[摘要] 2013年杭州商业地产市场总体成交行情平平，综合体项目一枝独秀成为最大的亮点。然而笼罩在其上的迷思也不少：“禁酒令”能否严格执行？今后将不再出现酒店式公寓产品？
社区底商受电商冲击日渐式微
投资价值和空间遭遇萎缩
二手铺租金多年来首现下跌
2014年继续下探可能性还是有
2013年杭州终于经历了地铁元年，地铁一号线也真实进入到广大市民的正常生活中。但由于目前还只开通了一条线路，网状地铁的极大便利性还未得到体现，地铁尚未能够成为大家出行的交通工具，换言之，地铁客流量也仍然处于一个不高的水平。而在地铁开通一年多以后，地铁商铺到底价值几何已经可以由事实来说话。
在此前长达四五年的时间内，地铁概念被热炒了一轮又一轮，九堡、下沙、滨江等相关板块的地铁概念商铺价格动辄飙到四五万元/平方米。地铁开通后，正如大家赫然发现事实上真正意义上的地铁楼盘数量并不多，那些距离地铁一千米以上的楼盘住户想依靠地铁出行仍多有不便，地铁商铺也有同样的问题，而且对于距离比住宅更敏感。
多家二手商业地产中介经纪人均表示，地铁铺光环已被打破。“条件比较好的地铁铺，租金价格确实出现了一定的涨幅，但涨得不多，在合理范围以内。”中原地产的小叶举例说，比如中山北路西湖文化广场附近的二手地铁铺，双层铺租金从原来的6-7元/平方米/天涨到现在的8-9元/平方米/天。在她看来，地铁铺中有一部分本来就位于市中心地段，地铁概念只是锦上添花，比如凤起路、龙翔桥一带，因此租金前后变化不大；而一些新区地铁铺，比如九堡一带距离地铁口很近的商铺受到拉动比较大，但这样的商铺数量不多，大部分商铺事实上距离地铁较远，因此并没有多大带动，价格也没有出现大变化。
真正意义地铁商铺很少
地铁概念光环已被打破
2013年的双十一，电商继续创造神话。这一天350亿元的交易额比2012年191亿元增加了83%，支付宝1.88亿的总交易笔数也远远超过2012年的1亿笔，中国网络消费市场正在以惊人的速度发酵膨胀，指向范围也在不断扩大，从最初的服装、鞋、箱包到数码产品、家电、家具甚至汽车等无所不及。
正是在这样的消费大势下，加上2013年杭州一手商铺市场又出现了一类新型商铺——大型购物中心旁的商业街商铺，一手社区底商受到冲击，业态受限，同时却又价格高企门槛不低，投资前景无疑显得有些黯淡。
近年来，杭州一手商铺价格普涨，单价达到四五万元/平方米已是常事，一般面积也不小，总价常常都在四五百万以上。2013年夏天，地段绝佳位于密渡桥路80号的小盘嘉璟华庭成交了少量底商，单套面积为50余方，单价更是高达110000元/平方米。
一边是价格高企，投资门槛较高，投资客非经济实力雄厚者别想染指，另一边，一手商铺市场上的主力产品社区底商在业态上诸多受限，不能经营目前的餐饮店，服装店又受到电商明显冲击，因此，未来这类社区底商的主力业态将往体验服务方向发展，比如包子、奶茶、西点等轻餐饮店，以及理发、培训、美容、足浴等服务业。
未来等到区域型商业综合体大量落地，可以想见社区底商的可经营业态会较受局限，投资价值和空间也会受到影响，投资前景一般。
2013年的二手商铺市场，日子委实有些难过。“在电商风行和经济不景气的双重影响下，杭州二手铺租金出现了多年来前所未有的下跌行情，交易量也很不活跃，可以说是价跌量跌，压力山大。”多位二手中介商业地产部负责人纷纷大叹苦经。
其实，前两年的二手商铺市场已经在往价格畸高的方向走，租金和售价都平稳上行，对于店家来说，租金不停涨生意不见好，店面很难继续开下去，对于店东来说，卖价涨得快投资越来越低，租客还不停换，双方都有苦难言。
“对于二手铺来说，每年租金按5%左右的一定比例上涨是不成文的行规，不涨就意味着跌，因此，2013年的行情堪称反常，整体来看租金跟2012年相比大约有一成左右的降幅，这也是杭州二手铺这么多年来次出现租金下降。”沐和商业地产部门经理汪谦霞说，事实上，二手街铺从2012年下半年开始就隐隐出现了这样的趋势，要转手的店家很多，租金也涨不上去。
而在中原地产商业地产部的经纪人小叶看来，2013年二手铺的租金情况有所分化，成熟区域比如延安路、庆春路等商铺租金相对稳定，而像城西尤其是较偏的文二西路一带，店铺租金降幅体现得比较明显，在5%左右。另一个体现则是空置率，以往较好地段的店铺是不会空出来的，即便有少数店铺转让也都能迅速完成店面更替，但现在空出来的店面慢慢多起来了。“至于2014年，二手铺租金继续下探的可能性还是有，这也是件好事情，租金高到多数店家都挣不到钱，显然不是正常现象。”
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