[摘要] 楼市成交量出现较大跌幅，这是需求量下降的直接表现。刚需是支撑楼市需求的最大主力，成交量下滑实际上已经表明刚需已经退潮。一度在楼市中异常活跃的刚需，又为何在此时退潮？
成交量锐减 库存量攀高 开盘价走低
别了，这一波回暖行情
杭州楼市在3、4两月大火了一把之后，进入5月明显降温，而6月成交量继续下挫。成交量下滑的同时，楼盘涨价动力已经明显不足，部分楼盘甚至低开入市，创下区域价。近期楼市的这一系列变化，似乎预示着支撑楼市的刚需已暂时退潮。
A
成交量一路下滑
继“红5月”遇冷之后，6月杭州楼市成交量并未出现好转，甚至出现了进一步下滑的趋势。
端午小长假期间，杭州楼市遭遇滑铁卢。统计数据显示，杭州全市商品房三天共成交498套，这一成交量尚不及去年同期的一半。主城区三天成交288套，也比去年同期下降43%。而在预定方面，数字跌得还要惨——全市预定量同比去年猛降94%。同比跌幅如此之巨，这在历年中是罕见的。
尽管6月还有10天时间，但是从已过去的这么多天的成交量来看，销售颓势似乎已经无法挽回。杭州透明售房网成交数据显示，6月1日-18日杭州全市商品房共成交4158套，日均成交231套，而去年6月杭州全市共成交12032套，日均成交401套。按照日均成交量来计算，今年几乎只有去年同期的58%。在剩余不多的时间里，今年6月成交量想要打一个翻身仗，已经没有可能。而即便是在市场已经急转直下的5月，杭州全市日均成交也有252套，可见6月的成交量是一个非常糟糕的数字，几乎可以用暴跌来形容。
6月杭州全市商品房成交中，的一天仅成交108套，创下了今年单日成交纪录。事实上自从去年3月份以来楼市转暖之后，全市商品房成交量低于200套的已经为数不多。6月已经出现4天成交量低于200套，而预定量的一天仅16套。预定量如此低迷，预示着未来几天成交量不可能快速走出颓势。
B
库存量连创新高
由于去化速度不理想，自今年5月以来杭州楼市库存量连连创新高。
随着楼市去年下半年快速去化，“库存量创新高”这样的新闻词条实际上已经淡出人们的视野许久。然而进入今年5月，这一久违的新闻词条再次出现在媒体上。
5月5日，杭州主城区可售房源量达到45479套，已经超过去年年初的库存量。5月12日，杭州主城区可售房源量达到47249套，相比去年同期增加5000多套，同时也已经超过2011年12月25日创下的45906套的历史纪录。到了5月13日，库存量进一步攀升至47527套。自此以后，杭州主城区库存量一直在高位徘徊，6月19日上午主城区库存量仍高达45309套。
而杭州全市的库存量，曾在5月底一度突破92000套大关，6月19日上午的存量也仍然在90000套以上。若以6月份日均231套的成交量来计算，仅消化现有的库存量就需要近13个月。
销售不振推盘数量却众多，也就是出水的速度慢于进水的速度，蓄水池里的水位必然会上涨。仅5月，杭州推盘数量就多达50余个，“库存水位”快速上涨。虽然这种态势延续下去，楼市库存量创新高的日期迟早会到来，但是这一天来得似乎快了点，以至于很多业内人士面对这一数字时都有点缓不过神来，怎么又创新高了？
C
地价大涨房价未动
除了成交缩量之外，近期杭州房价也一改去年下半年一路上涨的趋势。甚至有的楼盘，的土地地价大涨了，但是房价却几乎没有任何动静，这在前几年中是不可思议的。
一直以来地价是房价的风向标，大凡地价动一动，房价即刻就会发生连锁反应。因为地价上涨连夜提价的楼盘，早几年在杭州比比皆是，就比如几年前的枫华府第(小区网论坛)，因为雅戈尔御西湖地块的地价上涨，曾上演一夜上涨5000元/平方米的“神话”。
但是，这种现象在近期楼市中，却没有发生一例。实际上今年3月至今，杭州土地市场一直保持着较高的热度，频频诞生多个“地王”。勾庄、城东新城、钱江世纪城、半山田园……多个区域成功拍出高价地，按照常理这些区域的在售楼盘会立即调整价格策略。不过，因为地价上涨而迅速提价的楼盘，目前看来还没有现身。
究其原因，这些楼盘所在区域的市场供应量较为充裕，谁也不敢跳出来充当涨价急先锋。谁价格一动，价格就会跑到其他楼盘那里去。也就是说，地价抬高房价这样的一个铁律，在当前这样一个特殊的市场中，似乎已经失灵。
楼盘申报价，是观察房价的另一个重要窗口。今年3月份之前，杭州物价网上有多个在售楼盘重新申报售价，大多数都是因为对在售房源的价格进行调整。不过5月份以后，重新申报价格的楼盘已经寥寥无几。毫无疑问，即便是在地价上涨的利好刺激之下，杭州楼盘的涨价动力仍然显得有些不足。
D
多个楼盘低价入市
多数楼盘房价停涨的同时，甚至出现了一批新开楼盘，把该区域的房价拉到了今年，从而引发了一轮区域价格战。
位于半山田园板块的金隅田员外，于6月初对外公布了具有震撼力的售价：起价1.35万元/平方米，均价1.49万元/平方米。而在此前，同一区域的在售楼盘朗诗田园绿郡和绿城西子田园牧歌，售价分别是1.8万元/平方米和2.2万元/平方米。而北京首开在该区域新近拿下的一块地，楼面价也达到了1.1万元/平方米。田员外的售价，可以说将田园板块的单价一下子拉低了数千元。开发商定出这样的价格，自然是进行多轮市场试探的结果。
6月16日首开的中海西溪华府，起价仅1.68万元/平方米，成为这一区域目前房价的楼盘。尽管这是开发商的一种开盘策略，后续房源的价格会略有上涨，但是这一价格对这一区域房价的冲击却是显而易见的。而近期之江板块的热点楼盘融科瑷骊山，上月底对外宣布14980元/平方米的起价，均价也比周边在售楼盘低将近3000元/平方米，成为之江房价的新标杆。就在去年10月，嘉里在之江拿地的楼面价已经高达10870元/平方米，看来融科瑷骊山定价策略并未受此影响。
E
楼盘蓄客量不足
正是在这样的市场背景之下，越来越多的楼盘已经感受到了蓄客压力。
“去年下半年市场全面转暖的时候，只要提早一个星期到半个月蓄客，时间就足够了。很多楼盘都出现了日光，蓄客量与房源量基本持平或者还超出。最近这段时间蓄客压力明显大增，不少楼盘提早两三个月蓄客，情况还是不尽如人意。”杭州某楼盘营销总监告诉记者，这段时间他已经明显感觉到这种压力。而他们圈子里的朋友见面交流时，也时常抱怨蓄客效果大不如去年。
由于蓄客不足，已有不少楼盘放慢了开盘节奏。5月杭州推盘数量多达50多个，6月原本预计开盘量也将超过50多个，但是到目前只有20多个。一旦出现蓄客不足的情况，开发商就会有意推迟申领预售证，这或许是部分楼盘迟迟不开的原因。
蓄客量下滑，说明楼市意向客群数量下降，对开发商而言这显然是一个利空。蓄客量上不来，也就意味着后续成交量难以为继，它的效应虽然滞后但是会对楼市产生较大影响。
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