[摘要] 今年7月29日以来的一系列“双限”松绑政策，已成为推动杭州楼市回暖的决定性因素。“双限”退出之后的首个房博会，自然也给了人们更多的期待。
高库存阻碍房价大幅反弹
楼市开启回暖之旅，这是市场大势。但这并不意味着房价随之触底反弹，更不会重现2009年全面暴涨的行情。这其中的决定性因素是，与2009年相比，当前的库存量巨大，供大于求的市场格局短期内难以改观。
透明售房网统计显示，截至10月22日，杭州市区（包含余杭、萧山）新建商品房可售房源总量已达141488套。如果按照去年的销售速度（全年成交87015套），大约需要20个月才能卖完。即便今后杭州楼市可以维持8-9月的成交水平（月均成交9481套），也需要15个月的去化周期。目前公认的合理库存标准为一年的成交量，对照这一标准，杭州楼市显然库存量偏大。
2009年3月，也就是杭州房价暴涨的前夕，当时的库存量又是多少呢？以主城区为例，历史统计资料显示，2009年3月31日，主城区新建商品房可售房源总量仅为26136套，而目前的可售房源总量却高达64424套。也就是说，主城区的库存量相比5年之前，足足上涨了147%。2009年3月，杭州主城区新建商品房成交量达到4767套，2009年上半年共成交33157套，也就是说当时杭州主城区的库存量，尚不够卖半年。另一个显而易见的事实是，2013年出让的土地，将会在今年底至明年上半年到达入市高峰，这将进一步加剧杭州楼市的库存压力。
而从市场需求来看，虽然5年之中杭州的人口基数会有一定增长，但是最近几年杭州的人口增速放缓，再加上市场购买力不如5年前，尤其是外地投资客纷纷撤离杭州，市场总需求较2009年可能略逊一筹。即便随后的几个月中杭州楼市成交量继续保持高位，很难突破2009年的高峰值。
此外，虽然当前的楼市政策已大幅松绑，但是相比2009年的各类“救市”政策，还是有不小的差距。当时除了不限购不限贷之外，无论是首套还是多套，首付比例普遍可做到3成，少数人还可低至2成。至于房贷利率，大多数购房者都可以享受7折优惠，杭州市公积金贷款客户甚至还可以享受“贴息”政策。目前虽然央行已宣布首套房贷利率7折优惠，但从各家银行的细则来看，真正可以享受到7折优惠的购房者，只是极其少数。
如果从2008年10月各类“救市”政策陆续出台算起，杭州楼市经历了半年左右的时间，才出现了全面反弹的局面。而当前的政策利好在市场中才刚刚显现，房贷优惠尚有一些不确定因素，市场出现逆转的可能性几乎为零。未来半年左右的时间中，如果楼市政策持续向好，经济形势趋于稳定，那么“慢牛”行情还是值得期待的。
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