[摘要] 何谓“房地产持有成本”呢,通俗解释就是:对限定区域内(目前限定城镇)公民以户籍为依据,假设以人均60平方米为基准;房产标准处于基准范围内免征各类购置、持有或交易房产税费,而房产超出基准部分则必须按现行税制征收各类购置、持有和交易房产税费。
四、目前我国加大房地产持有成本的具体路径与对策
应该说,加大房地产的持有成本是调控房价、缩小贫富的根本措施。鉴于我国目前房地产存有大量空置房,同时借鉴上海模式对人均60平方米(注:动态依据全社会的整体发展水平可适时提高人均标准)以内的各类房产,其购置、持有、交易均免除各类税收;而对人均60平方米以上的各类房产其购置、持有、交易行为,均按上限税率缴纳房产税、土地使用税、印花税、契税和土地增值税(或个人所得税)等。具体对策如下:
1.利用税收的杠杆调节和分配作用并使其调控或管理法治化
首先,由于我国的户籍管理较为严格,且实行二元制户籍结构,这就为以户籍为起点的城镇个人房产(包括公建、商住、写字楼、经营房等)征收房产税类奠定了信息基础。假设张某系上海市城市居民,拥有一套130平方米的住宅,130-60(免征点)=70×住房单价(假设1.8万元/平)×1.2%(年房产税率)=15 120元年税额;如果无属地户籍则按全额征收。
其次,对超出的面积应按属地的商业用地标准,区分大中小城市和城区内的土地类级,实行差别税率并按年计征。同时,对其再购置房产的行为,按现行政策征收印花税、契税。而对于人均60平方米以下的无房户或住房改善户的购置、持有、交易行为,均应免除各类房产税收。超过部分(含城镇区的经济适用房、解困房、棚户区改造房、廉租房、公租房等)则按现行政策征收印花税、契税或土地增值税(或个人所得税)等税费;并如上所述征收其房产税和土地使用税。
第三,对超出基准面积的各类房产转让收入部分征收土地增值税;在转让过户的环节依据现实交易价减去原买价(凭购买发票、购房合同或完税税基依据等),按增值的区间及税率计征。征收土地增值税的目的是为了抑制炒房等投机行为,稳定房地产市场;同时也是对资本利得征税,符合世界潮流。
最后,将房产类税收专款专用,用于保障性住房(如经济适用房、解困房、棚户区改造房、廉租房、公租房等)建设,用于城市普通居住区的基础设施完善、开发和建设等。并予以低收入群体的购房补贴或租房补贴支出等。
2.对持有房产进行普查、房源信息联网并实现房管与税管对接
,国务院应责成有关部委牵头并由各级地方政府负责组织实施,在2012年适当的时机,完成对城市区域坐落的各类房产(商品房、房改房、公租房、小产权房、廉租房等)的普查、登记工作;与户籍单元对应并将房源信息输入房产管理和税收征管系统。
第二,2012年底前完成一线、二线特大和大城市群房源信息联网工程, 2013年底前完成三线城市等中小城市群并入房源信息联网系统工程,2014年底前完成县镇级城市群并入房源信息联网系统工程;最终形成的房产信息共享与管理系统。
第三,各级地方税务局应设立对应的房产税收征管部门,专司房产类税收的征收、监管、稽查等工作;并与地方的房管业务部门、房屋产权交易所和公安局户籍管理部门等进行业务对接,实施立体、交叉与动态监管。
3.税收征管实施步骤与策略
应在上海、重庆模式的基础上继续扩大其试点覆盖面,并按本征管模式实施。原则上在2012年底前辐射到的一线和二线类城市,2013年底前铺设到的三线类城市,2014年底前涵盖到的县镇级城区。目前应造成这么一种态势,即基本弱化行政调控手段,金融杠杆手段完全市场化;既不行政打压、也不政府“救市”,既不松松梆梆、也不朝三暮四。就是以税收、税式支出、二次分配手段来调控、监管、均衡并“和谐”房地产供需与保障,最终实现福利化于全社会。
综上所述,通过加大房地产的持有成本,正向倒逼减少目前的空置房率,致使房价回归理性与均衡;对于缩小贫富差距,实现全民共同富裕,促进社会和谐与可持续发展有着积极地现实意义。
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