[摘要] 京津冀协同发展的概念一经提出，股市与楼市便率先做出反应。在经过一系列的证伪和证实之后，股市终于在震荡中上扬。但与股市拥有截然不同的逻辑、且需要产业和人口支撑的楼市，反应如何呢？​
价格倒挂 暗藏风险
环首都经济圈房地产市场的稳定，对促进京津冀协同发展及北京的产业转移和人口外迁，分流部分刚需人群具有重要作用。但从目前调研的情况看，多个热点城市出现房价“异动”现象，不少开发企业借概念炒高房价。另外，借概念炒作，一哄而上，高房价势必推高地价，增加产业转移成本，不利于环首都经济圈的产业落地和人口导入。
调研中也发现，部分热点城市目前房价止涨，甚至有价无市。香河楼市在经历了2010年的掉价风波后未有大反弹，是北京周边房价的价格洼地。在对多家楼盘调研后发现，京津冀协同发展战略并没有太多刺激香河楼市，目前房价没有受到影响而出现大的上涨。以香河的香城丽景项目为例，5000元/平方米起价，总体不高于5900元/平方米。据介绍，该楼盘日均销售10套左右，开盘后一直没涨价。
与此同时，与一手房市场动辄20%左右的涨幅相比，二手房市场则表现逊色。以永清为例，虽然目前房价已涨至7000元/平方米，但2011年在永清以3000元/平方米买了3套房的乔先生，最近他以原价3000元/平方米价格甩卖，却无人问津。乔先生的遭遇，或许可以给炒房客们一剂“镇静剂”。
在固安新城做二手房交易的天鸿房产经理顾寒表示，他代理的永定河·孔雀英国宫二手房项目，售价约7000元/平方米（目前英国宫新房售价9500/平方米）。“很多二手房还没有拿到房本，不太好卖。而且二手房涉及交易税费及过户费，即使价格低于一手房也不好卖。”顾寒说。最令他担忧的是，目前已有部分城市房价出现下跌，北京郊区房价近期也出现松动，固安房价是否会经历前两年那样的大起大落也未可知。
在固安、涿州等地都有大型开发项目的华夏幸福基业一位不愿具名的高管表示，去年受北京市场房价上涨带动，固安等地房价一路上扬，目前看今年房价走势仍会延续去年的利好。但潜在的风险是，固安市场跟着北京市场走，一般北京市场好，固安市场就好，北京市场差，固安市场就跟跌。他表示，环首都经济圈几个热点城市的消费需求主要是北京的溢出刚需，消费者心理受政策及市场影响大，一直以来这些区域房价都是最容易波动的。2012年，固安房价经历了持续10个月低价徘徊期，房价曾跌至 4500元/平方米，随后又上涨至8000元/平方米。市场大起大落，对房企和购房者都不利。
眼下需要面对的现实是，2014年房地产市场总体形势不容乐观。尤其是部分三四线城市存在供过于求问题，市场泡沫风险很大，环首都经济圈部分城市也存在供大于求风险。尽管受益于京津冀协同发展战略利好消息刺激，环首都经济圈房价眼下出现“小抬头”趋势，但后期高房价能否延续，还要看市场的真正需求。
另一个需要引起关注的问题是，一些已售楼盘入住率不高，空置现象严重。因为目前这些城市的交通及配套设施尚不到位，很多人房子买在当地，但仍在北京城里工作生活。在固安新城做二手房交易的天鸿房产经理顾寒告诉记者，目前的问题是房屋空置率高，有的项目入住率不足30%，卖房和对外出租房子的人多于买房和租房的人。
调查中还了解到，固安很多在售项目存在运作不规范，五证不全问题。
全联房地产商会名誉会长聂梅生接受采访时表示，环首都经济圈楼市发展，与经济发展水平和市场需求相关，不顾市场需求的盲目炒作，只是开发商的一厢情愿，并不会被市场真正接受。市场回归理性和规划贯彻实施过程中，需要政府监管到位，帮助市场回归理性。
中国房地产研究会副会长暨房地产法规政策委员会主任委员胡志刚表示，京津冀协同发展战略推进中，短期内可能存在某个政策利好期内房价上涨问题，但要警惕市场风险。一是防止借概念炒作，导致有价无市；二是防止产业不落地，盲目大干快上，又造成一批“鬼城”、“睡城”，造成土地资源浪费。
他认为，长期看，河北的土地供应量充足，完全能够承接北京转移500万人口的任务，土地供应完全可以满足市场需求，房价不会大涨，开发企业和购房者要理性看待市场。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，京津冀一体化战略是利好，但一定要规划明确好各区县的定位。未来这些区县的发展取决于承载人口的就业、医疗、教育等公共设施的完备。否则，只是把这些地方的房价炒高了，但人还是在北京上班，最终这些地方又沦为新的“鬼城”、“睡城”。
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