[摘要] 孟晓苏中国房地产开发集团理事长、幸福人寿监事会主席、汇力投资基金管理有限公司董事长。他长期研究中国房地产走势。
楼市低迷不会太久
新京报:明年楼市会走向复苏吗?
孟晓苏:根据对房地产销售面积和房地产销售额的变化分析,发现中国内地房地产业是七年一个周期,其中是五年增长,两年低落。拍皮球效应是前两年一压,然后猛反弹,那么2011年和2012年是低迷,2013年涨起来了,明显房地产已经进入到一个新的发展期,根据周期规律,应当是五年增长。
今年的低迷是信心问题,但即使这样,我们仍然看到经济总量在增长。但是现在不好说话,因为舆论一边倒,这种情况下,可以楼市低迷一段时间,但不会太久。因此我判断,需求是压不住的。各地纷纷取消限购,就在人们还不认为房价一定会涨的情况下,已经有不少人回到市场。这个增长期还会继续一段时间。随着房地产的启动,经济发展的第二次高潮就会到来。
新京报:楼市复苏后,老百姓仍然面临房价上涨问题,你认为怎么解决这个问题?
孟晓苏:房价越限越高,这恰恰宣告了限购政策实际上脱离实际和脱离群众。那些没有买房的年轻人和那些亟待解决住房的城市低收入者,他们难道是要靠商品房来解决吗?在过去十来年里,保障房的建设基本上没有太大进展。这些年的保障房建设空白,使得保障房建设成为了中国楼市的短板,也是中国房地产业所出现的不少问题的重要原因。多年不建保障房形成问题,又误以为是可以通过商品房降价来解决,这就是两头出错了。
新京报:保障房要建多少合适?
孟晓苏:在中国这个时期,我认为应该覆盖面达到30%左右就差不多了。“十二五”规划提出,建设城镇保障性住房和棚户区改造住房3600万套(户),到2015年保障性住房覆盖面达到20%左右。这个就不错,今后要达到30%左右,比较合适。
新京报:怎么能满足建设保障房的需求?
孟晓苏:由市场提供商品房,而商品房提供足够的量,才能让政府有能力建保障房。
房价上涨后以房养老会实现
新京报:10年前,您就已经提出了类似以房养老的方案,但是保险公司参与热情不高,你认为原因是什么?
孟晓苏:就是他们误以为房价得跌。11年了,为什么“以房养老”没有推出?就是因为有一批人相信房价会跌不会涨。事实证明了,十年下来,房价涨了N倍。特别是我们当时主张试点的城市,北京上海都涨了十倍。
新京报:老百姓的参与度也不高。有人就认为把房子传给子女,是中国人的传统观念。对此,你怎么看?
孟晓苏:“以房养老”是中国老人,特别是无子女和失独老人用来养老的一个很好选择。我们并不是说所有人都要参与。
新京报:但是保险公司还有一个担心是长寿风险。
孟晓苏:这个问题其实都不用担心了。我的看法是,当房价涨起来之后,长寿风险会有效的缓解。只要是房价增长超过了老人领取的部分和利息,那么这个就是安全的。幸福人寿已经推出了相关解决方案。
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