[摘要] 最近12年，杭州楼市的行走轨迹并不平顺，在各类调控政策的影响下，市场气候屡次生变，既经历过一房难求、漏夜排队的盛况，也经历过交易低迷、个别房企陷入财务危机的清冷局面。但整体上看，杭州楼市波折中始终保持前行，即使当市场处于困境中时，房地产行业全面走向成熟的脚步也并未停止。
最近12年，杭州楼市的行走轨迹并不平顺，在各类调控政策的影响下，市场气候屡次生变，既经历过一房难求、漏夜排队的盛况，也经历过交易低迷、个别房企陷入财务危机的清冷局面。但整体上看，杭州楼市波折中始终保持前行，即使当市场处于困境中时，房地产行业全面走向成熟的脚步也并未停止。
波折：楼市跟随政策波动
2001-2004年
房产政策促进销售
2001年4月19日，财政部、国家税务总局联合发布关于对消化空置商品房有关税费政策的通知，规定对于1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房，至2002年12月31日之前免征营业税、契税。
这一政策，使此前陷入泥潭的房地产市场迅速恢复生机，不久后，短线炒楼客即炒号者大量涌现，普通购房者也开始大规模参与炒房。
2003年7月，国务院常务会议认为，“促进房地产市场持续健康发展，有利于扩大内需，促进消费，改善居民居住质量，提高人民群众生活水平。”当年8月，央行下发通知，对房地产企业和项目加大信贷支持。
随后，杭州楼市再次迎来了一波“疯狂”。至2004年底，杭州主城区已经“遍地万元房”，当年的成交均价约为8500元/平方米，相比2003年底上涨了近三成。
2005年-2008年上半年
政策调控风向转变
2005年，政策风向开始转变，当年3月，“国八条”出台，要求“切实稳定房价”。2006年5月，更具针对性的“国六条”出台。
2007年9月，央行、银监会联合发布通知，针对二套房贷提出“首付比例不得低于40%，利率不得低于基准利率1.1倍”的要求。到了2008年，央行在上半年连续六次上调准备金率。
上述种种，使得楼市温度持续下跌，杭州楼市也是如此。2008年下半年，楼市陷入冰点，当年的9、10月份，为了应对市场困局，开发商纷纷开始降价促销。
2008年下半年-2009年
政府松绑政策救市
2008年下半年开始，央行3个月内4次降息；当年10月，杭州市政府出台杭州市人民政府出台若干意见促进杭州房地产市场健康稳定发展》，涉及购房入户、税费减免、二套房贷、公积金贷款等与公众购房利益息息相关的24条；12月，“国十三条”出台，提出“进一步鼓励和支持住房消费，保持合理的房地产开发投资规模，促进房地产市场健康发展。”
从2009年春开始，刚刚有所下降的大中城市房价很快进入“报复性反弹”。据杭州透明售房网数据，2009年全年杭州（不含萧山、余杭）新房成交量为66319套，比2007年和2008年两年的成交总量还多出3911套，成交量是2008年（23202套）的近3倍。
同期，房价大幅上扬：新房均价从2009年1月的12886元/平方米下探到3月的10780元/平方米，然后掉头一路飙升，12月的均价为19560元/平方米。
2010年至今
宏观调控持续加码
2010年开始，抑制房价的调控政策相继出台，当年的“国十条”祭出限贷政策，二套房首付比例提高至不低于四成，房贷利率上浮10%。2011年，以限购为主要内容的“新国八条”出台，36个城市先期纳入限购范围，此后限购范围越来越大。杭州版的“限购令”也在当年2月出台。“限购、限贷、限价”三管齐下。
政策压制下，楼市气候急转直下，2011年底，杭州楼市再次出现价格战。2012年上半年，降价潮全城漫延，“以价换量”使新房销售量激增。
2012年下半年，价格开始回升，而每月新房成交量则一直维持高位。
今年2月，“国五条”出台，调控声调继续加大，再提房产税扩大试点，表明房产税要作为长期制度执行。
但从后来的市场反应来看，杭州楼市不但没有降温，反而在3月份出现成交量井喷现象，此后也一直处于“温热”状态。
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