[摘要] 过去一周，针对楼市回暖的讨论已经愈发深入，无论是8.5折房贷利率还是楼市成交数据的一片向好，都显示这个市场在1月、2月难于忍受的寒冰之中开始复苏。
“下跌式回暖”给4月带来隐忧
“经过长时间的降价潮与价格战，刚需购房者一方面对于各种降价信息产生了麻木的感觉，一方面眼光也越来越刁了。刚需购房者买房难免存在着区域性选择，随着前一波的降价潮消化掉越来越多的购房者，尤其是一些冲动型的购房者，剩下的也都是一些购房心态更为谨慎的购房者。于是较晚跟进降价的楼盘似乎也变得尴尬起来，”在一位房地产资深人士看来，这样的情况在一些供应量充足、楼盘间竞争激烈的板块内表现得更为明显，现阶段楼市火爆的去化速度也加重了一些还未开盘项目的担忧。
对此，也有业内人士表示，春节过后率先降价的项目，都取得了不错的成绩，但后来跟进降价的，效果则越来越不明显，因为随着降价潮而来的，还有购房者心态的改变，各个板块的心理预期不断下降、分化。“促进房价合理回归”的调控目标，以及明显的降价趋势使得购房者对房价下降的心理预期更加强烈，届时，说不定还有可能会出现新一轮的观望潮，成交量上涨动力不足，现阶段楼市下跌式的回暖恐怕也难以持续。
也正是因此，是否能够延续这一波的回暖热潮，价格还并不是最终的因素，而怎样打消购房者对“房价继续下跌”的预期，才是开发商4月将面临的真正难题。
楼市“回暖”仍需观察
传说中的“金三银四”终于到来了吗？从成交数字上似乎验证了这一点。
中国指数院华中分院数据显示，3月份武汉商品住宅成交套数在11149套，比2月的7222套增加五成，创出最近4年同期纪录，确实称得上是一轮真刀实枪的“回暖”。对于楼市僵局中的买卖双方而言，这是双方相互退让一步的表现。
一方面，从2010年至今，经过长达两年的苦等之后，部分刚需者失去观望的耐心，包括一些因为限购而被迫推迟购房的外来者，在限购的一年多中，也都相继具备了购房资格，因而伺机出手；另一方面，在“库存”和“资金链”的重压之下，特别是“两会”放出的“合理房价”信号，让一部分开发商的信心挫伤，有些楼盘渐渐“扛不起”，开始卖力促销“以价换量”。显然，当双方终于放弃“僵持”，开始“握手言欢”，银行房贷门槛及利率也开始逐渐放松，买房人与开发商终于在一个合适的价位达成妥协，推动成交量明显攀升。
毫无疑问，特别是限购政策的存在，刚需族已成为楼市的购房主力军，3月武汉楼市成交均价为7041元/平方米，而从3月楼市排行榜来看，卖得的前十名楼盘均价7148元/平方米，性价比较高，比如汉阳中心的某楼盘均价7600元/平方米，汉口中心某项目8300元/平方米，盘龙城某精装修项目5500元/平方米。
刚需族出手，无非是价格合适，甚至在一些楼盘，出现了“抄底”、“日光盘”，这是开发商降价和银行调息双重刺激的结果。一定数量的刚需在短期内集中释放，的确会造成成交量增加，但是想要依靠刚需来实现反弹，重温楼市的“黄金时代”可能性恐怕不大。
当前回暖与促销力度加大的标杆性楼盘有关，比如一季度汉阳某促销楼盘就卖了600套，是区域的领头羊，如果楼市想重新“火爆”，必须有更多降价项目投入市场，特别是中心地段的品牌项目，但从目前来看，由于武汉市场上有影响力的品牌项目，大多数都是这两年推向市场的，而在调控紧缩的情况下，定价本来就比较保守，不可能指望龙头企业带头“跳水”，而商业地产也成为不少房企暂时稳定业绩的缓冲器，在住宅方面没有很大动作。比如白沙洲板块的万科金色城市，从开盘到现在价格稳定，一年销售过三千套。
楼市成交短期回暖会误导买卖双方，目前，在一些论坛上，不少买房人又开始担心房价反弹在即，开始恐慌，另一方面，部分开发商，特别是在这一轮卖得还不错的，也在想心思酝酿涨价多卖个三五百。其实，根据历史经验来看，在暂时的“回暖”面前，我们不需要太过乐观，因为楼市火爆仍需要投资客的重新活跃，但“限购限贷”等政策直接浇灭了这一“希望”，虽然目前银行支持首置买房，但总体上信贷依然偏紧，这种情况下，依靠刚需买房的释放力量，楼市不可能有什么大的反弹。开发商对此不宜过度乐观，购房者也没必要过度担忧杞人忧天。
楼市此番“回暖”并不代表“全面复苏”，更别提“房价反弹”，所谓回暖，只有销量回升之可能，而无价格回暖之可能；而价格下调也是销量回暖的前提条件，换句话说，如果在此时涨价，那么必将引来国家的打压以及新一轮的观望，“小阳春”之后即迎来“倒春寒”，滋味肯定不好受。房价稳中有降是大趋势，顺势而为才是正途。
最重要的是，犹如“堰塞湖”，一边是房屋销售不畅，一边市场供应逐日增加，可想而知，即便限购等政策松绑了，面对历史高位的存量住房供给，楼市必将发生同一区域短兵相接的拼争，而买房人则持货比三家的心态愈加冷静，加之这一轮调控一旦打破房价每年都能的“神话”，至少在价格方面，楼市已不存在报复性反弹之可能。
3月武汉卖商用房2459套
据武汉市房管局公布的数据显示，3月武汉市共卖出商铺、写字楼、工业厂房等商用房共2459套，这与去年同期基本持平。其中仅黄陂区就卖出832套商用房，成为楼市投资资金的主要流向地。
从上月武汉楼市总体情况看，跨三环及三环外房价稍低的区域明显卖得较好。如新房卖得的洪山区和黄陂区都超过了2000套，但投资资金向远城区分流、居住需求向城区集中的趋势也比较明显。在新房总销量中，洪山区的2565套中，有2478套为住宅，商用房87套；黄陂区的2004套中，住宅有1172套，商用房832套。
3月，武汉市共卖出商铺、写字楼、工业厂房等商用房共2459套，其中黄陂区排名，占832套。不过，在商用房中，代表经济活跃度的写字楼市场仍是主城区及开发区占主流。如武昌区、东湖高新技术开发区和武汉开发区卖出写字楼就占到总数的八成以上。而商铺市场相对均衡一些，江夏、东西湖、新洲、东湖高新技术开发区和武昌区均售出百套以上。但受城区商铺价格动辄数万元一平米的影响，普通投资者向远城区转移已是大势所趋。而在仓储、工业等性质的商用房产中，黄陂区成为主力，全市920套的成交量中，该区占了765套，排名第二的东西湖区只有95套。
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