[摘要] 最近，虽然限购限贷政策依旧没放松，但成交量的急速放大却引起人们对楼市再度出现反弹行情的担忧。杭州市政府刚出台的《杭州市“十二五”住房保障与房地产业发展规划》（下简称《规划》）却让我们对未来的房地产市场发展趋势作了一个大致判断，那就是，在巨大供应量面前，商品房价格虽然存在上涨的动力，但涨幅有限。
2012~2015年，杭州市的商品住宅供应量会有多少？房价上涨幅度会有多大？
最近，虽然限购限贷政策依旧没放松，但成交量的急速放大却引起人们对楼市再度出现反弹行情的担忧。杭州市政府刚出台的《杭州市“十二五”住房保障与房地产业发展规划》（下简称《规划》）却让我们对未来的房地产市场发展趋势作了一个大致判断，那就是，在巨大供应量面前，商品房价格虽然存在上涨的动力，但涨幅有限。
2015年前
每年开工3.8万~4.9万套住宅
据《规划》介绍，“十二五”期间，杭州规划的商品住房年开发量约950万至1083万平方米。其中，主城区年开发量约450万~583万平方米，五年建设总规模达2250万~2915万平方米。
450万~583万平方米，这是怎样一个概念？目前市场主力供应户型是90平方米，综合大户型的供应，以120平方米的户均面积算，这450万~583万平方米，可折算成3.8万~4.9万套住宅。这些量能否满足市场需求？
今年上半年，杭州主城区商品房成交量为22085套。这样的成绩为2008年以来第二好，仅次于2009年。
2008年以来，主城区历年的商品房成交套数分别为2008年的23202套、2009年的66319套、20010年的35960套、2011年的23346套。
平均一下，这4年的年平均新房成交套数约为37207套。
按照惯例，商品住宅的成交量一般占商品房的60%左右。由此推算，这4年年均商品住宅的成交套数为22324套。
若以22324套商品住宅的年成交量为参照，“十二五”期间假如每年有3.8万~4.9万套住宅入市，那么每年的供需是相对平衡的，甚至供远大于求。
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