[摘要] 11月30日起，北京首个自住型商品房项目——恒大“御景湾”正式开放申请，“自住型商品房”已经从最初的蓝图变成行动，牵动不少购房者神经。在房价接连攀升的背景下，自住型商品房的推出给望房兴叹的北京刚需购房者燃起了一丝希望。
11月30日起，北京自住型商品房项目——恒大“御景湾”正式开放申请，“自住型商品房”已经从最初的蓝图变成行动，牵动不少购房者神经。在房价接连攀升的背景下，自住型商品房的推出给望房兴叹的北京刚需购房者燃起了一丝希望。在3天8万家庭登记的背后，自住型商品房能否解渴楼市，能否平抑房价，如何避免自住型商品房成为新的投资产品，成为各界关注的焦点。
□悬疑
1.自住型商品房能否为楼市解渴
根据规定，凡是符合北京购房资格的家庭均可申请购买自住型商品房，经适房、限价房轮候家庭，北京无房家庭是自住型商品房优先摇号的家庭。据了解，按照“御景湾”总套数约2000套计算，如果这8万家庭均符合自住房的购买资格，那么仅前3日，申购家庭和房源比就接近40比1。而该项目的登记时限为至少15天，预计未来这个数字仍将不断增加。
面对庞大的需求，北京也加大自住型商品房用地。11月28日，北京首城置业有限公司以21.45亿元成功竞得东坝南区1105-655、657号地，将配建4.2万平米的自住型商品房。该部分房源限定售价2.2万元/平米。目前，北京配建自住房地块已经出让18宗，配建面积约184万平方米。
此外，12月2日，北京2014年为群众拟办的30件实事，面向社会公开征求意见2014年拟办实事中，排在位的是“筹集各类保障性住房7万套，竣工10万套”。
亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，土地市场正在交易地块中，有3宗集中建设自住型商品住房的用地正在交易，建筑规模约59万平方米，将于12月底前陆续成交。此外，还包括数宗采用“限地价、竞自住型商品住房面积”方式交易，年底前自住型商品住房累计供应量或将突破200万平方米，基本能够完成计划。
链家地产市场研究部张旭认为，11月末，自住型商品住房进入实际操作阶段，从网上申请的情况来看，自住型商品住房需求十分旺盛，对普通商品住房或会产生较大的分流。随着2014年这部分低价房源的大规模入市，或会对平抑房价起到一定的积极作用。
2.自住型商品房获益空间有多大
北京自住型商品房主要面向“夹心层”，价格较同地段的商品房市场价低30%左右。因而该类住房在推出之初，便遭遇市场人士有关“自住型商品房”或将成为投资产品的担忧。
近日，阳光100置业集团常务副总裁范小冲向媒体算一笔账，以一套同区位的商品住宅和自住型商品房为例，普通商品房的起始售价为1万元/平方米，那么自住型商品房的售价仅为7000元/平方米。假设5年后两种住房的售价都为12000元/平方米，那么普通商品房在5年后上市交易的话，每平方米可获利2000元。如果不是一套住房，还需要缴纳20%的差额个税，每平方米能获利1600元。而自住型商品房5年后可上市，扣除30%上缴财政的，每平方米可3500元。
“自住型商品房从产品到配套，肯定比不了商品房，所以5年后上涨幅度低于商品房，因此，自住房的投资肯定是不如商品房。”对于自住型商品房高观点，北京中原地产市场部研究总监张大伟并不认同。张大伟认为，严格规定了自住型商品房的转让环节，按照规定，自住型商品房5年内不得转让。5年后上市需按增值部分30%补缴土地，“5年后，市场不确定因素太多，从投资自由度看，自住型商品房比不了纯商品房。”
3.能否平抑房价
2012年北京市房地产成交量仅为8万套左右。按照北京市计划，今明两年将有7万套自住型商品房入市。7万套入市后能否起到平抑房价作用？备受各界关注。
“目前应该不会产生影响，但后续情况还有待观察。”张大伟表示，批自住型商品房总体量上比较小，难以冲击整体楼市，而待7万套自住型住房都入市后，可能会对楼市产生冲击。他分析，一旦大量自住型商品房入市后，刚需人群会形成观望心态，进而平抑房价。
亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，今年以来出让的自住型商品房地块将在明年逐渐入市，为规避未来可能会出现的市场竞争，部分房企虽已完成全年销售计划，但仍选择在年底加大推盘力度。
统计数据显示，11月份北京住宅市场共有25个项目入市，其中包括首开玲珑汇、珠江东都国际、京投万科·西华府等在内的7个纯新盘，以及包括金科廊桥水岸、北京城建·上河湾、华远铭悦世家等在内的18个老项目后期。25个项目共新增住宅产品7756套，预售许可面积70.6万平方米，环比分别增长24.1%、8.3%，其中供应套数也创造了今年以来的月度新高。
张大伟分析，自住型商品房的推出标志着北京市有了楼市调控的新思路：政府用保障房保障低端人群居住，自住型商品房低价销售满足中低收入自住型人群，高端部分市场化运作，用三大内容满足三层结构需求。
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