[摘要] 过去一周，针对楼市回暖的讨论已经愈发深入，无论是8.5折房贷利率还是楼市成交数据的一片向好，都显示这个市场在1月、2月难于忍受的寒冰之中开始复苏。
中国房地产市场和调控都处于一个非常微妙的时刻。
过去一周，针对楼市回暖的讨论已经愈发深入，无论是8.5折房贷利率还是楼市成交数据的一片向好，都显示这个市场在1月、2月难于忍受的寒冰之中开始复苏。
最为明显的是，北京豪宅市场回暖已经成为不争的事实，相关数据显示，北京76个在售的价格超过4万元/平方米的公寓豪宅项目在3月共售出了465套，销售面积7.5万平方米，环比销售套数增长263%、销售面积上涨264.9%;同比销售套数、面积分别上涨了86.7%和97.4%。 虽然杭州金星房地产公司破产引发了一轮强烈的关注和讨论，但似乎并未对这个市场带来多少的影响，整个行业依然在既定的轨迹之中运行。而品牌上市房企逐渐公布的3月业绩，也都取得了2012年以来真正意义上拿得出手的销售表现。
万科3月销售重返百亿之上;保利在时隔将近一年之后再次逼近百亿;即使一直百般腾挪的，全力卖楼的绿城也终于可以喘口气了……此外还有恒大、中海、龙湖、富力、碧桂园、世房等标杆房企，在3月都取得了令人满意的销售数字。
虽然对于3月楼市回暖的原因，各方意见众说纷纭，有的认为是政策松动，有的认为是刚性需求，有的认为是地产大势，但央行4月12日公布的《2012年一季度金融统计数据报告》揭开了谜底。
央行报告显示，3月份新增人民币贷款1.01万亿元，同比多增3320亿元。此数据大幅超出市场预期，创出14个月新高;而季度新增贷款规模则达到2.46万亿元，略超去年同期。
在此之前，市场普遍预计3月新增信贷规模在7000亿左右，最为乐观的也只是在9000亿，但几乎没有多少人预料到，新增信贷会再次重返万亿之上。
信贷重新开闸最为明显的影响，表现在股市和楼市方面。最起码我们已经看到了3月楼市“小阳春”，以及2011年年底时还需要上浮的首套房贷利率，现在却可以打8.5折。
但一个更让行业中人小心翼翼、心痒难搔的问题则是，楼市回暖能否持续?信贷投放闸门会不会关闭?4月怎么样?5月怎么样?今年又会怎么样?
著名经济学家、国务院发展研究中心金融所副所长巴曙松在杭州给出了一个答案。
4月12日，巴曙松出席“2012城市观点论坛杭州行”并在论坛上表示，3月份楼市回暖，从金融的角度来看，跟3月份的信贷投放有关;无论是利率的下浮还是规模的增长，都是3月楼市回暖很重要的原因。
但巴曙松认为，类似于3月份信贷投放对楼市的作用难于持续。他预测，接下来的1-2个季度是房地产投资走低，探到一个谷底的趋势。
除此之外，房地产调控并没有放松的迹象，甚至房产税的阴影更加浓重，而依靠开发商打折促销的购买力缺乏可持续性。
还值得期待的是二季度信贷规模会有所增加，但是受房地产调控和企业融资需求等影响，新增贷款规模并不会扩张得很猛烈。而且可以肯定的是，信贷增长受益方很难包括开发贷，当前银行信贷政策已经越来越向产业政策贴近，开发贷依然是各家银行的严控业务。
消息显示，建行已发布通知，向分行下令“不得对小企业发放房地产开发贷款”;五大行日前也分别表示，今年开发贷仍是布控重点。
有分析认为，二季度政策放松非常必要，如果是出于“保增长”的目的，下调存款准备金率比放宽信贷投放更有效，所以如果货币政策松动，更倾向于存款准备金率会再度下调。“最快本周，更有可能在五一前夕，央行会出人意料地宣布降息或降低存款准备金率。”
房地产行业和企业在接下来逐渐明晰的宏观经济和金融环境中，应如何自处?
回顾>>“下跌式回暖”或给4月楼市带来隐忧
保持“平价”姿态的楼盘给3月的楼市回暖带来了动力。
中国指数院华中分院等市场研究机构数据显示，3月份武汉商品住宅成交套数在1.1万套左右，比2月份的7222套增加五成。其中，武汉主城区商品住宅成交7333套，是近13个月来的单月水平。
与此同时，市场推盘量大幅增加，全市累计开盘量达34个，接近2月推盘量的5倍，市场新增供应明显放量。相较而言，1、2月延缓推盘，多以存量房去化为主，使得部分购房需求延后释放，助推了3月成交量的增长。
而逐步下降价格给3月的楼市带来不少成交量。2012 年3月， 武汉住宅成交均价为6314.66 元/平方米，环比下降0.19%，同比下降1.85%。
热销楼盘未大幅降价
据了解，3月销售排名前十入市的好几个楼盘，均未出现大幅降价措施。
“我们定价本来就低，从去年到今年都是如此。”万科金色城市售楼处的一位置业顾问说，因为精装修，价格划算，去该售楼处看房买房的客户很多，均价6900元/平方米的精装修户型，得到了购房者的认可，“客户有的是首次置业，有的是换购。有的甚至是跨区域来买的，主要就是看中我们楼盘的性价比。”该置业顾问称，金色城市推出住宅房源的单价为6500元/平方米。
某开发企业高管介绍，精装修均价在7000元/平方米以下楼盘确实很少，对于购房者来说，确实有吸引力。
同样以“平价”姿态亮相的，还有位于汉阳的广电兰亭都会。
广电兰亭都会销售中心一位置业顾问介绍，该楼盘主推80-130平方米两房，三房，均价7800元/平方米。400多组客户，仅一个就销售180套，3月成交额再次突破2亿。而就在此前一次开盘中同样创造了2亿销售额的业绩……
“我们没有进行大量的宣传，只是将价格定得较低。”该楼盘销售代表称，楼盘开盘天，看房客户络绎不绝。
据统计，3月，武汉市场上有32个楼盘开盘销售，遍及刚需购房者关注的汉阳片、南湖片、光谷片和后湖片，而2月份只有9个楼盘上市;不少新盘上市价格比去年底有15%-20%的下调，开盘销售率可以达到40%，高于1、2月份的30%。如古田某沿江楼盘，前期房源均价超过1.1万元/平方米，3月份推出8500元/平方米起价的中小户型，开盘销售额达到1亿元。
对此，业内人士分析，从购房者角度看，经过长时间的观望，房价开始低头，再加上银行利率的回归以及折扣优惠等，不少有能力的购房者或是硬性刚需也都不再等待，开始出手，这些因素造成了成交量的上升。
忧“以价换量”难以为继
同样是“平价”的销售策略，但滞销的楼盘一样有。
3月中旬，武昌某楼盘加推，而该楼盘在2011年底已经以92折优惠加推过一次，当时的场面十分火爆。但此次的加推与之前的火爆销售比起来，出乎了很多人的意料。用该楼盘销售经理的话来说，“销售成绩虽然不算很差，但跟预想的还有很大差距。”
“有的楼盘几个月来的连续加推一直都收获着不错的成绩，而且越往后看来，人数越来越少，甚至有的再次加推，拿出的都是好景观的房源，去化率一次比一次倒退。”业界认识告诉记者，从疯抢到轻微滞销，遇到这种情况的并不止一个楼盘。不少楼盘的加推开盘最终收获了预订五成的成绩，尚算良好，但是和楼盘首期开盘时基本上销售一空的火爆人气相比，还是有了很大的落差。
“不少楼盘新推房源在首期房源上市时多会出现报价跳空低开，但这种策略在一期楼盘中也只能做一次，这个策略无法继续维系。”一个楼盘的营销总监说，3月以来，有的楼盘没打折也有成交量，有的楼盘没成交量也会打折，但依然卖不动，两者同时并存。
“我们发现那些号称大降价楼盘，虽然在当时促成了一波成交，但整体看，这种策略在此后的促销中对销售的推动就非常有限。这让很多购房者更加倾向于静观其变。”这位营销总监对此现象十分担忧，而这句话实际上已经在购房者身上得到了证实。
在金银湖某项目售楼现场的看房者陈阿姨说，自己已经看了2个多月的房子了，原本年初就准备买房，在各种降价口号的鼓动下，也很有买房的冲动，但是越到后面却越不心急了。“这个楼盘的价格原来对我很有吸引力，而且降价后的价位对于我来说也算比较满意，但是我发现现在周围降价的楼盘越来越多，所以我觉得它应该还能继续降价，所以我还是再观望观望。”
记者观察3月楼市报表发现，从成交前十名来看，销售势头一直强劲的楼盘，确实是那些价格稳定，性价比理想的楼盘。“虽然同样是‘平价’楼盘，但因此而带来的销售效果却有所不同，”一位业内人士道出其中的原因，他告诉记者，有的楼盘长期保持“平价”姿态，对于购房者来说，感觉房价下跌的可能性不大，反而会促使购房者出手；而对于房价处于不稳定时期的楼盘来说，购房者更愿意等等看。
“下跌式回暖”给4月带来隐忧
“经过长时间的降价潮与价格战，刚需购房者一方面对于各种降价信息产生了麻木的感觉，一方面眼光也越来越刁了。刚需购房者买房难免存在着区域性选择，随着前一波的降价潮消化掉越来越多的购房者，尤其是一些冲动型的购房者，剩下的也都是一些购房心态更为谨慎的购房者。于是较晚跟进降价的楼盘似乎也变得尴尬起来，”在一位房地产资深人士看来，这样的情况在一些供应量充足、楼盘间竞争激烈的板块内表现得更为明显，现阶段楼市火爆的去化速度也加重了一些还未开盘项目的担忧。
对此，也有业内人士表示，春节过后率先降价的项目，都取得了不错的成绩，但后来跟进降价的，效果则越来越不明显，因为随着降价潮而来的，还有购房者心态的改变，各个板块的心理预期不断下降、分化。“促进房价合理回归”的调控目标，以及明显的降价趋势使得购房者对房价下降的心理预期更加强烈，届时，说不定还有可能会出现新一轮的观望潮，成交量上涨动力不足，现阶段楼市下跌式的回暖恐怕也难以持续。
也正是因此，是否能够延续这一波的回暖热潮，价格还并不是最终的因素，而怎样打消购房者对“房价继续下跌”的预期，才是开发商4月将面临的真正难题。
楼市“回暖”仍需观察
传说中的“金三银四”终于到来了吗？从成交数字上似乎验证了这一点。
中国指数院华中分院数据显示，3月份武汉商品住宅成交套数在11149套，比2月的7222套增加五成，创出最近4年同期纪录，确实称得上是一轮真刀实枪的“回暖”。对于楼市僵局中的买卖双方而言，这是双方相互退让一步的表现。
一方面，从2010年至今，经过长达两年的苦等之后，部分刚需者失去观望的耐心，包括一些因为限购而被迫推迟购房的外来者，在限购的一年多中，也都相继具备了购房资格，因而伺机出手；另一方面，在“库存”和“资金链”的重压之下，特别是“两会”放出的“合理房价”信号，让一部分开发商的信心挫伤，有些楼盘渐渐“扛不起”，开始卖力促销“以价换量”。显然，当双方终于放弃“僵持”，开始“握手言欢”，银行房贷门槛及利率也开始逐渐放松，买房人与开发商终于在一个合适的价位达成妥协，推动成交量明显攀升。
毫无疑问，特别是限购政策的存在，刚需族已成为楼市的购房主力军，3月武汉楼市成交均价为7041元/平方米，而从3月楼市排行榜来看，卖得的前十名楼盘均价7148元/平方米，性价比较高，比如汉阳中心的某楼盘均价7600元/平方米，汉口中心某项目8300元/平方米，盘龙城某精装修项目5500元/平方米。
刚需族出手，无非是价格合适，甚至在一些楼盘，出现了“抄底”、“日光盘”，这是开发商降价和银行调息双重刺激的结果。一定数量的刚需在短期内集中释放，的确会造成成交量增加，但是想要依靠刚需来实现反弹，重温楼市的“黄金时代”可能性恐怕不大。
当前回暖与促销力度加大的标杆性楼盘有关，比如一季度汉阳某促销楼盘就卖了600套，是区域的领头羊，如果楼市想重新“火爆”，必须有更多降价项目投入市场，特别是中心地段的品牌项目，但从目前来看，由于武汉市场上有影响力的品牌项目，大多数都是这两年推向市场的，而在调控紧缩的情况下，定价本来就比较保守，不可能指望龙头企业带头“跳水”，而商业地产也成为不少房企暂时稳定业绩的缓冲器，在住宅方面没有很大动作。比如白沙洲板块的万科金色城市，从开盘到现在价格稳定，一年销售过三千套。
楼市成交短期回暖会误导买卖双方，目前，在一些论坛上，不少买房人又开始担心房价反弹在即，开始恐慌，另一方面，部分开发商，特别是在这一轮卖得还不错的，也在想心思酝酿涨价多卖个三五百。其实，根据历史经验来看，在暂时的“回暖”面前，我们不需要太过乐观，因为楼市火爆仍需要投资客的重新活跃，但“限购限贷”等政策直接浇灭了这一“希望”，虽然目前银行支持首置买房，但总体上信贷依然偏紧，这种情况下，依靠刚需买房的释放力量，楼市不可能有什么大的反弹。开发商对此不宜过度乐观，购房者也没必要过度担忧杞人忧天。
楼市此番“回暖”并不代表“全面复苏”，更别提“房价反弹”，所谓回暖，只有销量回升之可能，而无价格回暖之可能；而价格下调也是销量回暖的前提条件，换句话说，如果在此时涨价，那么必将引来国家的打压以及新一轮的观望，“小阳春”之后即迎来“倒春寒”，滋味肯定不好受。房价稳中有降是大趋势，顺势而为才是正途。
最重要的是，犹如“堰塞湖”，一边是房屋销售不畅，一边市场供应逐日增加，可想而知，即便限购等政策松绑了，面对历史高位的存量住房供给，楼市必将发生同一区域短兵相接的拼争，而买房人则持货比三家的心态愈加冷静，加之这一轮调控一旦打破房价每年都能的“神话”，至少在价格方面，楼市已不存在报复性反弹之可能。
3月武汉卖商用房2459套
据武汉市房管局公布的数据显示，3月武汉市共卖出商铺、写字楼、工业厂房等商用房共2459套，这与去年同期基本持平。其中仅黄陂区就卖出832套商用房，成为楼市投资资金的主要流向地。
从上月武汉楼市总体情况看，跨三环及三环外房价稍低的区域明显卖得较好。如新房卖得的洪山区和黄陂区都超过了2000套，但投资资金向远城区分流、居住需求向城区集中的趋势也比较明显。在新房总销量中，洪山区的2565套中，有2478套为住宅，商用房87套；黄陂区的2004套中，住宅有1172套，商用房832套。
3月，武汉市共卖出商铺、写字楼、工业厂房等商用房共2459套，其中黄陂区排名，占832套。不过，在商用房中，代表经济活跃度的写字楼市场仍是主城区及开发区占主流。如武昌区、东湖高新技术开发区和武汉开发区卖出写字楼就占到总数的八成以上。而商铺市场相对均衡一些，江夏、东西湖、新洲、东湖高新技术开发区和武昌区均售出百套以上。但受城区商铺价格动辄数万元一平米的影响，普通投资者向远城区转移已是大势所趋。而在仓储、工业等性质的商用房产中，黄陂区成为主力，全市920套的成交量中，该区占了765套，排名第二的东西湖区只有95套。
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