[摘要] 记者获悉,《农村土地制度改革试点总方案》已上报中央全面深化改革领导小组,其中包括宅基地制度、征地制度、农村集体经营性建设用地使用权入市制度以及土地二级市场制度试点方案,最大的亮点是提出宅基地的退出机制。
总体方案
在此次上报的总体方案中,宅基地制度试点方案关注。该试点方案主要采取的是通过宅基地分配、渠道、退出机制来试点宅基地管理制度。在分配上,宅基地分配依然以“户”为单位,但在人均耕地少、经济发达的农村,实行相对集中建房落实“一户一居”;在城乡建设用地扩展边界外的传统农区,继续实行“一户一宅”。
在渠道上,则分为宅基地无偿制和有偿制,农户初次分配的宅基地,继续实行规定面积内无偿取得;有条件地区执行农户自己选择宅基地方位、超标占用宅基地、一户多宅、退还宅基地后再次申请的、外村农户通过继承房屋或其他合法方式占有和使用宅基地可以执行有偿使用。在退出上,农户采取自愿退出宅基地的原则。
一些土地领域的专家认为,该试点方案"亮点"颇多。首先是对退出的宅基地进行了创新,方案规定要求村庄内部退出的宅基地可由集体经济组织按照市场价格回购,预留一定面积用于宅基地再分配,其余可以调整为集体经营性建设用地使用,实现宅基地财产性,在符合规划和保持原有建筑格局和风貌的前提下,村民可保持宅基地性质不变自用经营,也可由集体经济组织回购原有宅基地转换为经营性建设用地后,依照相关政策和程序入市。
其次,虽然宅基地可在本集体经济组织内部通过出租、转让、入股等方式流转,也可以通过约定年期、到期赎回的典卖形式实现用益物权,但外来农户经同意可以承租宅基地。
而征地制度改革方面,虽然明确非公共利益用地退出征收范围,也就是说农村集体经营性建设用地使用权在符合规划和用途管制的前提下,可以不经国家征收为国有建设用地,直接流转入市从事土地开发经营,但因征地制度和集体经营性建设用地使用权入市制度的复杂性,高层对此尚持谨慎态度。
中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云认为,三项改革方案一环套一环,宅基地制度试点方案是高层认可的,也就是可以执行的;若批准农村集体经营性建设用地入市的口子,就有可能出现把农民宅基地变成农村建设用地、再变成经营性建设用地入市的乱局,最后导致很多农村被拆迁,不管农民愿不愿意,因为当前农民是否是自愿退出宅基地没法得到保护。
由此,集体经营性建设用地入市制度改革,成为此次农村土地制度改革总方案的重点。
根据现行规定,只有经过合法批准的集体土地建设用地使用权才能入市,而目前经过合法批准的集体土地建设用地使用权仅占一小部分。据了解,北京市从今年开始为集体建设用地使用权确权,上述国土部相关人士透露,“目前北京批准使用权的集体建设用地仅占1%”。
2013年,国土资源部曾草拟过一分农村集体经营性建设用地使用权入市试点方案,并已进入专家评审阶段,一位参与专家评审的国土专家对记者说,“上次那份方案没有实质性突破,要求试点在现有法律框架内进行,内部是有一些争议的”。不过,他表示,目前已经进入审批流程的试点方案为更新版本,业内对其有所期待。
记者从国土资源部获悉,新版本的集体经营性建设用地使用权入市试点方案如顺利获批,在试点区内的农村集体经营性建设用地使用权将可出租、抵押、转让,但经营性建设用地仍然保持集体所有。这意味着,村民对宅基地只享有使用权,农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受到法律的认可与保护,“小产权房”或仍将属于违法。
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