[摘要] 央行发话支持首套房贷三周后，记者发现，一线城市如上海等变化不大；二线城市停贷银行有所减少，审核与放款的速度有所提升，但首套商业住房贷款利率仍多是基准利率或上浮10%，并未出现商业银行信贷政策的调整和优惠方案；三、四线城市房贷仍趋于收紧，甚至出现一些扭曲的怪现象。
银行缘何不喜房贷
商业银行从去年四季度就流露出不待见个人住房按揭贷款的意思。在此情形下，近期央行的“落实住房信贷政策、改进个人金融服务”的窗口指导效果有限。
“2002年至2013年伴随着房地产市场发展，银行投放了大量房地产的贷款。去年的按揭房贷发放占新增贷款也达到30%左右。今年有所减少，也是每个银行有自己的发展阶段和放贷侧重。”专家表示。
数据显示，今年前四个月，房地产开发企业到位资金3.72万亿元，同比增长4.5%，但定金及预收款下降7.8%，个人按揭贷款下降3.1%。
究其原因，商业银行在商业银行盈利核心与社会公共服务组织的身份冲突、支持刚需与房地产风险潜伏的交织、短期资金来源与长期房贷期限的不匹配(即“短借长用”的流动性错配)，表内业务与出表业务的资本充足率考核权衡下，房贷利率呈现出不尽如人意的扭曲现象。
利润是商业银行的首要考虑。“商业银行作为独立的法人机构，以利润为核心。除了对国有企业的信贷支持，过去房地产处于上升周期，个人房贷5%至6%是银行最优质的业务资源。但是，现在受到利率市场化和金融创新的影响，银行存款流失、资金来源高成本。5年期个人房贷基准利率为6.55%，银行个人房贷业务利差不足3%，而且占用大量人力成本，若扣除管理和人工成本、拉存款成本，盈利空间非常小。而小微贷、消费贷和表外(同业和通道)等业务的利润水平则高很多。”深圳一专家指出。
此外，个人房贷业务面临银行“短借长用”的流动性风险。近年来，以同业和理财为代表的非存款短期负债占比越来越大，同业和理财占银行负债的比例在20%左右，中小银行占比超过三分之一。以短期低成本流动性来“滚资产”，已成银行应对资金来源成本上升的重要策略，这就要求银行具备高超的流动性管理能力和资产变现能力。而房贷有10至30年的期限。
同时，巴塞尔协议Ⅲ给银行资本充足率达标的压力越来越大。银行倾向于不占用资本的中间业务和表外业务。
“银行在房地产上升期发放的大量个人贷款，由于个人房贷无法出表，房价上涨为开发商和购房者享有。银行无法分享，却要承担房地产下行周期的风险。这也是银行对于房贷的保守原因。”李宇嘉指出。
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