[摘要] 针对“温州农房有望在县域内交易”传闻，温州市委农办辟谣——温州农房仅限同村交易。
针对“温州农房有望在县域内交易”传闻，温州市委农办辟谣——
温州农房仅限同村交易
备受关注的《温州市农村产权交易管理暂行办法》(以下简称《办法》) 近日印发，并定于今年10月1日正式施行。包括农村土地承包经营权、农村房屋所有权、农村集体经营性建设用地使用权、林地使用权、水域滩涂养殖权、农产品期权等在内的12类农村产权，可在依法、自愿、有偿、公开、公平、公正的原则下，在指定的农村产权服务机构进行交易。
具体操办农村产权交易的机构是温州市农村产权服务中心有限公司。公司总经理董文立此前接受媒体记者采访时表示，《办法》施行后，农村产权交易将从村级扩展到县域，同时允许宅基地在非城镇户籍中流转。这就意味着非城镇户口人员将可以在县域内参与农村产权处置。有专家解读称“农村房屋可以在县域内交易，跨出了村的范围，有一定的突破意义。”
如果这一消息是真的，当然是一大突破。以往农房的买卖，只能在同村内进行。不然房子是无法过户的——也就是说，三证都不可能改成买房者的名字。现在全县的农业户口人员都可以买农房了，房产证、土地证都能改成买主的名字，契证也能给办好，这当然是突破！因此，这个消息一发布，立刻引发媒体、网友的热切关注。
不过，这个消息有误。
在接受本报记者采访时，董文立表示之所以产生有这种误解，是因为之前媒体的记者曲解了他的话，他的原话是“希望能推动非城镇户口人员在县域内买卖农房”，是他个人希望，而不是推出的措施——这事儿已让他焦头烂额好几天了。
昨天，温州市委农办发布了对《办法》的解读以辟谣，关于“农村房屋所有权怎么交易”的问题，解答如下：
农村房屋所有权，也就是农房的交易，因为其土地性质为集体所有，根据现有的法律法规，只在同一集体经济组织（通常为村）内进行交易，非同一集体经济组织内进行的农房交易，是不能办理相应的土地使用证、房产证、契税证等合法手续的。
简单地说，农房只卖给同村人，不然土地证、房产证、契税证都无法办理。
作为民营资本重镇，温州全市共辖3区2市6县、131个乡镇（街道），2011年末户籍人口约798万，其中农业户籍人口约627万，占比近八成。
而截至2011年底，温州全市村级集体经济组织总资产合计384.66亿元，在农村居民收入中农业收入的比重为6.5%，在资本密集的温州，推动农村资源资产化，是增加农民收入的相对有效方式。
因此也正是2011年，温州被农业部确立为18个“农村改革试验区”之一，具体承担“农村产权制度改革”试验项目。在国家框架下，温州农村改革试验主要聚焦于：农村土地承包经营权流转制度，农村集体经营性建设用地和宅基地使用权流转制度，农村集体资产产权制度等。
温州农业部门相关人士透露，温州是农村改革试验区，但根据《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农房或“小产权房”。
【延伸阅读】
政策受益的人群不到1% 温州房价不会再度暴涨
乐清农房县域内交易的探索之路
只要房屋有房产证，只要买主是农业户口，都能办三证过户
四年来，乐清全市已成交农房县域内交易4396起
这几日，温州农村产权交易暂行办法的出台和平台的搭建，引发了舆论的关注。温州市农业局相关人士告诉本报记者，目前压力很大，生怕有什么地方出错。不过他说，农村产权交易方面，基层倒是进行了一些大胆的探索。
这其中，乐清农房县域内可以“农对农”买卖、乐清柳市长虹村村集体股份本村内流通，就是代表。
市委出文件：推动农房县域内“农对农”交易
乐清本市农业户口的，购买本市农民房，只要此房有房产证，一律给过户。简单来说就是，房产证和土地证都可以改成买主的名字，契证也给办好。
这个政策开始于2009年，记者获得的一份《乐清市委（2009）4号文件》这样指出：
对持有集体土地使用权证和房产证的农村房产，允许在全市金融机构抵押，允许在市域范围内农业户籍人口间转让。
乐清住建部门向记者提供的数据显示，从2009年3月1日起，乐清全市成交农房4397件，总面积779303平米。在成交的四千多件中包括了本村内农房交易的数目。
根据乐清农业局相关人士估计，本村外、乐清内的买主买的农房数量“非常少”。其中一个原因是，郊区一些农民已经认识到自家农房的潜力，宁肯传给后代也不肯卖。
乐清淡溪镇陈坦村村主任张山青的说法也佐证了这一观点：“村里位置稍微好点的宅基地，每平方米5000多元，村民还不肯卖。”
成交数量少，使得乐清这项措施更有了实验的性质。“这么做目的是为了让农民的房子更好地流动起来，”上述农业局人士说，“市里一直盯着这项探索，但目前来看还不错。”
关于这一探索，中国社科院农村发展研究所研究员党国英曾评价道，“跨出了存的范围，有一定突破意义。”
房产中介：交易程序基本和商品房一样
郑巨敏是乐清柳市经济有限公司经理，已做了11年的房产中介，主要代理乐柳市的房屋买卖。本村外、乐清内的农业户口者买乐清本地的农民房，这样的交易他一年也就碰到十几起。因为数量少，因此对当地商品房价格构不成影响。
交易程序比商品房多两个：交易前经过村里同意，加盖公章；变更土地证时，村里再加盖个公章。过户没问题，一样三证齐全。
乐清这一探索的好处，郑巨敏说，一是方便了买卖双方。卖方常常是有房子但需要用钱。买方常常因为喜欢农民房的宽大。第二点，是相对宽阔的流通范围，也相对保障了农民房的价格。郑巨敏举了个例子：柳市镇有个红星花园，里面两幢房子，一幢是商品房，可完全流通；一幢是当地村集体造的，算是农房，只能在乐清全市农业户口人群中流通。两者质量、地段、配套等等完全一样，每平方米价格差1000元左右。前者现在卖7000-7500元/平米，后者只要6000-6500元/平米。
【延伸阅读】
政策受益的人群不到1% 温州房价不会再度暴涨
不违反法律 但触动住建部一项规定
根据《土地管理法》第六十三条规定：
农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。
温州农业局相关人士认为，农房宅基地归村集体所有，但是类似乐清这样的探索并未将农房出让用于非农业建设，尽管土地使用证变更成了买家名字，但是宅基地依然是归原来村子所有，事实上没有违反《土地管理法》
不过，这位人士指出，建设部《房屋登记办法》八十七条还有一项规定：
申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。
简单来说，房子如果不是卖给本村人，就无法办理登记。乐清的探索或许对这有所触动。
不违反法律，但触动了住建部的一项规定。这是他对乐清这项探索的评价。
村集体资产股份，本村内流通
乐清柳市长虹村的探索样本
柳市不过是乐清的一个镇，却有“中国电器之都”的美誉，让长虹村村民得意的是，柳市的不少商铺恰恰就在他们村地面上。
长虹村副支书郑银余掰着指头给记者一算，村集体资产8.2个亿。2012年底，这8个多亿刨去20%村集体提留，其余被分成3000多股，每股价值20万。全村2200多人成了村集体资产的股东，年底凭股份分红。
为了让股份更好地流动、变现，长虹村规定，村民手里的股份，一半可以转让给本村村民变现。此外，一个村民手里的股份不能超过总股份的10%。郑银余解释，规定只能转让一半，是为了防止村民全部卖掉后生计艰难。
这项措施出台以来，一年不到，村民间大概发生十起左右的股权转让，大多是因为有人家里有困难，也有企业周转不过来急需用钱的。郑银余说，下一步长虹村将成立资金互助会，村民可以把股份抵押给村里贷款。
温州市农村产权服务中心有限公司总经理董文立说，等温州的农村产权交易平台搭建好，以后村集体经济的股权，有望在比村子更大的范围内交易。
【延伸阅读】
政策受益的人群不到1% 温州房价不会再度暴涨
搭建温州农村产权交易平台，简单来说就是——
建一个农村
产权交易的“淘宝网”
张富建是乐清淡溪镇陈坦村人，在陈坦村及周边承包了近300亩地种植铁皮石斛。
根据温州市农村产权服务中心有限公司总经理董文立的描述，10月1日农村产权服务机构运转后，假如张富建需要更多土地来种植铁皮石斛，他可以打开农村产权服务机构的网站，挑选网站上挂着的可供出让土地承包经营权的农田——简单来说，就是空着等你去租种的农地，各块农田都会有方位、出让条件等等一定的描述。看上哪块，就可以联系董文立他们，商谈租种的事项。
听着有点像淘宝网上买东西吧？
董文立说，农村产权服务机构其实就是一个平台，把依法可以交易的产权放上去交易。同时，买家有需求也可以放上去。比如，张富建也可以在这个平台上发布信息，说明自己需要怎样的一块地，有满足条件的就可以去接洽。
农村产权交易原本就存在
搭建平台更规范、更方便
此前媒体的报道，有一种误读，即出台《温州市农村产权交易管理暂行办法》，搭建农村产权交易平台后，农村产权就可以交易了，容易让人误以为之前是农村产权不能交易的。
事实上，类似的交易一直存在，代表性的是农村土地承包经营权。乐清农业局人士介绍，二十几年前就有种田大户租住农民的田。只不过，当时交易效率非常低下。
比如，像张富建这样的承包大户，要种几百亩地，必须挨家挨户上门和农户谈。用他的话说，要用五个多月、谈上百次才能搞定。更让他头大的是，农田是连成片的，可有时一大片谈下来了，就中间一块地人家不肯租给你种，平时打理还要绕着走，非常麻烦——假如是承包去种水稻的，如果稻田不能连成一片，就难以推行机械化操作，更是增加了成本。
2011年以来，温州推行“三分三改”的政策，变成村里替农民们出面，统一和张富建谈，效率提高了不少。张富建只需要几天时间，就可以包下几百亩地，还都是连成片的，效率大大提高。
对于农民们来说，原先和承包大户谈，常常不签合同，存在法律风险，谈下来的价格还不高——乐清淡溪镇陈坦村村主任张山青说，2010年时，有农民以100斤谷子/亩地的价格就能把地租出去一年。而村里出面后，不光统一签合同，每亩地农民能得到七八百元。而且，村里还要求张富建这样的承包大户用工首先找本村村民，几百村民找到了工作。
而《暂行办法》一出台，农村产权交易平台一建成，张富建这样的承包大户、农民，有望像本文开头描述的那样交易，更加便捷，更加高效。
此外，以往农村鱼塘、物业等村集体资产私下承包、交易，容易产生腐败，以后全部放到农村产权交易平台，在监管下运行，更阳光，更利于保护农民利益。
平台交易不收费
交易细则正在制定
农村产权交易都放到这个平台上来，收费吗？
“肯定不收费，”董文立表示，搭建这个平台，大背景是国家统筹城乡发展的方针，也是温州这几年的“三分三改”政策的一个延伸，“这是政府出台的公共服务政策，怎么可能收费？”
董文立说，具体交易细则，目前温州市国土、住建、农业、林业、海洋与渔业、知识产权、工商管理等各部门，正按各自职责制订。
【延伸阅读】
政策受益的人群不到1% 温州房价不会再度暴涨
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
