[摘要] 连日来，兴业银行暂停办理房地产夹层融资，以及房地产供应链金融业务的消息，引发市场对房地产金融风险的担忧。
连日来，兴业银行暂停办理房地产夹层融资，以及房地产供应链金融业务的消息，引发市场对房地产金融风险的担忧。
较早布局房地产、金融产品多样化的兴业银行一直是该类业务的风向标。然而，关于兴业银行的业务调整，并未引起其他银行“一窝蜂跟进”。为稳定市场情绪，2月26日， 四大国有银行、招商银行、民生银行等13家银行集体发表声明，近期内没有调整房地产信贷政策。
2月27日，兴业银行再次发表声明，兴业银行此次暂停的房地产融资业务在本行中占比极小，在此期间各分支机构将做好存量资产梳理及相关市场调研，并在3月底出台新的房地产授信政策。
“基于兴业银行和各大行的态度，兴业银行此举引起连锁反应的可能性不大，”一位接近兴业银行的业内人士对《地产》表示，“兴业银行此举并非来自监管层面的督导，而是源于自身管理层对风险的掌控，基本上只会停到3月底。现在兴业银行正全面审查所有房地产夹层融资和房地产产业链融资规模，4月份应该会重启。”
至于将来的政策倾向，上述人士称，“这要根据兴业银行的审查结果而定，我觉得全面停止的可能性基本没有，只会在项目选择上更加慎重。”
兴业信号
据了解，房地产夹层融资是一种介于债权和股权之间的融资方式，风险较债权大，较股权低，正常程序是银行等机构委托信托公司先向项目公司收购一定数额的股权（一般80%以上），同时在协议中规定房企回购的条件。
某信托人士对《地产》介绍，房地产夹层融资业务一般在房企拿地前就开始进入。比如，房企想拿一块价值10亿元的地，在土地招拍挂之前，信托公司和房企成立项目公司，参与土地竞争。竞地成功后，信托公司和房企分别出资5亿元，分别享有项目公司50%的股权。同时，房企将该项目公司50%股权抵押给信托公司。利用此杠杆效应，房企能以5亿元的资金撬动10亿元的项目，而信托公司则以该项目100%的股权为担保申请银行贷款。等到项目满足“四三二”规定（四证齐全、30%的自有资金投入，国家二级资质）后，项目公司获得银行贷款，按照协议规定以高溢价的方式回购信托公司的股权，信托公司安全退出。
至于其中的风险，上述人士称，关键在于该项目从拿地到满足“四三二”规定的过程中，项目是否进展顺利，只有进展顺利并满足“四三二”规定后拿到银行贷款，信托公司才能安全退出。至于项目最终的销售情景，有时与信托公司及其背后的银行并无关系。
由于协议中明确规定了回购条件，房地产夹层融资业务在股权和债权之间徘徊。这种“假股权、真债权”的形式既能令投资方享受同等股权带来的权利（比如管理权），又能享受房企高溢价回购股本时带来的。因此，颇受国内体量较小的股份制银行的青睐，而兴业银行在这类业务上始终走在国内银行的前端。
受到网点相对较少、存款规模有限等条件的约束，兴业银行始终把率作为业务评估的重点。利润较高的房地产类信托业务就成为兴业银行较早布局的重点。至2013年中期，兴业银行房地产业务相关融资为5千亿元，占总资产比例的14.17%，在股份制银行中排名居前列。除了可观的总量，兴业银行在房地产业务的融资形式上也多种多样，夹层融资、信托融资都有所涉及。
2月下旬，兴业银行暂停房地产夹层融资业务和相关供应链融资，没有涉及正常的房地产开发贷和个人按揭贷款业务。对此，多位业内人士对《地产》称，兴业银行涉及房地产业务范围广，融资方式灵活多变，一直走在国内银行的前面，此次调整风险偏大的业务是正常的业务范畴，没必要过分解读。
招商证券在研报中表明了相同的观点，兴业银行严格控制表外地产风险敞口不能代表行业整体情况。其暂停房地产夹层融资和供应链金融业务，主要出于分行上报地产类融资项目过多，其表外涉及投行业务资产池中地产类占比偏高，从行业集中度的角度主动控制风险敞口。这属于较为正常资产配置结构调整。
整体收紧
据了解，四大行及其他主要股份制银行均未暂停相关地产融资，但已对地产项目融资采用严格的名单制管理。
从银行的态度和业内人士的理解来看，尽管全面暂停房地产夹层融资的情况并不存在，但释放的信号令银行业对此类业务相当谨慎。
某重庆信托公司董事对《地产》表示，“今年，我们在房地产融资方面都会往百强房企靠拢，三四线城市的项目几乎不碰，原来专注三四线城市的资金，现在也开始往回撤。”
这种做法并不是偶然现象，浦发银行内部人士对某媒体表示，现在我们主要持观望态度，一方面在梳理这方面的业务，另一方面也在等着兴业银行新的业务政策出台，以此作参考，决定下一步怎么走。
不过，由于房地产金融业务平均在各类信托中相对较高。华泰证券认为，银行表内房地产的不良率仍低于行业平均水平，预计房地产金融业务依然受到投资机构的青睐。但在三四线城市房价下行压力下，将来银行业可能会调整房地产相关金融业务的授信政策，对不同的城市以及不同的开发商资质和规模进行区分。
招商证券在研报中同样认为，预计银行业将控制房地产金融业务的过快增长，但不会停止对优质地产商进行正常的开发商贷款。
至于投资方在项目选择上会考虑哪些因素。同策咨询研究部总监张宏伟认为，首先，投资方会投风险比较小的一些区域，现在一二线城市的房地产市场依然火爆，投融资业务风险相对较少。三四线城市房地产出现拐点，风险需要警惕；其次，现在投资方更倾向于一些资质较好的品牌房企，现在很多银行和信托公司都有自己的“小名单”，这是一些排名靠前的大中型开发商，房地产金融业务主要投向名单内的开发商；最后，充足的抵押物和现金流也是投资方考虑的重点。通过这两个指标可以有效预防相关信托产品的风险预期。
在房地产夹层融资业务的门槛不断上升的同时，房地产企业的融资成本也在不断升高，国海证券分析师李亚明在研报中称，在当前房地产整体供过于求，银行存款增速下滑的情况下，银行业对于房地产风险的评估，将会进一步收紧普通的房地产开发贷和按揭贷。实际上，银行业对房地产贷款收紧的趋势已经明显，现在开发贷和按揭贷款都出现了上升的趋势，房企的贷款利率综合成本已经达到10%。
而在房企的贷款利率综合成本不断上升的情况下，房地产企业必将寻觅新的融资方式，哪种融资渠道会成为银行房地产金融业务的接盘者？
对此，中信建投认为房地产信托有望接力房地产融资。自2012 年下半年以来，中国房地产信托规模无论是存量还是增量都稳步上升。截至 2013 年年底，中国房地产信托存量规模为 1.34 万亿元，占全部信托规模比重为 9.5%，占集合信托比重为 38.1%；如果未来银行对房地产融资有所收紧，无疑会进一步扩大房地产信托的受众市场，信托将是类银行金融机构的受益者。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
