[摘要] 连日来，兴业银行暂停办理房地产夹层融资，以及房地产供应链金融业务的消息，引发市场对房地产金融风险的担忧。
连日来，兴业银行暂停办理房地产夹层融资，以及房地产供应链金融业务的消息，引发市场对房地产金融风险的担忧。
较早布局房地产、金融产品多样化的兴业银行一直是该类业务的风向标。然而，关于兴业银行的业务调整，并未引起其他银行“一窝蜂跟进”。为稳定市场情绪，2月26日， 四大国有银行、招商银行、民生银行等13家银行集体发表声明，近期内没有调整房地产信贷政策。
2月27日，兴业银行再次发表声明，兴业银行此次暂停的房地产融资业务在本行中占比极小，在此期间各分支机构将做好存量资产梳理及相关市场调研，并在3月底出台新的房地产授信政策。
“基于兴业银行和各大行的态度，兴业银行此举引起连锁反应的可能性不大，”一位接近兴业银行的业内人士对《地产》表示，“兴业银行此举并非来自监管层面的督导，而是源于自身管理层对风险的掌控，基本上只会停到3月底。现在兴业银行正全面审查所有房地产夹层融资和房地产产业链融资规模，4月份应该会重启。”
至于将来的政策倾向，上述人士称，“这要根据兴业银行的审查结果而定，我觉得全面停止的可能性基本没有，只会在项目选择上更加慎重。”
兴业信号
据了解，房地产夹层融资是一种介于债权和股权之间的融资方式，风险较债权大，较股权低，正常程序是银行等机构委托信托公司先向项目公司收购一定数额的股权（一般80%以上），同时在协议中规定房企回购的条件。
某信托人士对《地产》介绍，房地产夹层融资业务一般在房企拿地前就开始进入。比如，房企想拿一块价值10亿元的地，在土地招拍挂之前，信托公司和房企成立项目公司，参与土地竞争。竞地成功后，信托公司和房企分别出资5亿元，分别享有项目公司50%的股权。同时，房企将该项目公司50%股权抵押给信托公司。利用此杠杆效应，房企能以5亿元的资金撬动10亿元的项目，而信托公司则以该项目100%的股权为担保申请银行贷款。等到项目满足“四三二”规定（四证齐全、30%的自有资金投入，国家二级资质）后，项目公司获得银行贷款，按照协议规定以高溢价的方式回购信托公司的股权，信托公司安全退出。
至于其中的风险，上述人士称，关键在于该项目从拿地到满足“四三二”规定的过程中，项目是否进展顺利，只有进展顺利并满足“四三二”规定后拿到银行贷款，信托公司才能安全退出。至于项目最终的销售情景，有时与信托公司及其背后的银行并无关系。
由于协议中明确规定了回购条件，房地产夹层融资业务在股权和债权之间徘徊。这种“假股权、真债权”的形式既能令投资方享受同等股权带来的权利（比如管理权），又能享受房企高溢价回购股本时带来的。因此，颇受国内体量较小的股份制银行的青睐，而兴业银行在这类业务上始终走在国内银行的前端。
受到网点相对较少、存款规模有限等条件的约束，兴业银行始终把率作为业务评估的重点。利润较高的房地产类信托业务就成为兴业银行较早布局的重点。至2013年中期，兴业银行房地产业务相关融资为5千亿元，占总资产比例的14.17%，在股份制银行中排名居前列。除了可观的总量，兴业银行在房地产业务的融资形式上也多种多样，夹层融资、信托融资都有所涉及。
2月下旬，兴业银行暂停房地产夹层融资业务和相关供应链融资，没有涉及正常的房地产开发贷和个人按揭贷款业务。对此，多位业内人士对《地产》称，兴业银行涉及房地产业务范围广，融资方式灵活多变，一直走在国内银行的前面，此次调整风险偏大的业务是正常的业务范畴，没必要过分解读。
招商证券在研报中表明了相同的观点，兴业银行严格控制表外地产风险敞口不能代表行业整体情况。其暂停房地产夹层融资和供应链金融业务，主要出于分行上报地产类融资项目过多，其表外涉及投行业务资产池中地产类占比偏高，从行业集中度的角度主动控制风险敞口。这属于较为正常资产配置结构调整。
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