[摘要] 楼市成交量出现较大跌幅，这是需求量下降的直接表现。刚需是支撑楼市需求的最大主力，成交量下滑实际上已经表明刚需已经退潮。一度在楼市中异常活跃的刚需，又为何在此时退潮？
退潮之后楼市何处去
这些专家、业内人士如是说
6月杭州楼市成交量下滑，这一现象已经引起了多位杭州房产大佬以及业内专家的关注。这究竟是一个偶然现象还是一个必然现象？这一现象将会对后市产生什么样的影响？下半年杭州楼市又将何去何从？
让我们来听听专家和业内人士，是如何看待下半年的杭州楼市的。
目前仍然是
购房好时机
野风房地产开发有限公司董事长 俞蘠
未来几年中国将处于快速通货膨胀期，而且未置业人口依然是一个数量庞大的群体，因此从中长期看房地产业肯定能走出颓势。这是我对房地产业的一个方向性判断。
从房价上看，未来几年肯定还会有上升空间。其实现在很多楼盘的价格，都还没有回到调控前，甚至还比不上2008年的价格。很多房企销售楼盘的时候，可以说是微利甚至是零利润，平进平出的有很多。从投资角度而言，这样的房子当然是值得买入的。
受物价整体水平以及巨大市场需求的拉动，未来几年房价将步入稳定的上升通道，这是不可改变的一个趋势。这样的市场阶段其实就是一个很好的投资窗口期，因为目前还处于相对低位。
下半年的杭州楼市，如果政策不出现大的变动，房价不可能出现下行。无论是自住还是投资，现在下手都还算是好时机。
决定市场因素是供需关系
浙江南都地产服务公司董事长 韩芳
最近每天的签约数，平均一天在180套左右。此外，去年，杭州市土地供应量在490万平方米。根据测算，其供应的总量应该在4万套房源左右。如果根据目前日签约额180套来衡量，月成交额将会保持在5200-5400套这样一个区间内。因此，我觉得杭州目前仍然保持着很稳定的成交量。应该来说，从供需角度看，市场是没有问题的。
此外，我也注意到，最近半年的土地市场成交楼面价，基本上在12000元/平方米以下，因此我们判断这些项目未来成交价应该能够控制在15000-20000元/平方米之间。从这一角度衡量，今后杭州市场，刚需楼盘仍然是供应的主流，而豪宅则相对少一点。
从以上两个方面来判断，我们可以清晰梳理出，杭州楼市仍然表现在供需决定市场。豪宅供应相对比较少，刚需还是极大。在这一过程中，如果出台一些影响楼市走势的相关政策，其对市场的影响，还是在于购房者的心理影响上，对市场主流刚需没有太大影响，其市场价格不会走高，应该还是会保持相对稳定的状态，波动幅度不会太大。
目前的杭州整体市场，外来大鳄已经占据了楼市的主流地位。作为性的上市公司，在销售项目的时候，一般都不会把项目销售价格定得太高。因为上市公司追求的往往是现金为王。总体而言，目前的杭州市场，呈现出的一个特征就是市场均衡。当然，如果现有限购等楼市调控政策有稍微放松信号，那么高端豪宅领域会有一定放量。
下半年基调：量缩价稳
双赢机构总经理 章惠芳
经历三四月份的消耗之后，近期杭州楼市呈现量跌价稳的市场格局。成交量即便是暴跌，也是符合逻辑的，不必过于惊慌。
这样的一种格局可能会在七八月份结束，也有可能一直持续到九十月份。出现这样一种市场变化，对开发商最为直接的影响就是放慢开盘速度。这种市场行情下开出来，等于是自找麻烦，所以观望的开发商就会增多。只要不是资金过于紧张，都会等一段时间再说。6月份开盘量相比5月份已经减少，实际上就是开发商观望心态的体现。
如果开发商一直观望下去，通过延迟开盘来控制供应量，并通过几个月的时间来积蓄需求量，这肯定会带来市场的转机。下半年杭州楼市的成交量还会有一次小规模的爆发，有可能出现在七八月份，也有可能出现在九十月份，总之是要看需求量的增长情况。
由于“双限”退出还没有时间表，需求量实际上是被压制的，不可能出现大幅反弹。因此下半年的成交量有可能还会萎缩。尤其是跟去年相比，会有较大幅度的回落，这是必然出现的一种市场现象。
一般来说量跌的同时会伴随价跌，但是从目前看来价跌的可能性并不大。首先近期拍出的地价连创新高，虽然周边楼盘没有立刻应声涨价，但是不排除未来数月调价可能，至少不会支撑下跌；其次今年开发商手上的资金相比去年要充裕得多，回笼资金的压力不会太大。尤其是本土开发商，手上拿着一定的现金，这点钱去拿地吧又不够用，在售楼盘也还没卖完，这时候他们的心态就会发生微妙变化，可能会去追求在售楼盘的利润。
当然因为去年下半年杭州出让了很多土地，被一些开发商拿去之后快节奏开发，下半年大多都会开盘，原先预计的房荒现象实际上已经不存在，楼市供应量一下子充裕了起来。这样一来，房价大涨的可能性也不大。房价可能会走出一个温和上涨的曲线，或者说相对平稳。当然如果出台楼市重大政策，那就是另一回事了。
如无利空，将维持5月行情
透明售房市场研究院院长 丁建刚
从目前统计出来的数据显示，杭州楼市“红5月”的表现成色不足，杭州全市（含余杭、萧山）共成交商品住宅4999套，环比下降了31.18%。而全市成交均价下降了3.07%，主城区则微幅上涨。5月成交量的大幅下降，一方面由于三四月出现的抢买现象，在一定程度上透支了市场需求，由此导致楼市成交在5月出现疲软；另一方面，开盘量的大量缩减也是成交下滑的主要原因之一。
对于下半年杭州的市场行情，本身问题不是很大。整体而言行情应该会比今年三四月份差一些。下半年，如果没有特别多的利空消息，应该会维持5月份的行情态势。因为，下半年杭州市场的整体供应量依然很大，库存量仍然没有办法短期之间下降。
豪宅市场缓慢复苏
锦天房产执行总裁 章来军
最近两年，杭州大部分区域内的豪宅都遇到了限购这一同样的问题，这也是目前高端豪宅市场遇冷的一个最直接的原因。从物业本身情况看,高端物业受此次调控新政的冲击程度将远大于普通住宅。因为高端物业购房者大都已拥有两套以上住宅,因受“限购政策”的影响,该群体已经不具备购买资格,所以高端物业未来将面临更大的不利影响,而中低端物业因以自住需求为主,受冲击相对较小。
虽然像我们岛上锦源项目在青山湖板块，属于不限购的区域，但是它限贷，虽然有购买力的客户经济实力都不错，但是他们中也有不少是做实业的，手上也不一定会有那么多的流动资金。最近两年的豪宅市场行情，让不少人对豪宅保值、增值的信心缺失。另外，房产税践行的不明朗，也让客户在选择高端产品的时候，有了更多顾虑。
上半年杭州市场受20%个税政策影响，成交量一段时间内迅速放大。但是由于该政策目前仍没有具体执行，因此目前的市场状态基本上仍然保持着平稳态势。对于下半年的杭州楼市，因为供应量依然很大，因此多数开发商基本上也不太可能有大幅上涨的空间，而对于豪宅市场，我相信依然将呈现出一种缓慢的复苏迹象。
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