活力。
但这次探索视乎仅仅是作为调控房地产市场、平抑房价的一个辅助手段而出笼的,并没有从消除两极分化的角度考量;小打小闹、遮遮掩掩、顾虑重重、作用不明显。如税率:重庆是0.5%～1.2%之间,上海是0.6%或0.4%。免税面积:重庆一个家庭可对一套应税住房扣除免税面积(即存量独栋住宅为180平方米,新购高档住房为100平方米);上海本市居民家庭人均60平方米。总之,这两套模式的实施对抑制投机、平抑房价、缩小贫富等作用并不明显;而且税制设计繁琐、可操作性不强且税收成本较高。
纵观世界,西方及亚洲的一些发达国家和地区均征收不动产税(或称财产税、物业税、资本税、固定资产税、房产税等),而这些税赋的本质特征就是加大其房地产的持有成本;借此调控房价、缩小贫富并补贴弱势群体。
美国的房产税是以财产税名义征收的,主要是针对土地、房屋等不动产;税基是房地产评估值的一定比例。美国房产税的纳税人为拥有房地产的自然人和法人,包括住宅所有者或住宅出租者。目前美国的50个州都征缴此项税收,而各州政府的不动产税率亦不相同,大体处于1～3%之间。不论房屋用于何种用途,即无论是将房屋用于出租还是自用,只要拥有房地产就需要按年缴纳财产税。当然美国为了鼓励普通公民购房,政府规定持有套自住房时可以免除财产税;当他持有第二套住房时,就要对其征收财产税;再持有第三、第四套等住房时财产税就会有一个较大比例的累进提高税率。一般而言,财产税要占到美国地方税收的70%左右。
日本从1950年开始对土地、房屋、固定设施征收固定资产税,纳税义务人是固定资产的所有者。固定资产税通常按1.4%比率征收,其免征点:土地是30万日元、房屋是20万日元、其他资产是150万日元;超过免征点额就需要缴纳固定资产税。日本政府采取了很多限制政策来遏制囤地、炒房行为,其中包括对土地保有、增值和交易进行征税;从而避免了通过囤地、炒房的手段来抬高房地产价格。而其他主要国家或地区对不动产征税的税率、税种名称及相关内容如表所示:
国家或地区不动产税(或称财产税、物业税、资本税、固定资产税、房产税等)
由此看来,无论是上海模式还是重庆模式,其税率均大大地低于国际平均水平。我们是藏富于民,还是藏富于富民,这的确值得我们深思;我们应有的智慧和能力呼吁,不应该再继续充当推动和保护两极分化的魔杖了。
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