[摘要] 华家池，是杭州城区内水域面积仅次于西湖的湖泊。从2009年开始，原浙大华家池校区地块每年都会出现在杭州市国土资源局发布的《读地手册》上。如今，华家池地块已进入净地状态，随时可以进入招拍挂阶段。目前，万科、绿地、保利、融创、九龙仓、和记黄埔、绿城、滨江等众多大鳄不同程度地透露了“垂涎”之意。
华家池，是杭州城区内水域面积仅次于西湖的湖泊。从2009年开始，原浙大华家池校区(小区网论坛)地块每年都会出现在杭州市国土资源局发布的《读地手册》上。如今，华家池地块已进入净地状态，随时可以进入招拍挂阶段。事实上，目前所谓的华家池地块并非整个华家池校区，仅是校区北部的3宗地块组合而成，曾是蔬菜研究所、植物中心、员工宿舍等建筑物所在地，按照华家池校区体量，出让面积仅占校区面积六分之一左右。3宗地块总面积约为240亩，可建建筑面积约126万平方米，其中商业面积近30万平方米，占比逾20%，总起价约为97亿元。地处杭州市中心的华家池地块，被认为是2006年杭汽发地块（现开发为武林壹号）公开出让之后，杭州楼市里程碑意义的开发用地。
敢于参与华家池地块竞买的开发商，无不是资金实力雄厚的大鳄，就像滨江集团董事长戚金兴所说的那样，“早十年，拿不到地还可以说是我们本土开发商的观念和魄力问题；而现在拿不到很多地块就确实是实力问题了。”目前，万科、绿地、保利、融创、九龙仓、和记黄埔、绿城、滨江等众多大鳄不同程度地透露了“垂涎”之意。
记者刘德科
滨江：联合可以联合的力量
“华家池地块在我们家门口，现在不参与是不可能的，我们正在集聚资金，联合可以联合的力量，争取拿地。”滨江集团董事长戚金兴日前公开表示，“如果要合作，我们可能会联合央企，金融企业及兄弟单位多种方式。”2006年9月，正是滨江与绿城联手斥资36.3亿元，拿下轰动一时的杭汽发地块，刷新了当时杭州土地出让总价纪录，当时的楼面地价约为10869元/平方米，如今该地块开发为武林壹号，在售住宅均价约为8万元/平方米。
今年上半年，滨江集团实现销售金额近70亿元，较去年同期大幅上涨了55.2%。对于今年全年销售金额，戚金兴预计有望突破去年的110亿元。众所周知，杭州是滨江集团的重仓所在，近70亿元的销售金额绝大多数来自于杭州项目。今年滨江集团已经在杭州拿下两宗土地：6月6日以9.2亿元竞得钱江世纪城地块（即滨江·金色江南），6月28日与杭州盛元房地产开发有限公司合作拿下萧山闻堰镇地块（即滨江·东方海岸），总价14.61亿元。按照权益出资，滨江集团为上述两幅地的总计花费约在16.5亿元。以目前滨江集团的现金流，如果“联合可以联合的力量”，至少拿下华家池地块中的1宗地块应该不成问题。
“早十年，拿不到地还可以说是我们本土开发商的观念和魄力问题；而现在拿不到很多地块就确实是实力问题了。”在戚金兴看来，“本土房企的经济实力，有几亿的，也有10多亿的，但现在市场中单一的几亿、10多亿没有什么用，只有联合很多个几亿、10亿才能发挥大作用！做房产，无论是在国外，还是国内，大量都是联合的，我认为联合是一种方法，我们不要一定都是单干。浙江企业的一个特点，就是资本和企业都是小、散、多，房地产业也不例外。小、散、多不一定是坏事情，但联合起来就更是好事情了。”但是，对于联合竞买华家池地块，杭州本土房企未必是滨江集团的选择。据了解，最可能与滨江集团联手的是央企保利地产。资金实力无比雄厚的保利在杭州的项目布局主要集中在下沙新城，至今尚未进入杭州市中心。华家池地块位于滨江集团早期崛起的南肖埠区域，用戚金兴的话来说“在我们家门口”，滨江集团再次拥有深厚的群众基础，特别是就在华家池地块附近的滨江·凯旋门项目持续热销，再度验证了滨江集团在该区域的品牌号召力。此外，滨江集团在杭州高端住宅市场也颇有建树，即使是与绿城合作的武林壹号项目，也是由滨江负责操盘，这也是保利可能选择与滨江合作的重要原因。
万科：拿地热门
去年4月份，刘肖万科杭州公司第四任总经理。哈佛大学MBA毕业，曾经就职于全球著名管理咨询公司麦肯锡，从万科集团战略投资管理部总经理的岗位上调任而来，这三项非凡履历使得刘肖迅速成为杭州楼市的焦点人物。刘肖治下的万科杭州公司，以迅雷不及掩耳之势，在杭州东、西、南、北四个方位拿下数宗土地，这些性价比极高的地块迅速进入开发状态，陆续命名为万科·紫台、万科·西庐、万科·璞悦湾、万科·北宸之光等项目，倍受市场关注。今年6月份，万科又成功抄底钱江新城一宗土地，自此在杭州形成了“东南西北中”的全面布局。
对于华家池地块，几乎是刘肖刚到杭州就开始关注。今年3月份，刘肖在接受媒体采访时也公开透露：“今后我们可能会继续拿地，也会考虑在杭州核心区。这样，万科在杭州的产品才会更加丰富。”再加上万科总部高度重视杭州市场，并且在资金上给予充分支持，万科属意华家池地块，从去年以来就一直是业内公开的秘密。尽管华家池地块至今尚未进入招拍挂阶段，但万科对于该地块的开发逻辑已经做过极其清晰的梳理。
刘肖可谓极具战略投资眼光，去年万科在杭州土地市场拿下的四个项目，均是以底价直接成交，今年6月份拿下的钱江新城开发用地，也仅遭遇中天地产的一轮加价就顺利拿下。中天地产相关负责人事后透露说，当时报名参加竞拍时并不知道遇到的对手会有万科。当万科出手报价后，中天迅速中止了报价进程，他们认为万科的出价能力远在中天之上，同时中天也没有必要和万科抬扛把地价推高。当然，及时停手的中天也如愿以偿地直接拿下了该宗地块隔壁的另一块纯商业开发用地。华家池地块的热度，远非钱江新城地块所能相比，万科将面临的对手也不可同日而语。敢于参与华家池地块报价的开发商，无不实力雄厚，他们恐怕丝毫不会忌惮万科的出价能力。如果这3宗地块一次性合并出让，面对起价约97亿元的高门槛，拥有出价能力的开发商就屈指可数。但是如果3宗地块分开出让，如果仅拿下1宗地块那么起价门槛仅在30多亿元，拥有这个出价能力的开发商就数量众多，因此竞争肯定就变得格外激烈——这时候如果还有开发商执意要全部拿下3宗地块，所出总价必然将激增，因为每1宗地块的出价都要力压竞争对手，也就意味着每1宗地块都将是以竞价拿下。
【相关新闻】
【购房资讯】
绿城、融创、九龙仓：铁三角再度携手？
在九龙仓入股绿城，融创入股绿城华东五座城市九个项目之后，这三家房企就形成了一种类似“铁三角”的默契。今年5月底，绿城与融创联合收购了杭州之江国家旅游度假区的高尔夫艺墅项目属于金都房产所持的50%股权。高尔夫艺墅原本由杭州本土房企金都房产与外来大鳄九龙仓共同开发，双方各持50%股权，绿城与融创进入后，这个更名为“之江一号”的项目就变成了绿城、融创、九龙仓的共同项目。此前，融创与绿城已经联手在上海、杭州等城市或收购或直接拿下若干项目。实际上，除了与融创合作之外，绿城上一次拿地已经要追溯到2010年5月份，当时绿城与浙江西子房产集团有限公司、杭州紫元教育投资有限公司联手以17亿元拿下田园宅地。
对于华家池地块，以“创造城市的美丽”为己任的绿城当然兴趣浓厚。但是对于刚刚经历了生死存亡关口的绿城，若要拿地既不现实，也不符合绿城目前积极推进的合作开发之战略。因此，由绿城、融创、九龙仓组成的“铁三角”去竞争华家池地块，就变成一件顺理成章的事情，这也是最符合三方各自利益的解决方案。
中化方兴VS和记黄埔：借华家池入杭？
方兴地产是全球500强中国中化集团公司旗下的房企，也是16家可以做房地产的央企之一。在中国房地产界，中化方兴以北京广渠门地王一举成名。
2009年6月30日，中化方兴在与万科、SOHO中国、远洋、保利、方兴、金融街、中信、首开、华润、金融街等众多大鳄的激烈竞争之下，经过97轮竞价，以40.6亿的价格将广渠门15号地块收入囊中，楼面地价从起始的5800元/平方米提升到14500元/平方米。早在广渠门地王一役之后，方兴就公开宣称：“正在关注杭州、青岛及厦门等城市的土地市场，尤其以商住综合用途的土地为购买目标。”此后数年，从方兴地产董事长到方兴地产新闻发言人，都曾在公开场合透露将进入杭州。
去年10月份，中海以约56亿元的总价将杭州钱江新城三宗宅地全部拿下，当时与中海进行激烈竞拍的就有方兴地产。在其中一块土地长达两的竞拍中，方兴以极凶猛的态势与中海鏖战到了最后。“关注杭州很久，很看好这个市场。”方兴地产有关负责人的寥寥数语，透露出对于此次决战的遗憾，以及卷土重来的可能。对于华家池地块，可能是方兴地产“卷土重来”的不错理由。华家池地块的商业开发配比较高，恰好符合方兴地产“尤其以商住综合用途的土地为购买目标”的诉求。
与方兴地产一样，亚洲首富李嘉诚旗下的房企和记黄埔，也曾数度盘算进入杭州而一直未能如愿。如今，和记黄埔同样也嗅到了华家池地块的“美味”。据悉，和记黄埔已经派人考察过华家池地块。早在2006年，和记黄埔曾看中下沙新城沿钱塘江区域的一宗千亩土地，但由于种种原因最后这块地被世茂拿下，开发成了现在的世茂·江滨花园。2007年底，和记黄埔又看中了东新果品市场地块，但由于该地块一直还没有进行出让，和记黄埔拿地一事也就一直没有下文。
绿地VS恒基：曲线入杭之后再下一城？
前几天，也就是7月22日，来自上海的旭辉控股宣布，其在杭州所拿余杭区崇贤新城5号地块将引入长期合作伙伴——恒基中国地产有限公司。根据协议，本次合作，旭辉将与恒基分别持有合营企业的49%和51%权益。该地块由旭辉于今年5月24日以7.63亿元成功竞得，规划建筑面积约21.67万平方米，规划为商业及住宅用地，其中住宅的建筑面积不少于总项目的90%。恒基自此曲线进入杭州。
恒基中国地产有限公司是香港地产大亨李兆基旗下房企，即恒基兆业地产有限公司的附属公司。恒基中国亦在内地15个主要城市拥有约1400万平方米(建筑面积)的土地储备，其中约83%将发展为可供出售的住宅物业。2012年恒基中国内地项目自占的销售及预售总金额为港币65.48亿元。刚刚进入杭州楼市的恒基，同样对华家池地块感兴趣，也极有可能与众多大鳄角逐该地块。
与恒基一样，来自上海的绿地也与旭辉控股有合作项目。今年6月24日，旭辉控股公告称，将引入绿地控股集团为其杭州奥体博览城商住项目的股东，双方各占50%股权。去年12月份，绿地曾以7.8亿元的总价拿下杭州市中心的两宗商业用地，开发为绿地·中央广场。绿地相关负责人表示，今年绿地仍将投资重点放在中国的一二线城市上，而杭州就是其中之一。对于华家池地块，绿地可能是拥有更强烈的渴望，由于刚刚进入杭州市场不久，习惯于合作开发的绿地很可能选择与其他大鳄联合竞买。
浙医大、杭汽发后里程碑式的土地出让在即
华家池，净地以待
记者 顾倩 实习生 沈丹琦 摄影 郑承锋
高温，有着神奇的魔力，能令时空坐标移轴，产生一条神秘的记忆隧道。今年这个知了嘶鸣的酷夏，史长发总是在不经意间，想起自己16岁时跟随舅舅到华家池浙江农大做小工的情景，屈指算来，已经是66年前的事情了。
7月22日，大暑。82岁的史长发和往常一样，吃过中饭来到华家池中间的紫藤长廊里纳凉。连续十多天的高温，使得杭州出现久违的湛蓝天空和洁白云朵，映在绿树红瓦环绕的粼粼华家池中，美得仿佛走进童话世界。
“你们也是回来看母校的吧？ 不是？难道也是来看地的？”史长发坐在临水的廊凳上半眯着眼睛：“今年来看华家池的人特别多，听说北面的地要拍卖了，就是我当年种试验田的地方。”
“这次是真的要拍卖了啊？太舍不得了！”正在紫藤长廊给一岁女儿拍照的张丽华是附近的居民，听到我们谈论拍地，一脸紧张：“我从小在这里长大，经常来华家池散步。记得有一年下大雨，中间那个半岛也淹了，我们几个小伙伴一起蹚水走过去呢。后面那片农田到了春天是一片金灿灿的油菜花，我还拍了不少照片呢！真的要卖掉了吗？那华家池还保留吗?这个紫藤长廊呢？还有学校里的图书馆、体育馆呢？哦，对了，湖中间那个甩杆钓鱼的男娃石像呢？”
别担心，华家池不会消失！她依然在，湖中的紫藤长廊、小三潭和钓鱼男娃都还在，校园里的绿树红瓦也还在，就连漂亮的女生和白发的先生也都还在。
拍卖的是华家池校区北面的三块地，也就是史长发当年耕种过的试验田，张丽华童年时留影过的油菜田，它只占了浙大华家池校区的六分之一。在杭州的土地市场上，她的学名叫凯旋单元FG02-C2/R21-01、02、03地块，分别约为71亩、62亩和107亩，住宅容积率为3.2，商业容积率为5.0~6.0，建筑密度为30%~40%，绿化率为25%~30%，建筑限高100米。按照目前的规划，土地性质为住宅及商业金融用地，总出让面积240亩，可建面积高达63万平方米，其中住宅34.4万平方米，商业高达28.6万平方米。与华家池校区一路之隔的楼盘紫玉公馆2008年5月土地出让时楼面地价就达到14118元/平方米，华家池地块楼面地价估算如果在15000—20000元/平方米区间的话，地块的整体价值就是100亿—120亿元。
尽管价格不菲，但在的杭州主城区，华家池地块却早已是众多本土和外来房产大鳄觊觎多时的市中心。
华家池地块出让大事记
2007年，浙大华家池确定整体搬迁计划。当年4月，公示规划文件称，“保留以华家池为主体的核心区自然人文景观资源及校区内其他具有历史保护价值的建筑或建筑群，形成以华家池为核心的城市公园。”
2009年初，浙大华家池校区内的两块土地首度登上杭州市2009年期《读地手册》。这也是有关浙大华家池卖地的消息首次得到官方确认。据地块资料显示，华家池校区此次出让的两块土地总面积为40.4亩，而华家池整个校区的占地面积是1484亩，本次出让面积只有整个校区的1/36左右。不过由于种种原因，这两块土地一直出让未果。
2011年，在杭州市《读地手册》上，浙大华家池地块再度亮相。与2009年相比，此次出让的地块由之前的2宗增加为3宗，标注为“凯旋单元”，土地性质为住宅、商业和金融用地，总面积达240亩。
2012年10月12日，浙大华家池地块首度对外公开招商。招商会透露，浙大华家池校区240亩土地性质，已由教育用地变更为住宅、商业金融业用地，杭州市规划局也核准了《凯旋单元浙江大学华家池校区局部地块控规调整》。华家池商业性质的地块，可以建写字楼、商场等；住宅性质的地块，可以建住宅楼，住宅建筑体量达34.4万平方米。招商会还透露，除了出让地块上的建筑物，华家池其他部分教学楼仍保留。
2013年杭州市期《读地手册》，浙大华家池又一次亮相，而且是全年最重头的地块。围绕这一地块的出让时间、出让价格以及最终花落谁家，杭州楼市的口水再度泛滥。较为权威的信息称，浙大华家池地块将在年内完成出让。目前围绕这一地块的争夺，众多大鳄已经备战多时。
地理坐标：市中心高校旁 望三水临一湖
以武林广场为城市轴心，向东行驶10，便来到了浙大华家池校区。
站在凯旋路物资大厦29楼，能够清晰地看到华家池地块的全貌：就在艮山路、凯旋路和秋涛北路的围合间，原先浙大华家池校区试验田的作物、建筑早已不见踪影，三宗并排相连的地块已经被平整得干干净净，每一宗地块的四周都围上了矮墙，离凯旋路最近的那宗地块上还有两个并排相依的方形水池。
三宗净地的西面，是商业繁华的凯旋路，路之西侧，可以看到水质清澈的贴沙河，这是杭州当年的护城河，如今是这座城市的饮用水源之一。不远处，流淌千年的京杭大运河蜿蜒而过。
地块的北面，是车水马龙的艮山路，华浙商城、数码通讯市场就在路边。视线穿过那片上世纪中期建筑的居民住宅楼，可以看见新落成的火车东站枢纽的穹顶。
东面，可以远眺到钱塘江和美丽的跨江大桥。东南方矗立着大批造型现代的高楼大厦，那是正在飞跃发展的城东新城和钱江新城。
南面，紧挨着这三宗净地的，是一片郁郁葱葱的茂密绿荫，即使在杭州“三面云山一面湖”的花园城市里，市中心也很难找到如此大面积的茂密古树林。点缀绿荫间的，是一幢幢红瓦屋顶的老建筑，这便是浙大华家池校区的老教学楼。尽管是暑假，偶尔还是能够看到长裙飘飘的女生在校园里翩然而过。更令人叫绝的是，在绿树红瓦的环抱里，竟然镶嵌着一面碧波荡漾的湖水，宛如一块剔透的翡翠，这便是著名的华家池，是杭州主城区仅次于西湖的第二大湖。
情感坐标：80年历史沉淀 深厚华家池情结
要来华家池，必须穿过一扇门，那就是浙江大学（华家池校区）的校门。校园里安静得一如往昔，沿着林荫道走到邵逸夫体育馆和沙孟海题词的图书馆，便来到了每个毕业生都会拍照留影的华家池石碑处。株株垂柳间，可以看到“小孤山”、“小三潭印月”、“小平湖秋月”、“小苏堤”等老景点，那个调皮的钓鱼娃石像也依然静静地立在湖中。难怪当年的浙江农业大学，也就是现在的浙大华家池校区被众多莘莘学子誉为最美的校园。
华家池校区的前身是浙江农业大学，1934年从笕桥搬到这里，至今已有近80年的历史了。它跟别的大学院校不同之处，在于拥有一个美丽的宽阔水域，同时还拥有大片试验田，农作物成熟时，附近居民都会前来购买。来校园散步、锻炼、买菜、带小孩嬉戏等，已经成了附近居民的一种生活习惯。如此融洽的关系使得这所大隐于市的高校享有着颇为深厚的市民情感。
近年来华家池校区搬迁、拍地等消息时有耳闻，每次都会引来诸多关注，除了附近居民对华家池、对这所高校的依恋外，更多的是近80年来在此读书工作的众多师生对华家池母校有着难以割舍的深深眷恋，这些师生中，有的是蜚声中外的专家，有的是中国工程院院士，还有的是各个行业的精英人物，华家池在他们的心目中，是重返青春的记忆源泉，有着不可替代的地位。
尽管华家池地块享有着市中心便利的交通、成熟的配套，但很多人认为，华家池地块最稀缺的价值就在于这种沉淀着深厚历史文化底蕴的华家池情结。 在一份招商地块的材料上写着：“浙大华家池历史文化底蕴深厚，校区教学继续保留，位于地块南侧。”
时间坐标：2005年医大 2006年杭汽发 2013年华家池
一直以来，杭州的土地市场不乏热点地块，但能够和华家池地块相提并论的，或许只有原浙江大学湖滨校区地块（以下称湖滨地块）和杭汽发地块。
毫无疑问，无论距离西湖还是距离武林门，湖滨地块和杭汽发地块都比华家池更近，“如果在同一个时间轴上，华家池在地段上并不比它们更有优势。”透明售房网研究院院长丁建刚认为，如今杭州主城区的宅地越来越稀缺，市场可供量少，位于武林门5公里范围内的华家池地块抛出如此大体量的宅地，确实有吸引力，是今年杭州土地市场的一出重头戏。
让我们沿着时间轴前行，来到2005年10月21日，距离西湖仅几步之遥的原浙江大学湖滨校区地块的挂拍卖在都引起不小的轰动。据说最初有近70家企业咨询，但是报名参与的企业只有两家港资公司——嘉里集团和香港太古集团，最后由香港的嘉里建设集团以24.6亿的高价一举拿下。这在当时是杭州历年来挂牌出让土地以来的总成交价，高出底价9.6亿元，折合楼面价达14349元/平方米。湖滨地块的优势毋庸置疑：在繁华的延安路商业中心，最关键的是距离西湖实在太近了，曾有人开玩笑：“住在这里简直可以把西湖当成小区配套水域。”湖滨地块与华家池地块的相似之处，就在于校园情结。湖滨地块前身是浙江医科大学，也是莘莘学子眷恋的地方。或许是医科大学的实验楼里有不少人体及器官标本等缘故，周边居民很少会像华家池附近居民那样常去逛校园，所以附近居民对它的依恋性不如华家池校区。之后，那幢标志性的医大教学楼轰然炸倒，使得校区再无踪迹可觅，曾经就读的师生纵有万种风情，也是无地可着。在这一点上，华家池地块是具有优势的，华家池校区依然保留，情感得以延续。
后来，因为西湖限高等原因，准备打造的嘉里中心至今仍未面世。
2006年9月29日下午，杭汽发地块的拍卖是一场激烈的本土房企和外来房企的拼杀，经过19轮的竞价后，绿城和滨江联手以36.3亿元拿下，创造了杭州当年土地招拍挂以来出让底价、成交价的纪录，同时也成为当时中国历史上第二高价的住宅地块。这就是现在的武林壹号，均价7.5万元。
事实上，市中心的地价很快就被高频次地刷新，这说明市中心的土地价值被很多人重估。然而奇怪的是，不管后来者创出了多高的地价，却再没有一块土地的出让，能形成当年杭汽发拍出时的轰动效应。这一切，或许会被华家池地块打破。
当城市的时间坐标已经从单核心发展来到了多核心发展的2013年，再来审视华家池地块就会发现，它距离钱江新城、武林广场都不足5公里，距离庆春广场仅不足2公里，同时享受着“西湖时代”与“钱塘江时代”的积淀与繁华，用来形容它可谓是一点不为过。而华家池独有的近百年校区积淀的人文情结是杭汽发所不能望其项背的。
华家池，净地以待。杭州，拭目以待。
客群坐标：金字塔顶端的各界成功人士
杭州从来不缺豪宅客群，即使是在限购时代，绿城云栖玫瑰园、湘湖壹号、武林壹号等别墅、排屋，以及市中心精装大户型都有着不紧不慢的成交。坊间不时流传一些买豪宅的有趣故事：湘湖壹号的8000万元样板别墅是被一个骑着电动车来的萧山大叔买走的；云栖玫瑰园的买主大都全由家中女眷先来探盘，一旦中意了，就派律师和师过来看地，最后才是买主亮相。
对于华家池地块未来住宅的猜测，众多业内人士一致表示，无论由哪家开发商来开发，都应该营造一个符合杭州城市气质，与浙大华家池稀缺资源相匹配的精品。更多人愿意参照武林壹号，城市中心的高端精致高层大宅。据悉，武林壹号的买主大都身价数亿。甚至有这么个说法，如果每位武林壹号的业主创造5亿元的社会财富，那么总共700位业主就能为社会创造4000多亿的社会财富，这个数字占到2011年浙江GDP的12.5%。
我们无法知晓浙大华家池地块未来客群的身价，但可以想见，能跨进高门槛的客群必定是金字塔顶端的社会各界成功人士。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
