[摘要] 房地产投资增速连续6个月下滑。国家统计局13日发布数据显示，1~7月，全国房地产投资、销售同比增速继续下滑，多数指标均处在阶段性低点。分析人士表示，目前整个行业虽处于持续调整中，下半年房地产投资机遇其实并不匮乏，开发商可打出“差异化、特色化”应对牌，积极向养老地产、旅游地产进军。
旅游养老地产成亮点
在地产景气度低迷的情况下，部分房企在旅游地产和养老地产领域看到了全新的商机。近一段时期，万达、绿地等大型房企均开始大手笔投资建设文化地产。来自中国房地产研究会数据显示，过去30年，中国旅游地产投资总额仅8000亿元，近两年每年的投资总额却都超过了1万亿元。
除了旅游产业，养老地产也被地产公司看好。保利集团董事长徐念沙日前对媒体透露，未来5年保利养老地产项目计划投入60亿~80亿元。实际上，如万科、保利、绿城等龙头地产公司都已有一些养老地产项目。
对此严跃进表示，“目前来看，此类领域目前主要是一些非房地产的国企来做，所以房企不妨积极和国企进行合作，通过输入开发经验，和国企雄厚资金做对接，这样能够实现盈利。”殷旭飞则建议，大型房企应由原来的专一向多元化发展，为了规避住宅市场风险，可以适当向养老地产、旅游地产、工业地产等发展，采取灵活的经营方式，多样化的业态，增加盈利点。
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弱周期寻并购私募机会多
房地产进入弱周期，基金正在伺机而动。记者日前在博鳌房地产论坛上获悉，市场下行的态势下直接融资不给力，而间接融资上，一方面开发商融资仍然非常依赖不太给力的银行体系，困难重重；另一方面其他渠道并不发达，业内急于寻求各种合作和并购机会。业内估算目前房地产融资成本高企，平均或达20%。
“主流金融机构的收紧往往会让私募基金的需求量更旺盛，投资机会选择更多，谈判的地位也变高了，弱周期应该正是投资的窗口期。”在德信资本董事长陈义枫看来，房地产会进入一年半左右的一个弱周期，但是调整幅度不会太深，而且时间是有限的。值得重视的是，房地产金融配套环境在变紧，但地产基金作为一个逆周期的金融支持来源，反而将面对更多的机会。
包括盛世神州基金、德信资本等多家基金机构负责人表示，弱周期的价格波动比较小，但是去化的速度减慢意味着房企会面临流动性的压力。这个流动性的压力会有很多影响，也带来很多机会。
房地产企业多元化的融资现状已经引起了业内广泛注意，但同时与国际发达水平相比，国内目前在多个方面是空白的。一是房地产的信托基金，即REITs，作为一种迎合市场金融手段，其有望解决商业地产大型融资和老百姓投资渠道。二是项目类型偏少，比如房地产的直接投资基金等，这意味着未来的市场投资空间可能非常大。
德信资本负责人表示，在项目选择上，目前会倾向于经济体量比较大、产业竞争力较强的城市投资，专注于一定规模的开发商和快速周转的业态。另外，如何保障项目方面，德信资本倾向于通过对股权和物权的控制以实现封闭管理，同时降低投资风险。
“在金融还不够宽松的情况下，基金有机会去购买并购，既解救一些小型开发商的困境，同时又能够尽快把资产变成有价值的资产，通过品牌、通过适当的改造、适当的完善，使得产品的价值提高。”盛世神州基金首席执行官李万明表示，未来5年甚至10年时间，房地产基金还会有很多类似的机会，通过基金的管理和资金注入，能够给投资人带来更多增值机会。
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