[摘要] 楼市成交量出现较大跌幅，这是需求量下降的直接表现。刚需是支撑楼市需求的最大主力，成交量下滑实际上已经表明刚需已经退潮。一度在楼市中异常活跃的刚需，又为何在此时退潮？
刚需退潮，迷茫再现
2013年的楼市是被看好的。最典型的是，中国社科院在4月发表了“涨价论”，而以央企为代表的一些地产大鳄们，凭借资金实力纷纷在土地市场上兴风作浪。国家有关部门最近的一份统计报告显示，多数一、二线城市房价继续上涨。似乎，楼市又是一片莺歌燕舞。
不过，在一片叫好声中，一些不和谐音也时时奏响。比如，在杭州楼市，大家满怀期待的红5月没有如期出现，市场以为会一路高歌猛进的成交量，在5月出现拐点之后，6月又是继续下探。据住在杭州网统计，自5月18日以来，杭州主城区的成交量虽然个别日子成交量有起伏，但整体而言是一路走低。6月前19天的成交量近1600套，比5月同期减少近400套。
与此同时，最令人不可思议的是，5月的杭州土地市场，一些区域地价又创新高，大有“面粉贵过面包”卷土重来之势。就在人们以为房价这回又要来个新一轮涨势时，市场却出现了令人难以理解的平静。杭州房价并没有出现像2007年那样的应声而涨。也就是说，土地市场的疯狂，这回对杭州楼市没有影响。
虽说成交量跟土地市场是两码事，但我们把这当下的两件事放在一起观察，就不难发现，现在楼市之暖，仅仅是温暖而已，绝非当年之热。换言之，虽然现在仍是一片唱多，但楼市今非昔比，一路拉涨停板的日子可能一去不复返了。事实上，现在的楼市远非人们想象的那么乐观。
其实，我们一路深探下去，更令人不安的是，那些制约楼市向好的因素，现在正在被放大，楼市走坏的可能性依然存在。
众所周知，楼市向好，离不开宏观经济的支持。就以2007年、2009年为例。2007年我国经济欣欣向荣，各项经济指标都处于历史高峰，股市也是创下6000多点值。当年楼市之热，也可谓空前绝后。2009年，我国推出4万亿刺激经济，经济热带动了当年的楼市热。而这几年，虽然政策是主要因素，但经济的不景气跟楼市的疲软不约而同重合，正如国内一些专家所言，这绝非巧合。没有实体经济实力的支撑，就像股市一样，楼市要想走独立行情，几乎不太可能。
国家统计局公布的数据显示，5月国内CPI同比上涨2.1％，同比涨幅比4月份回落0.3个百分点，比去年全年回落0.5个百分点；同期，PPI连续第15个月负增长，同比下降2.9％，环比下降0.6％，PPI作为工业出厂价格，反映了企业的投资需求，PPI长期低迷表明企业对经济信心不足。与此同时，央行公布的5月份金融统计数据显示，5月新增贷款为6674亿元，远低于4月的7928亿元和市场预期，社会融资总量也出现了大幅下滑，5月仅新增1.19万亿元，也低于市场此前预期。这一切都表明，我国经济弱复苏非常缓慢，经济下行不无可能。
而经济的不景气，就会影响人们的收入。楼市也是资金推动型的市场，没有钱了，楼市也就玩不动了。
当然，决定商品市场方向的，归根到底还是供求关系，楼市也不例外。而就供求关系来看，杭州楼市似乎出现了刚需提前透支的迹象。
让我们先来回顾一下这波始于去年年底的回暖行情。
这波回暖行情的发动，虽说无规律可循，但仔细想想，倒也是理由十足。首先，当时我国经济出现复苏迹象，经济硬着陆的风险大大减弱；其次，经过两年的蓄势，刚需已形成强大的力量，随时都有可能爆发；第三，政策进入了审美疲劳期，其作用也已大大减弱。与此同时，一些楼盘通过降价主动迎合市场，激起了刚需们的欲望。正是在这诸多因素的综合作用下，楼市开始启动一波上扬行情。
本来这波行情是可控的，也有可能会走得长一些。但是，3月的“个税”政策打乱了这波行情的节奏，楼市像吃了兴奋剂似的，突然放出成交巨量。3月杭州仅二手房，主城区就成交了8000多套，创了历史纪录。本来理应慢慢释放的首次置业、改善性需求，这些市场十分珍贵的刚性需求，来了一个集中大爆发。
然而，楼市的高潮并没有就此打住。4月，随着房产税征收的传闻四起，一些错过了3月行情的刚需们，这回纷纷出手了。在杭州以往是传统淡季的三四月，今年却出现了少有的主城区成交3万多套的行情，也是创了历史纪录。
正当人们惊叹楼市居然有如此巨大的潜力时，5月的答案出来了，人们期盼已久的红5月没有如期而至，即使在被开发商一致看好的5月人居展上，成交量也出奇地低迷，只有27套，比去年的人居展还差。
如果说5月的成交量还不足以说明刚需退潮，那么进入6月份，随着日益萎缩的成交量，刚需退潮的迹象已表露无遗。杭州楼市今年下半年的行情难以乐观。
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