[摘要] 楼市变化太快了。2014年上半年，限购和限贷还是不能触碰的红线。5月前后，曾有温州、佛山、沈阳、杭州等地试图打松绑限购擦边球，却无一例外地被叫停了；而限贷松绑更是无望，因为货币投向仅限于基建、三农和小微等，“定向宽松”根本没有要给楼市分一杯羹的打算。
楼市会反弹吗？
限购和限贷相继退出，楼市是否会反弹？问题没那么简单。次购房优惠原来就一直存在，即首付三成、贷款利率为基准利率的0.7倍，这次只不过是重申，意在告诉大家，这个优惠要长期保持。
“央四条”的重点是降低改善型住房贷款杠杆。表面上看，这对于第二套住房需求的刺激可能会超出预期，增加市场需求释放。但是，要改善住房，先要还掉原先的房贷。对银行来讲，“先还款，后贷款”，可将原先定价低的贷款（存量贷款中70%以上是基准利率以下贷款）转换为定价高的贷款（目前基准利率贷款是主流），高资产置换低资产，银行有动力配合，这就是为何各大银行都在国庆后痛快地落实改善型住房需求的贷款政策。
在重点一、二线城市，80%的首套房是贷款购置的，改善住房的需求也比较强烈。“央四条”实施后，市场总需求会较之前活跃一些，“银十”的成色应该会好于“金九”。但是，重点城市70%左右的首套房购置是在过去10-15年发生的，多数集中在最近5年内，而房贷基本上在20-30年，这意味着，改善性需求要享受优惠政策，多数需要通过卖房来结清房贷。
在非重点城市，超过60%人群选择全款购房，此次松绑限贷政策释放出的改善性需求更多一些。但是，由于目前二三线城市库存压力非常大，一般消化周期在20个月以上，有的城市则需要数年才能将存量待售住房卖掉。而且，在这些城市，拥有两套住房的户籍家庭多的是。因此，本次松绑限贷尽管支持第二套住房购置，但其消化库存的效应远大于推动房价上涨的效应，“以价换量”是大趋势。
未来货币政策仍会坚守“定向宽松”。临近年底了，银行资金季节性紧张，存贷比已经爆表，楼市资金面将继续呈现紧缩的局面。更为重要的是，存贷款利率市场化后，存款利率上涨了水涨船高，贷款基本上在基准利率以上定价。对银行来说，以基准利率来发放贷款不划算，甚至亏损。这也是为何金融监管当局在6月和8月连续“隔空喊话”，要求支持首套住房需求，也无法缓解银行“抛弃”房贷的情绪。“央四条”中反复提到银行对房贷自主定价，否则，银行不会配合政策执行。总而言之，房价涨不到哪儿去，该涨的没有这个政策照样会涨，比如中心区的学位房，不该涨的再怎么放也不会涨，比如那些“鬼城”。
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