[摘要] “烂尾楼专业户”不收烂尾楼了？SOHO中国董事长潘石屹近日接受采访时表示，“2012公司将谨慎收缩战线，并购目标仅针对土地，‘烂尾楼’、在建工程等将不再考虑。”此言一出，SOHO中国股价应声而落，5个交易日连续下跌近10%。
“二手货”支撑高利润
易城中国提供数据显示，2011三季度，北京甲级写字楼平均售价季度为30620元/平方米，而SOHO中国写字楼售价早在2007年上市的时候就已达35775元/平方米，2010则达到59824元/平方米，年复合增长率近20%，且一直高于周边住宅价格。
高售价使得SOHO中国的净利率远超房地产行业平均13%的水平。在2009年达到45.7%，2007年和2010年分别达到28.58%和20.71%。
在房地产行业里，“高周转”和“高利润率”往往不可兼得。SOHO中国能够两者兼备，烂尾楼功不可没。
2007年，SOHO中国的存货周转率是万科的两倍多；2010年，SOHO中国的存货周转率是万科的3倍。但在经济波动期，SOHO中国则不如万科“货如轮转”(见表2)。
SOHO中国收购过来的“二手货”不但创造了高毛利率，还使周转率又上了一个台阶。众所周知，SOHO中国项目数量不多，不以拿地能力见长。故“戒掉”烂尾楼，SOHO中国如何保持业绩令人产生高度怀疑。
以SOHO中山广场为例。2011年5月6日SOHO以32亿元总额收购上海新世纪长宁商业中心的A、B幢办公楼及地下室，更名为“SOHO中山广场”，收购均价2.25万元/平方米。在完成收购3个月后，即2011年8月14日，SOHO中国正式对外销售。在不到半个月的时间里，SOHO中山广场完成合同销售金额14.33亿元，销售均价4.88万元/平方米，翻了一倍。
2009年11月收购的北京嘉盛中心项目同样如此。收购均价22718元/平方米，两个月后启动销售，平均售价为43000元/平方米，比收购价格高出约89%。更为重要的是，有价又有市，成交火爆。开盘首日就售出47000平方米(首期总面积的80%)，录得合同销售收入20.8亿元人民币，收回了总投资的约90%。
周期只有两个月？而且价格翻一倍？还有比这更惊人的周转速度和毛利率吗！周转最快的住宅开发商从拿地到开始销售也至少需要半年时间，封顶、售罄能在一年半内完成已经很神奇了。
SOHO中国之所以能这样操作，得益于商业地产的品牌护城河。商业地产不同于住宅，对品牌和客户渠道的依赖性强。
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