[摘要] 今年以来，房地产信托、资管产品的兑付危机不时刺激高净值投资者的神经，以致相关产品的发行量、募集规模在6月以来，几乎出现“断崖式”下降。用益信托的数据显示，9月份地产集合信托仅发行48款，募集资金仅为136亿元。
今年以来，房地产信托、资管产品的兑付危机不时刺激高净值投资者的神经，以致相关产品的发行量、募集规模在6月以来，几乎出现“断崖式”下降。用益信托的数据显示，9月份地产集合信托仅发行48款，募集资金仅为136亿元。
不过，本已身处萧杀“秋天”的房地产市场有望迎接一定的转机。国庆节前夕，央行[微博]和银监会联合下发《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，可能释放购房需求、银行以及开发商融资需求进行“救市”。
21世纪经济报道研究发现，对于投资者来说，首先新政出台后，一旦楼市的成交量回暖，开发商资金链紧张局面得到缓解，相应的地产信托、资管产品的兑付风险也有望略为降低，但仍需观察楼市的后续变化。其次，优质开发商融资成本进一步降低，因此投资也会持续下降。
兑付风险有望缓解
这次房贷新政最核心的亮点在于对购房者、银行以及开发商三个方面。
对于购房者来说，首先对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购房者，银行执行首套房贷款政策。这点可大大增加改善型住房需求。
其次非限购的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款，再次申请贷款购买住房，银行根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。即三套房“认房不认贷”。
国信证券就认为，这次的房贷新政超出预期，有利于刚性需求、改善型需求的释放，并且有望使二三线城市投资性需求回归市场，缓解库存压力。
事实上，仅放宽贷款要求仍未足够。因为自2013年下半年以来，由于利率市场化推进，资金成本的上升，房贷业务持续下降，因此银行对这类贷款的额度投放有限。在这次的新政中，鼓励银行通过发行住房抵押贷款支持证券（MBS）、期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金。
对于高净值投资者来说，除了直接买房外，与这次新政密切相关的投资品种，就是你所购买的地产类信托、资管计划产品。事实上，这次房贷新政也将会给你的投资带来两个方面的影响。
首先进一步释放刚性和改善型需求，有助于二三线城市的楼市去库存化，对于持有这些城市的地产信托产品、基金子公司产品，有利于增加销售回款，降低项目资金链断裂的风险。东方证券就判断四季度楼市的销量将有望明显好转，重点城市10月销量较9月或将有10%-15%的增长，将有望明显高于9月较8月3%左右的月环比增长。
按此前的统计数据，预计在2014年到期的地产集合信托总规模为1780.06亿元，其中四季度就达到了527.82亿元，为全年的兑付高峰期。不仅如此，在2015年预计还将有2057.54亿元的地产集合信托到期，比今年的兑付规模继续增长。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
