[摘要] 如果一切可以重来，两年前的黄晓磊不会选择在那时候卖掉手上的老学区房换一套九堡的大房。
跌宕楼市中的人们·购房者
黄晓磊：两年前买的房，亏了60万
“买房肯定不会亏”的神话破灭了，今年以来房东亏本卖房变得很普遍
如果一切可以重来，两年前的黄晓磊不会选择在那时候卖掉手上的老换一套九堡的大房。
今年9月，他从成都飞抵杭州后，花了一周时间，终于把杭州的这套房子卖掉了。
说这个成交价为“吐血价”并不为过。两年前，他买下这套位于九堡丽江公寓的二手房时，花了290万元，加上营业税、中介费等各种费用后，总成本达到320万元。如今，他售出的价格为260万元。
事实上，像黄晓磊这样亏本卖房的房东今年以来很普遍。华邦地产泊林店的经理柴盼盼说，2009年下半年以后买房的购房者，现在卖房，基本都是一个“亏”字。
只有一个例外，那就是。
1/当年为孩子上学，买了套
十年前，黄晓磊来到杭州，带着老婆和5岁的孩子，在孩子要上一年级的那年，黄晓磊在马塍路买了一套保小的，房子很老，60平方米左右的两房，价格约60万元。
对一直租房的黄晓磊一家来说，虽然房子不算大，但毕竟房产证上写的是自己的名字，感觉很踏实满足。
但随着时间的推移，他们对这套老房子越来越不满意。不满意的原因有外在的，也有内在的。外在的原因是周边的朋友同事纷纷买了新车换了大房子，每次去别人家串门再回到自己家都会觉得特别憋闷；内在的原因是小区破旧，房子狭小，家里来了亲戚，都只能睡在地上。
2010年，黄晓磊买了辆车后才发现，小区停车才是的问题。狭窄的小区道路对他这样的新手来说无法自由腾挪，他在小区擦擦碰碰几次之后发了狠：换房！
那时这套房子已经满五年，加上是，总价又不高，因此有了换房的念头之后，房子可用“抢手”来形容，有买家出价高达180万元。
“是常青树。”华邦地产专做达五年之久的采荷店经理胡有余感受颇深。2007年他刚到采荷店时，曾出售过一套采荷翠柳(小区网论坛)的二手房，三楼，45平方米，约46万元，采荷二小的。两年后，这套房子再次在胡有余手里售出，已经涨到81万元。
今年，胡有余再次感受到了的“大热”。
上半年，杭州市教育局出台“零择校”政策，价格扶摇直上。去年下半年采荷有1.6万元/平方米成交的，大部分成交单价在2万元以下；如今，同样的地段，单价已经达到2.4万~2.5万元/平方米。
2/为改善居住，换了套九堡大房
黄晓磊的那套，最后以180万元的价格被人抢走。
很快，拿到了售房款的黄晓磊挑中了位于九堡丽江公寓的一套二手房。这个地方2012年将开通地铁一号线，他想着儿子平时坐快速公交B1线可以学校。
而他开车去市中心的工作单位，也只要15，和以前骑电动车上班时间差不多。而他最信赖的，是开发商绿城的品牌，小区绿化率很高，人车分流，房子精装，卫生间有地热，客厅窗户望出去，就是钱塘江和九堡大桥，这都是他所向往的。
房子约130平方米，总价290万元，因为房子不满五年，营业税要支付16万元，加上中介费以及后期买的家具家电，七七八八共320万元。黄晓磊拿着售房款，首付了160万元，按揭130万，考虑到家庭年收入只有20余万元，黄晓磊选择了等额还款，每月还款1万元左右，其中前几年每月还款额中，本金不到2000元，而利息有8000多元。
黄晓磊一家就在买房两个月后欢欢喜喜地搬了进去，那时是2010年11月。
在随后几个月，他关注了一下丽江公寓的成交价，似乎又上涨了。当时，有朋友对房价表示了担忧，但他给朋友算了这么一笔账：“现在国家的经济已经被房地产绑架了，而要保持经济增长，房价就要一直涨。同样的涨幅下，肯定是买大房子增值增得快。而且换了大房子，生活水平又提高了，何乐而不为？”
时间 2011年9~10月 2012年9月至今 涨幅
全市二手房均价 20132 21528 6.9%
翠苑新村 20268 22411 10.5%
求是村 37086 33712 －9%
大关小区 18779 18746 －0.1%
景芳小区 23769 22353 5.9%
（单位：元/平方米 图表数据来自华邦地产）
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3/离开杭州去成都，房子却卖不掉了
计划不如变化快。搬进新家刚过了一个春节，老家成都就有单位来联系黄晓磊，劝他回家乡发展，同时许以重金和高职。黄晓磊回成都考察了一下，最让他动心的，还是当地的房价。他暗暗琢磨，如果把杭州的房子卖了，还掉按揭，拿那笔钱在成都可以买套跃层的洋房，还能再买辆中高档的车，有房有车无贷，那是多轻松的生活。
打定了主意，黄晓磊决定离开杭州，回成都去。卖房马上被提上日程。但这时，中介告诉他，国家出台调控政策，杭州也在2011年3月出台了限购政策，二手房成交量很低，而且价格也已经下跌了。在离开前，有买家提出愿意270万元买下，但这个价格与黄晓磊的心理价位相差甚远。“我全部弄好320万元，这相当于不到半年时间亏50万元，肯定不舍得卖的。”
2011年7月，黄晓磊一家提着大包小包，坐上了回成都的航班。临出发前，他和中介公司签了一份委托协议，由中介公司3个月内售出房产，否则赔偿给房东3000元。
当时的黄晓磊觉得，能卖就卖掉，就算卖不掉，房价早晚会涨回来，到时再卖也不迟。
4/亏了60万元售出，终于长吁一口气
回到成都的黄晓磊租了一套房子，月租金2000多元，因为已经不习惯坐公交车，他又买了一辆车。三个月过去，中介公司并没有把丽江公寓的这套房子卖出，因为房价一路下行，甚至连看房的人也越来越少。
黄晓磊渐渐感觉压力太大了。虽然他在成都的收入在当地并不算低，但每个月扣除掉杭州这套房子1万元的按揭，再扣除掉成都的房租和养车费，生活费被挤得寥寥无几。9月初，黄晓磊和老婆商量后，决定让老婆回杭州卖房，无论如何也要卖掉。
但来看房的人依然不多。9月中旬，就在黄晓磊夫妇以为卖房无望，准备把这套房子租出去以减轻负担时，终于有个买家愿意以260万元的价格买下这套房子。黄晓磊几乎没有犹豫就同意了，他马上订了机票飞来杭州。
签下买卖合同的一瞬间，他有些失落，毕竟对这套房子本身他还是挺满意的。但同时，他也松了一口气，感觉卸下了一个包袱。
“丽江公寓这套房子的成交价，亏了60多万元，如果再算上这两年的利息，不算通货膨胀的因素，实际共亏了七八十万元。”华邦地产泊林店经理柴盼盼说，虽然这只是个案，但今年以来，亏本卖房的已经不是少数。
他随手举了个例子，九月庭院一套130平方米的房源，原房东2009年上半年买入，当时单价为1.3万元/平方米，今年7月份仍然以1.3万元/平方米的价格售出，看起来总价没亏，但这两年利息就付了十几万元。
在柴盼盼眼里，如今九堡一带的房价已经回到了2009年的下半年，因此2009年10月以后的买房者，现在把房子拿出来卖，基本是亏的。“其实很多人也不舍得卖，因为毕竟地铁一号线马上开通了，在亏本卖房者中，80%是因为缺钱，20%的购房者是对后面的行情不看好。”柴盼盼说。
当记者想了解更多的情况时，柴盼盼抱歉地说，他得带着全部经纪人去某一手房开盘现场了，公司代理了该楼盘的销售，“现在二手房的成交量越来越低，因为周边一手房价格大搞促销，已经明显低于二手房，倒是很多二手房房东抱着价格不肯放。”
跌宕楼市中的人们·供应商
石材商吴老板：今年少进账40%
楼市吃紧，加上开发商严控成本，材料供应商们生意大受挫
温州人吴老板，在杭州做了十几年的石材生意，赶上过房地产蓬勃兴旺的好年景，也遭遇了大大小小好几次的宏观调控，不过说起这一次，吴老板直摇头叹气：“想想我都要哭了，今年的营业额起码比去年缩水了40%，工人工资还要发，你说怎么办？”
吴老板说，不仅仅是他，周边几个做建材生意的朋友，几乎都是差不多的光景。一个前两年出来单干的朋友，因为行情不好只能又回去打工了；还有一个做防盗门的朋友，从总包方那里结不到钱，估计接下来的几个月都得去要账了。
做石材生意的吴老板 营业额缩水了40%
这个国庆长假，吴老板和几个同行小聚了一下，席间的话题当然是这越来越难做的生意。“杭州一知名公司开发的两个楼盘，外立面都改了，原来是石材干挂和局部涂料，现在把干挂石材部分改成了干挂铝板了！”吴老板直摇头，“石材干挂，包括人工和龙骨等材料费的成本，差不多在700~1000元/平方米，而铝板包工包料再加上人工，也只要500多元/平方米。”
这样的改法，在吴老板们看来已经不是新鲜事。就拿今年上半年来说，滨江板块的一个热销楼盘将原先承诺的全部石材改为局部石材和真石漆；紧接着，大桥西板块一降价楼盘，也将原来的石材干挂全部取消。
“杭州以前用石材的量非常大，全石材干挂基本上是主流公寓的标配，哪家不做石材哪家就不高档，现在是能省则省，能不用更好。”吴老板很无奈，大部分的开发商都不采用石材干挂，直接导致他的营业额缩水，保守估计，至少比去年少40%。
在吴老板看来，这一波调控，远比2009年那一回来得更猛烈。
当年，吴老板给杭州一家开发商在外地的项目提供石材，将近10万平方米的项目，吴老板本来可以大赚一笔。“我想得蛮好，当时准备在那之后买套排屋，把在温州的父母亲都接来，房子都看了好几次，车子也准备去换辆宝马七系。”
谁知道2009年经济危机席卷全球，房子盖好了却卖不出去，工程款收不回来，开发商在付了一部分钱之后，剩下的全部拿房子抵。
“那年行情是不好，不过后来回暖得也快，一下子就好起来了，所以没怎么伤元气。”吴老板觉得，这一回肯定没那么幸运。
卖卫浴产品的小徐 放弃单干想法
来自中指研究院的数据显示，今年1~8月，房屋新开工面积为12.3亿平方米，同比下降6.8%，连续第5个月同比下降，其中，住宅新开工面积为9.1亿平方米，同比下降11.1%。
新开工面积下降，引发的是开发商新开盘数量和速度的降低。与之对应的，则是整个上下游市场的低迷。
小徐和吴老板是同行，现在在一家代理高端卫浴的公司上班。如果不是因为这次调控，她也应该是个小老板了。
小徐入行近十年，之前一直在一家瓷砖公司做事，人脉和客户积累得不错，她的梦想就是能开一家属于自己的公司，2010年，见发展势头不错，小徐自己出来单干。可惜的是，到了2011年，行情急转直下，“原来比较熟悉的业务单位，虽然也有一些业务，可是量上不来，刨去人工和杂七杂八的费用，我自己没什么赚头，而且生意很不稳定，有时候好几个月开不了张。”为了生活，小徐不得不又找了一家新公司上班，做卫浴代理。
最近，小徐正在和城西一家单身公寓谈合作，如果合作成功的话，他们可以包下整个项目的卫浴，不过谈了两个多月，卫浴品牌从最初的科勒、TOTO，变成了现在的贴牌产品，小余觉得，即使能合作成功，利润也不会很高。“甲方说，成本要降到，我们已经做过好几轮报价了，对方还准备压价。”
就算如此，小徐也把对方当做大客户，经常约甲方工程部的老总吃饭喝茶，联络感情，毕竟，在这个行情下能做精装修的楼盘已经少之又少了。
做防盗门的俞老板 催款成了最要紧的事
永康门业在都很出名，从事这一行的人很多，俞老板在永康经营着一家防盗门厂，前几年生意好的时候，从老家带出来的工人都有百十号。不过从去年开始，俞老板手下的人缩减到了六七十个，现在只剩下二十来个了。
不是没生意，俞老板说，去年下半年，他也接到了两个工程，为城北两个楼盘的入户门做配套，原来说好的铝板门和智能锁，在最终签合同时被改为了钢木复合门和机械锁，利润缩水不少。
利润少倒是次要的，关键是钱不好要了。建筑行业的规矩，一般都是总包方先垫资，然后基本按照合同结款，“即使拖欠，也不会超过一个月。”
但从去年开始到现在，俞老板先期投入的钱加上工人工资，已被拖欠了六七百万元，“歇了一部分人，现在只有20多个工人，每个月开2000元的生活费，硬扛着干啊！”
“现在开发商即使卖了房子，也把钱攥在手里，先保证自己渡过难关。开发商欠建筑商，建筑商又欠下一级的供应商，就这样一层层压了下来。”俞老板说，本来这几百万元说好今年6月底就该结的，但一直拖到现在，跟挤牙膏似的，到现在还剩一大半，“我估计接下来啥也不用干了，就以要账为主。”
俞老板说，以前也有不少朋友在杭州的一些装修市场开了门店，不过自打去年底开始，都陆陆续续关门歇业了，“店开着就是钱，索性撤掉，直接派业务员外面拓展市场就够了。”
接下来会怎么样，俞老板说，他也不敢想。
开发商L：为了卖房，几个月瘦了20斤
尽管压力巨大，但以价换量后楼市成交量创出三年来的新高
截至今年9月30日，杭州主城区前三季度商品房销售量已达36059套。
如果你关注数据，那么你会知道这是本轮宏观调控三年以来的成交量，2011年一整年杭州主城区成交商品房23346套，2010年全年卖了35960套——今年前9个月的成交量已经超过了前两年全年的成交量。
从成交量来看，开发商的日子今年似乎并不难过，但背后的辛酸，他们却感叹是“史上最难”。
职业经理人L：情绪一直跟着销售表起伏
“情绪落的时候……肯定是今年二三月份，那时候业内普遍是比较悲观的，我们也是那时候决定打折的，虽然几个项目中只有一个打折，但态度是非常干脆的，因为不降就卖不动。”在旗下几个项目陆续降价销售取得了相对理想的业绩之后，作为职业经理人，L终于能以比较轻松的态度回首那段艰难的日子。他承认，这几个月自己的情绪一直跟着销售业绩起起落落，连续几个月销售套数是个位数，还没地方诉苦，“诉苦给谁听呢？你一开口，要么有人叫得比你更苦，要么被认为没有能力。能够对人说道的，都不叫困难。”
认识L的人都知道，那几个月他的压力之大——一下子轻了20斤。
形势是在降价之后好转的。在旗下一个项目顺利降价开盘的当天深夜，我曾接到他的电话，长谈近一个，他几乎都在重复同一句话：“我自己也没有想到开盘会那么顺利，真的！”他的兴奋溢于言表。那时候还是5月，当月杭州主城区商品房成交4747套，位列6年来同期第三，市场成交逐渐表现出上扬趋势。到6月，杭州主城区商品房成交量就冲到了6747套，刷新了2010年宏观调控以来的同期成交记录，且仅次于2009年同期。
“这几个月，真是有点累。”入行20多年，绝大部分时间都在管理着一家盈利能力良好的开发企业，J先生说，本指望最近几年发展稳定了，给自己多一点自由时间，结果宏观调控接二连三地来，想休息都不行。不过，今年市场最难，形势最不明朗的时候，J飞去了大洋彼岸，远远离开杭州市场。“一方面是因为有公事要谈，但主要是因为我想给自己一点空间，有时候离得越近越看不清楚，离得远一点，反而冷静了。”
离开两个礼拜，回国后的件事，是公司上下统一认识——降价，一降到底。成交量证明，他的选择是对的。
负责营销的M：更难的日子肯定在后头
房地产业内人Y先生，十一长假后他把QQ签名改成了“希望每年能旅行两个月”，但私下里，他也说，“只要还在这行干，这个愿望是不可能实现的。”
其实是不是去旅行Y并不在乎，他只是想要暂时逃离，逃离每周的销售报表、销售例会，和无休止的加班。用Y的话来说，在他供职的这家房企，加班是常态，不加班才是“变态”——市场好的时候要加班，市场不好更要加班，这9个月里加了多少班他已经记不清了，但休息的日子倒是两只手就能数得过来。“估计接下来的日子会更忙。”他说。
因为接下来的日子更难。“好卖的，打折降价的，都卖完了，剩下的都是难卖的。”
“卖的90平方米左右的中小户型都卖得差不多了，市场上有‘房票’（指符合购房条件）的刚需也被捋得差不多了，如果说之前的库存是政策性的，那么剩下来的库存就是结构性的，技术上来看，很难消化。”在另一家房企负责营销的M女士与Y的观点不谋而合，“虽然有人说按照最近三个月的消化速度，剩下的市场库存只要8个月就能卖完，但做（销售）这行的人都知道，这是一个伪命题，从我们自己的数据来看，140平方米以上的房源基本卖不动，除非价格有非常大的优惠。”
的确，如她所说，1~9月成交量排名靠前的楼盘几乎都是清一色的90平方米以下小户型房源。“曾经埋怨过70/90政策的人，现在要感谢它，这三年的调控期它挽救了多少开发商啊，但……更难的日子肯定在后头。”
一个直观的例子是，最近开盘的西溪某楼盘，推出了一批大户型房源，所售均价与该楼盘5年前同类可比较房源的价格持平。“这才真叫一把辛酸泪呢，辛辛苦苦做了5年，又回到了最初。”M无比感慨地说。
对开发商来说走量仍然很重要，要生存得卖房子，要发展更要快点把房子卖掉。
市场人士老A：10月份之后成交会更趋缓慢
“最近的市场说不上差，也谈不上好，这两个月的成交量已经降下来了，6月份的时候我就说过，市场的时间窗口在9月，10月份之后成交会更趋缓慢，现在我的判断还是这样，手里有房的人还是赶紧‘以价换量’吧。”星期一下午5点多，老A已经回到家，泡上一杯茶，笑说自己是“技术宅”，刚刚度过一个睡懒觉、游泳、看电影、吃湖蟹、看“中国好声音”的十一长假，“可惜，这样理性的声音（指继续以价换量），他们总是不太要听。”
对于刚刚转换了事业跑道的老A来说，几个月前他还是“局中人”，而现在，作为一个市场观察人士，他终于可以用比较超脱的态度、不同的角度，重新审视这个市场。
“日子好过起来了，你怎么会这么想？每一个身在其中的人都知道，这个市场是越来越不好做了！”他说，一个好的老板只会关注数据，但不会迷信数据，因为数据总是比市场慢三拍，“如果一定要说数据，我倒是看到一个数据，说今年三季度中国并购市场完成的并购交易里房地产行业的交易总额和总占比是全行业，而且并购速度在加快，这说明什么？有人说是因为房地产市场整体回暖，但别忘了有人买也要有人卖，这说明一些企业在悄悄退出这块市场，他们不会声张，只是悄悄地不做了，就像原来的华立，放弃（房地产业务）。”
房地产私募基金的活跃或许可从另一个角度印证老A的话。
2011年年底，住房和城乡建设部政策研究中心曾经发布过一份《人民币房地产私募基金发展报告》，称：根据各方信息汇总，估计目前人民币房地产私募基金融资总规模近千亿元。而清科研究中心的数据更为具体，2011年私募地产基金全年共新募67支，披露金额的66支基金募资金额总量达到58.59亿美元，相较于2010年的29.65亿美元，同比上涨97.6%，预计，2012年这个规模会继续快速扩大。
“差不多每天都会接到私募基金的电话，或者是朋友推荐。”J先生说，年初的时候一天能接到三四个这样的电话，即使现在他每个礼拜至少要跟各种基金经理接触一次，“即使不合作，我也需要灵市面，接触各种消息，不仅仅是成交数据。”
事实上，作为一家房企的，J说，他关注的是如何提高内部管理水平，如何做好成本控制，如何改善盈利模式，为此甚至可以不计较一时、一盘的得失，但同样要高度关注人民币的趋势，关注实体经济的走向，而私募基金在此一向“嗅觉灵敏”。
稻草只有一根，每个人都想抓住。
胜，败；存，亡；分化，早已经开始了，但它不直接表现在成交量上，所以在局外人看来就不那么“鲜血淋漓”了，只有身在其中，才懂那种“切肤之痛”。
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