[摘要] 2010年的楼市，尽管调控的声音仍然不断，但经过2009年的暴涨，几乎很多人都认为，这又是狼来了。楼价怎么可能跌呢？
现在想想重要的是：投资，要选对时机
2010年的楼市，尽管调控的声音仍然不断，但经过2009年的暴涨，几乎很多人都认为，这又是狼来了。楼价怎么可能跌呢？
就是在这样的心态之下，项先生在2010年初买下了城西一个热盘的一套房，他坚信，有品牌做保证，这房子会有好。
在过去的几年，这个楼盘确实价格一路高歌。2005年开盘时，单价为6500元，这个价格到2009年7月份慢慢涨至精装修1.18万元/平方米。到2010年4月，公寓已经涨至毛坯1.86万元/平方米，达2.2万元/平方米。
但再好的产品，碰到疲软的市场，也有无奈的时候。
有时候，项先生会觉得自己踏错了节拍。
2010年初，从事房产生意的项先生被朋友拉去了城西一个热盘看房。本来是朋友要买房子，正好他手里也有钱，也看中了一套139平方米的房源，而且当时售楼处买方热情高涨，几乎就是人挤人，项先生就和朋友一人买了一套，总价230万元，单价1.65万元/平方米。
让项先生高兴的是，过了两三个月房价就涨了每平方米两三千元，而且还一房难求，这让他感觉房价还要涨。但是事实上，1.86万元/平方米是这个楼盘公寓的行情，之后虽然销售部售价没有变，但二手房成交均价却是降了。
今年，项先生的这套房子交付了。一拿到钥匙，项先生就把这套房源挂了出去。“我倒不是缺钱，就是刚好有其他投资机会，想套现。”项先生告诉记者，这套房子真的很好，如果价格不合适他是不会脱手的。
房子挂出去后，打电话来问的不少，但是价格仍没有达到项先生的心理价位，他打算再等等。
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一路追着房价，终于在点入市
黄凯家住城西，一家三口一直住在一套90平方米的小房子里。一开始也没觉得房子小，2009年女儿开始读小学，每天需要接送。两夫妻工作很忙，妻子想着把父母接过来，这才有了换房的打算。
2008年底，楼市遭遇金融危机，房价大跌，黄凯同小区挂出一套小户型，仅卖1.4万元/平方米。当时，市场很冷，大家都在观望，期待房价的进一步下跌。黄凯也是如此。
没想到，这一等，就错过了的购房时机。2009年4月过后，杭州房价迎来一轮暴涨。至2010年上半年，由于房价较高，楼市一直处于僵持状态。8月起，市场重新回暖。黄凯由此坚信，金融危机只是百年一遇的机会，杭州房价是不会跌的。
2010年，一次偶然的机会，黄凯看到了金地自在城。这个城西大盘，在当年6月引进了文三街教育集团，有了的概念。黄凯看中的那幢楼，更是小区里位置的一幢楼，前后均临河。
2010年，是金地自在城大卖的一年。黄凯清晰记得，4月，金地自在城推出过一批精装修房，均价才19000元/平方米，但到10月，房价就涨到了25000元/平方米。“再不下手，房价恐怕还要涨。”当时，黄凯想，反正要买一套大房，这个楼盘岳父母看了又非常喜欢，索性买了算了。就这样，黄凯以单价2万左右买了一套150平方米的房。
5年内不打算去住，这房买得有点怪
当时，黄凯下决心买下这套房子，是本着手头闲钱抗通胀的考虑——这些年，一直憋着没买房，手头积攒了近200万元现金。
2010年底，楼市盛行一种说法，买房可以抗通胀。也正因为如此，才有如此强大的购买力。试想，只要房价不降，这货币贬值的部分就赚回来了。
就这样，从未投资过房产的黄凯一出手，就被高高套住。2010年10月后，楼市温度骤降，重新陷入观望期。2011年3月，杭州楼市限购政策出台。黄凯最不愿看到的一幕出现了，房子降价了，而且是大降价。
今年3月，自在城一批房源曾卖过1.3万元/平方米，但黄凯留意到，最近，自在城离学校最近的求学里已卖到1.9万元/平方米的均价。
但即使这样，黄凯的房子还是没有解套。现在，黄凯越想越觉得这套房买得没有实际意义。由于女儿正在读小学，加上读初中的3年，至少5年内，黄凯是不打算从现在的城西文教区搬到金地自在城的。当初买房就是为了博房价上涨，既然房价没涨，也就失去了意义。
这两年，300万元钱白白躺在那里，赔了利息不说，还失去了不少投资生钱的机会。
现在想想仍记忆犹新：排队12，抢来一套房
2010年初杭州楼市经历了史上最冷的春节行情，长假七天主城区没有预定和成交纪录。而到了2010年3月份，预定是2月份的35倍，成交环比上涨了261%。在4月份的第二个周末，一波高峰来临，上万名购房者漏夜排队，摇号买房，所有新开住宅楼盘几乎全部被抢购一空。
这其中，就有遭疯抢的德信早城。当时开发商推出了2幢共296套房子，均价在17000~18000元/平方米。开盘当天，开发商发出了4000多个购房号，但仍有购房者源源不断地抵达现场。
半夜去排队
现在再说起当年买德信早城的经历，袁先生（化名）仍记忆犹新。
袁先生自己开了家小公司，和各家开发商有不少业务往来，因为工作关系，和早城的开发商就这么认识了。
“那时候我和我老婆名下已经有好几套房子了，因为和开发商有点业务关系，那么想想看买一套也没关系。”袁先生依稀记得，早在早城设计规划之初，他就和开发商口头上说好，开盘的时候买一套。
计划赶不上变化。2010年3月份开始，楼市行情发生逆转，很多楼盘都遭到了疯抢，这个时候，袁先生也有点坐不住了。
“周边的朋友都在抢房子，根本不在乎楼层朝向什么的。”袁先生说，就在那个时候他又跟开发商内部的朋友打了声招呼，“我让他们提前告诉我什么时候开盘，我好找人去先排队。”
幸好有了这次“提前打招呼”，没过几天，开发商那边的朋友就传来消息了，让袁先生4月10日早点去排队。
4月10日，刚好是那年清明小长假后的个周末，早城开盘了。
“我找了公司里的一个员工，让他半夜里就去排队。”袁先生说，这么早就找人去排队，是因为开发商内部告诉他，这次开盘的存抵情况很好，很可能要摇号，所以特地叮嘱他要排靠前一点的号子。
对板块前景仍看好
“我后来是早上8点多到的现场，一到那里我就傻眼了，两边的路上全部都是私家车，从这个路口到那个路口，全部都停满了。”袁先生记得，在一个临时搭建的简易棚子里，里面的人密密麻麻，光坐着的人一排就有大约10到15个，总共100多排，还不包括穿插其间以及后面黑压压站着的一片，外面还不断有人往里面涌。
本来说是早上10点开始摇号，因为人多，到了下午1点多，一共发出去五千多个号子，最后摇号持续了三个多。“我公司的员工在里面都撑不住了，因为他半夜就来了，等于在现场坚持了12个，后来我还买了水和面包给他送进去。”
200多套房子，当天全部售出，而袁先生最后买到了一套4楼的房子，89平方米，按揭三成，基准利率。至于价格方面，虽然和开发商认识，不过也没有任何折扣。那个去排队的公司员工，后来也得到了500元的辛苦费。“这个价格现在看看也不能说是很便宜，算上这几年的利息，差不多就打打平吧。不过，我对金沙湖的前景还是看好的，加上小区环境做得也很用心，现在看来还算满意。”
时间一晃两年多过去了，到这个月底，早城一批开盘的房子就能交付了。
我爱我家泊林印象店的吴志民店长说，金沙湖一带的二手房很少，基本上是以新房为主。“我估计早城如果挂出来的话，应该会在1.6万多元/平方米左右。”吴志民说。
实际上，这个板块在去年至今的价格战中，仍是影响的，去年底，新楼盘的价格一度跌至1.48万元/平方米。
现在想想当初很明智：买房，踩准节点最重要
2009年6月，杭州楼市刚从低谷爬出，但市场前景仍然不明朗。钱江世纪城楼盘和美家因为“买一层送一层”的LOFT创新设计，而遭受市场追捧。它以1.2万~1.3万元/平方米的价格入市，撬动了当时的低迷楼市，在楼市刮起一股旋风。
100万，买到170平方米
在媒体工作的老A，最得意的一件事，就是“追”了一把和美家。
老A是2009年6月批买进和美家的购房者，当时购入价为1.2万元/平方米。今年3月份去收了房，老A一直搁着没动。最近，中介追着他卖房，报出的价格为2.1万~2.2万元/平方米。
老A当时之所以选中和美家投资，就是因为它总价低。
90平方米的户型，实际利用面积可达到170平方米左右，总价只要100万元。2009年6月，经历过一波大跌的楼市刚刚回暖，但和美家已经未开先热，传出“首批房源可能订不到”的风声。
和美家之所以如此引人关注就是因为它独创的90平方米户型：5.5米层高，可隔两层，可当170平方米用。当时，和美家所处的钱江世纪城几乎没有其他楼盘开发，这个价格到底便不便宜也没有比较，但老A想，按170平方米算，每个平方米实际售价6000元还不到，是个郊区楼盘的价格。而这个楼盘门口就是地铁2号线站点，和钱江新城对江相望，以后还要通隧道，蓝图还是美好的。
选房当天，老A看到了不少闻风而来的温州客户，七八套地购买。在市场低位，温州人总是能够准确判断什么样的房子最有投资价值。
事实证明，老A的选择是正确的。2009~2010年，和美家的售价扶摇直上，2010年底推出的最后一批房源售价已爬上2.7万元/平方米左右。
购房节点很重要
虽说，和美家的投资是老A比较成功的一个案例，但仔细回想，这套房之所以投资成功，主要还是因为踩准了节点。
2009年年中，当时市场正处于一波大跌后的回升中。可以说，这时候选择任何一个盘，都是赚钱的。当然，不同楼盘的率可能不一样。老A认为，同样是低位，今年的投资时机可能就没有2009年初好。“首先是限购，想买，未必会有购房资格。其次，影响更大的还是限贷，不仅第二套首付提高到6成，而且利率打不了折，还要上浮10%。”
同样，如果老A没买和美家的一期，而是买了位的三期，可能就未必赚钱了，甚至有可能亏钱。
地铁2号线预计明年年底通车，老A打算把这套房子先囤着，等地铁开通了再抛，“反正今年暂时也不打算投资房产。”
现在想想也不后悔
人山人海中，抢到绿城一套房
2008年的那波楼市调控因为金融危机的到来而戛然而止。在2008年年底，杭州出台了买房贴补契税等鼓励购房措施，在2009年4月之后，杭州房价走上了飞升阶段。
2009年的11月25日，黄龙世纪广场和聚龙大厦之间那条短短的跑马场路，肯定是杭州城里最拥堵的路段之一。
“在黄龙世纪广场和聚龙大厦之间的跑马场路上停满了各种豪华车，道路通行非常不畅，城管忙着开道路违章停车的罚单都已经开到手发软，但已被开罚单的私家车主们似乎不以为然……”有目击者如此形容现场的“盛况”。
那天，是绿城西溪诚园首次开盘排队拿号的日子，对西溪诚园一期的很多业主来说，那天的记忆，经过了35个月之后，依然恍如昨日，比如Grace。
房子太俏 关系户一样没得挑
“我每天都守在电话边，时刻准备冲出去排队。早上我接到电话说开始领号排队了，于是我抓起衣服就冲出了门。”Grace（化名）回忆说，本来以为这么大的户型，这么高的价格，真正下单的人应该不会很多，但事实却出人意料，她当天早上7点多听到小道消息，说销售部门口已经有好些人在排队了，估计当天就会开盘，于是马上冲出家门，赶到现场时已经8点多，“现场已经有不少清洁工、农民工模样的人在排队领号，据说他们都是意向客户特地雇来排队的，已经在现场‘蹲点’很久了。”
不到10点，销售部现场已经挤满了人，Grace说，等她拿了号子，登记了身份证要离开的时候，差点连销售部大门都出不去。“那时候就有人在门口炒号，现拿现炒，很好卖，5万~8万元一个号子，都有人要！”作为一名资深“绿粉”，这并不是Grace次买绿城的房子，但她说，那还是次现场看到传说中的“炒房号”。
事后，绿城内部人士曾私下表示，原本并没有那么急着开盘，实在是“意向客户逼得太紧，‘被迫’提前放号开盘”的。一位知情人透露说，当时一套房子有十几二十个人抢很正常，甚至有外地购房者已经提前一周住进黄龙饭店，只为时刻等待着开发商的开盘通知。
Grace承认，她自己也是关系户之一，但当时并不知道已经被排进了预留名单。“怕抢不到房子，所以还是乖乖去排队了。”当晚Grace就接到了选房的通知，再度赶到销售部，选房比排队快得多，“给三套房子，三选一，我那套32000元/平方米不到一点，在均价以上。”
好在品质有保证 可惜配套尚未完善
2009年11月28日，西溪诚园正式开盘当天发布消息说，一天劲销26亿元，销售率达到95%以上。
今年西溪诚园一期即将交付。从一房难求到宏观调控，再到如今即将交付，已经看过准现房的Grace说，这两年多来市场波动如此剧烈，但她几乎没有在业主群里听到过为价格滞涨而抱怨的声音。“偶尔有一两个在说，我们买了之后价格也没涨要不要去售楼处讨说法之类，基本其他业主都劝的，可能是经济基础决定思维方式吧，大家都不太心急，毕竟是绿城的房子，品质还是让人放心的。”她说，让人顾虑的是，“盘子有点大，所以一期交付肯定吃亏点，配套没完善、身处施工环境当中，这套房子起码放一年才会考虑住。”
现在想想仍挺值：板块刚起步，谷买入
经历了四年的销售，保利东湾这个超级大盘已经进入了尾盘销售期。回望四年销售历程，保利东湾一次次掀起杭州楼市的热潮。
2009年，地处下沙东板块的保利东湾因为沿江、环境好、户型好、有地铁概念等优势，引起自住刚需及部分投资客的追捧。而它最诱人的，还是它的价格，单价六七千元，每套总价五六十万元的价格极具杀伤力。当年，保利东湾以1775套的成交量位居杭州2009年楼市成交量第二名。
小飞就是在那一年下了单。尽管楼价涨涨跌跌，但从今天来看，依然有不少。
从有想法到下单 只花了一个月
小飞，新杭州人，2009年谈了女朋友，有了买婚房的想法。小飞和女朋友都在下沙工作，之前租住的房子又小又挤，朝向采光都不太好，因此小飞打定主意，买新房，一定要环境好，户型好。
过了春节小飞就踏上看房的道路。和其他购房者一样，他在杭州城区内毫无头绪地看房，去过滨江，也去了九堡，最后还是由一个朋友介绍，说保利东湾的房子还不错，可以去看看。
那时候，下沙东板块刚起步不久， 小飞一来到保利东湾的售楼现场就很中意。保利东湾是钱江塘下沙区域的位置，不仅可以看到江景，户型也很实用，90平方米的户型可以做成三房两厅。他还发现东湾的房子间距很大，采光和视野比其他的楼盘要好。而且单价只有7000元左右，这个价格他算了一下，在可承受的范围以内。
集中了这些优势，小飞最后决定买下这里的房子。售楼人员告诉他，90平方米的房子中意的人比较多，需要排队，但140平方米的大户型目前不用排队。小飞算了下账，140多平方米，总价98万元，而且是东边套，以后父母来或有了孩子都可以住，就决定买下这套大户型。从有想法到下单，只花了一个月。
涨涨跌跌 自己住着舒服最重要
买下房子后，小飞就开始关注东湾的房价。就在他买后三个月，东湾的公寓单价就上涨到9000元，当年10月，销售均价达到1.6万元/平方米。小飞感觉自己买得很值。但是到2011年上半年，这个涨势开始变为跌势，如今，保利东湾的江景大宅湾公馆190平方米大户型总价仅160多万元。
2011年，装修后，小飞和新婚妻子住进了保利东湾的房子里。单就环境和户型来说，小飞确实比较满意。美中不足的是，东湾的配套湾天地尚未交付，整个东湾的配套不足，从生活上，小飞还是感觉不太方便；而且东湾小区里投资客比较多，入住率也低，为以后小区管理带来难度。
今天，这些楼盘值得我们追吗
绿城·云栖玫瑰园
半个多月前，云栖玫瑰园在项目样板园区的实景草坪上举行了首次产品说明会，在此之前，这座绿城迄今端的别墅楼盘，一直低调地深居西湖山水之中。
这是一片毫无争议的杭州“首席别墅区”，不远处，是久负盛名的绿城·九溪玫瑰园，云栖蝶谷、九树等一系列高端低密度住宅亦藏隐于附近的群山之中。
在云栖玫瑰园园区的北面，坐落着全省拥有36洞国际标准的西湖国际高尔夫球场，区域内还有中国美院的分校区，周边还建有包括大型购物中心的城市综合体，一站式解决所有的生活问题。
云栖玫瑰园对内部设施做了全新规划：衣物的日常清洗，有社区干洗中心提供服务；24便利店则为了照顾业主的不时之需；园区内将建设一座五星级标准的精品酒店，为业主提供全方位的高端配套与服务。
建于缓坡之上的法式园林大合院，是云栖玫瑰园独有的原创产品。它独创“一房一院”，在法式标准合院的中庭外又增设了前院与巨大的后花园，形成私密与开放结合的“三进”格局，再加上建筑以一层为主，几乎每个卧室都有一个独享的小庭院。
首批开盘的59套房源已经销售过半，目前有精装法式排屋、精装法式合院以及法式园林大合院（毛坯）房源可选，而可售房源也都是“有山有湖”的景观房，价格从59800~80000元/平方米不等，要选房还是去现场看实景。
绿城·富春玫瑰园
市场上有一句话形容绿城“玫瑰系”产品，叫“一座城，六座玫瑰园”，富春玫瑰园是其中之一，同样源自绿城的高端别墅产品玫瑰系，传承绿城第三代别墅的高贵品质，不同的只是，它位于富春江畔。
从项目主入口步行至黄公望国家森林公园景区入口仅5，整个富春玫瑰园项目规划总用地面积约788亩，总建筑面积约30万平方米，目前规划包含法式庭院别墅、法式合院、法式山景别墅3种物业类型，交付标准为室内毛坯、庭院精装修。
自绕城高速、杭富沿江路等城市主干道连接“九溪—富春”形成，绿城·富春玫瑰园早已一步迈入大杭州“30城市生活圈”。不仅如此，绿城·富春玫瑰园周边还云集东洲岛城市阳台、江滨东大道城市客厅、富春山居国际高尔夫球会等城市高端配套。
不管是在建筑设计、工艺工法还是庭院营造上，富春玫瑰园都延续了传世玫瑰的恒久品质。以1500平方米的法式独栋大宅为例，标配4间以上卧室、客厅开间超过10米、户均百平方米以上私家庭院空间等雍容尺度。特别值得一提的是，富春玫瑰园还拥有目前杭州别墅楼盘中面积、功能划分最完整的主卧空间，约160平方米的空间尺度，可以任由你规划化妆区域、步入式衣帽间、独立书房，甚至是起居空间。
目前在售的法式独栋产品房源量不多，价格在1000万~1500万/栋不等，现场有样板房可参观。即使现有房源中没有中意的，别着急，如果工程进展顺利，今年年底富春玫瑰园项目还有新房源推出。
华润新鸿基·之江九里
之江九里，能被华润新鸿基以“九里系”高端标准打造，项目所具资源无疑绝佳。单从地域上而言，之江九里的区位优势与生俱来——位于西湖景区南线，之江国家旅游度假区核心，繁华的钱江新城CBD，进可享都市繁华，退可守自然宁静。
之江旅游度假区东临钱塘江，南濒富春江，距西湖约8公里，是“三江两湖”黄金游线的必经之地。独特的地理位置，使之江成为杭州的高端豪宅聚集地。从九溪玫瑰园、南都西湖高尔夫，到之后的九树公寓、公元沐桥，都是杭州高端楼盘的代表。
从之江九里去杭城各个地方都极为便利：之江旅游度假区内的之江路、梅灵路、绕城公路与杭州市区、滨江区和萧山国际机场无缝连接；梅灵路为杭州最著名的山间景观公路，由此驾车进入市区，会有一种心旷神怡的感觉；除此之外，还可自之江路往东沿钱塘江，经六和塔抵达市区。
未来，被誉为“钱塘之门”的之江大桥，也就是杭新景高速公路延伸线，将连接之江旅游风景区和滨江。规划中的紫之隧道，南起之浦路，北至紫金港路，穿越西湖西部群山，将会使城西与之江的交通更为便捷顺畅。而水上航线和规划地铁，将使区域交通立体化呈现：约20可达钱江新城CBD核心区，约15到达城西，约30到武林门。
之江九里总占地面积约9万平方米，地上建筑面积约18万平方米，是一个以城市排屋为主的低密度高端住区。园区包含10栋13~16层高层，数十套独栋及双拼排屋。其中，排屋户型面积245~420平方米，高层公寓户型为84~252平方米。之江九里预计将在今年12月首次开盘，推出的房源户型为90~250平方米，其中90平方米为两房设计，预计公寓2万~2.5万元/平方米，排屋5万元/平方米，样板房已经对外开放，不妨去销售部看看。
协安·紫郡
紫郡位于西湖区董家路与三墩港河交界处，项目占地面积约172亩，总建筑面积约40万平方米。三墩港河呈Y型贯穿小区，自然环境十分优越。紫郡由28幢高层公寓和9幢排屋组成，并配建小学、幼儿园、沿河公园及景观绿化带。学校和排屋处于园区中心位置，其中小学占据Y形河湾中的半岛位置，确保了公寓视野的开阔。公寓主力户型89~180平方米，排屋主力户型为280~320平方米。预计10月份将推出首批房源。
教育配套方面，此前，协安置业与西湖区教育局、杭州重点名校西湖小学教育集团、文新学前教育集团正式签订《合作办学协议》，西湖小学、文新幼儿园将正式入驻紫郡，这也标志着西湖区又一重量级双项目诞生。
交通方面，该项目位于三墩镇，有近10条公交线路可从市中心三墩，非常方便。而周边，像都市水乡、润达花园等已交付成熟楼盘已带来了很高的入住率，再加上三墩镇本来的居住人口，这里已日趋繁华。
医疗配套方面，目前三墩板块主要依赖的还只是原有的一些镇上医院，不过，规划当中的浙大国际医疗中心、浙大医院分院将在未来大大地改善三墩板块的医疗配套，保证了就医的质量。
商业方面，除了城西银泰、沃尔玛、印象城等大配套外，像正在崛起的集购物、娱乐、休闲于一体的五里塘河城市商业综合体，也是紫郡等一大批新兴楼盘在未来可以享有的。
金都·高尔夫艺墅
位于之江转塘板块，方家路与象山路之间，北面是占地4000亩的国际标准十八洞西湖高尔夫球场，南面是中国美院象山校区，东南侧为浙江工业大学之江校区。
项目总建筑面积52万平方米，由东西区两个组团构成，其中西区由六幢Y型建筑组成，建筑面积14.9万平方米，仅设计了394套房源，在售房源为1号楼、2号楼以及5号楼，为300~400平方米平层和跃层，均价2.9万元/平方米；东区在售1~4号楼的两房两厅88平方米和三房两厅146平方米，折后精装修2万元/平方米左右，东区5号楼188平方米的房源也即将推出。项目西区预计2012年年底交付，东区2014年交付。
教育配套方面，去年6月，总投资1亿元、按省一级重点小学标准建设的学军小学之江校区开工，预计明年就可以投入使用。另外，小学有象山小学、定山小学、西湖小学之江分校；中学有杭州七中；大学有中国美院象山校区、浙江大学之江校区、浙江工业大学之江学院等。
交通方面，如果是公交车出行，公交504路从平海路出发至终点站方家畈；331路，从留下至方家畈；还有从紫金港路到江涵路的紫之隧道已经在规划中，而之江大桥的即将通车也将惠及富阳、千岛湖等地，之江路的交通紧张状况将大大被缓解。
医疗配套方面，之江医院、杭州市西湖区第二人民医院可以基本满足转塘附近的居民，而高尔夫艺墅刚刚发布的园区服务体系中可以快速预约杭州知名医院。
商业部分，杭州昊元之江时代广场、象山国际广场等多个商业综合体都落户在之江转塘板块，除了日常生活能够一站式解决，一些高端的会议、活动也将陆续在这里举行。
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