[摘要] 被套，这原本是股市里的一个术语， 可如今越来越多的楼盘也陷入了“被套”的窘境。由于当初高价拿地，这些被套楼盘大多数的命运是“割肉”——亏本销售，但也有一些楼盘通过调整产品定位、延期开盘等方式，寻求成功解套之路。
“割肉”、改规划、延期开盘
杭州高价地楼盘谋求“解套”
被套，这原本是股市里的一个术语， 可如今越来越多的楼盘也陷入了“被套”的窘境。由于当初高价拿地，这些被套楼盘大多数的命运是“割肉”——亏本销售，但也有一些楼盘通过调整产品定位、延期开盘等方式，寻求成功解套之路。
佑康紫金府：调整规划迎合市场
2010年3月25日，18号申花地块被佑康以13.3亿元总价拿下，折合楼面价15953元/平方米。据当年参与竞拍的人士回忆，现场竞争并不算激烈，仅经过4轮竞价。在当时的行情看来，这样的价格并不算太高，甚至还有人认为捡了便宜。
然而一年之后楼市风云突变，这个被佑康寄予厚望的项目，也成了烫手山芋。去年5月份的人居展上，佑康置地营销负责人对外透露该项目定名为紫金府，并且预计2011年底会亮相，但时至今日连售楼处都还没建起来。一个不容回避的尴尬现实是，以紫金府的楼面价，如果是在今年上半年开盘，那无异于是“找死”。保利香槟国际年初的“喜春”行动，将申花板块房价标准线拉低到了2万元/平方米以内，随后绅华府起价15678元/平方米、均价17800元/平方米震撼登场，相对坚挺的申花房价彻底沦陷。即便是最近几个月，申花房价也刚回升至2万元/平方米出头。
“我们测算出的成本价是2.2万元/平方米，不过由于紫金府要到明年下半年才能开盘，届时综合成本要2.4万元/平方米以上。”佑康置地总经理助理杨婷婷向记者坦言，在当前这样的市场环境中，紫金府的处境确实有些尴尬。
考虑到限购政策短期内还不会取消，总价高的大户型销售普遍困难的现状，他们已经对紫金府最初的设计方案进行了调整，其中一个方向就是“大改小”。原规划中户型面积为200多平方米，按照规划户型面积将控制在160-170平方米，并且适当降低大户型的比例。由于变更规划，直接导致紫金府开盘日期延后。
当然，紫金府也有很多加分因素，比如周边有多所名校，医院、购物中心等也较为齐全。紫金府最终能否解套，还取决于明年楼市能否进一步回暖。
中粮方圆府：延期开盘避开低谷
2010年8月3日，中粮地产以9.79亿元竞得三塘一地块，即现在的方圆府。根据规划，这一地块住宅建筑面积6.2万平方米，商业配套3.8万平方米。方圆府折合楼面价10358元/平方米，但根据业内人士测算，如果考虑到商业配套用地，方圆府实际楼面价超过1.2万元/平方米，很可能已接近1.3万元/平方米，成为这一区域名副其实的“地王”。
方圆府的开盘之路似乎也有些好事多磨。传出开盘的消息是在去年下半年，但是迟迟不见开盘。今年上半年过去了，方圆府仍不见开盘动静。7月份，中粮方面透露开盘日期定在9月中下旬，就连户外广告也打出去了，然而还是没有开盘。的消息是将于国庆节之后开盘，然而直到10月10日中粮仍未对外透露方圆府确切的开盘时间。
方圆府一再延期开盘，其难言之隐不言自明。方圆府是中粮进军杭州主城区的项目，同时也是中粮地产产品系列中的高端品牌项目，确实是花了一些血本，再加上拿地成本高，卖不出好价格的话自然必亏无疑。方圆府所处板块今年上半年价格一度受到很大冲击，万家星城二手房跌破2万元/平方米，如果那时候开盘想保本很难。
已经成功避开楼市谷，这对方圆府而言或许是值得庆幸的一件事。但就此说方圆府已经成功解套，似乎还为时过早。方圆府即将首开的房源仅33套，数量如此之少一定程度上也表明开发商对市场的不自信。开多了卖不出去怎么办？价格定多少才能被购房者接受？虽然中粮是一家有实力的央企，但是在杭州楼市它却是一个新面孔，品牌知名度并不具备太多优势。方圆府周边楼盘房源还比较充裕，如香石公寓、铁建城以及尚有尾盘可售的万家星城，如何寻求利润与销量之间的平衡，这是一大考验。
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