[摘要] 不到一个月，杭州出现了三例房产项目股权变动的案例，且主角均为大腕。
不到一个月，杭州出现了三例房产项目股权变动的案例，且主角均为大腕。
5月16日，滨江房产发布公告称，公司在5月15日与万科南都签订了《权益转让协议书》，根据该协议，滨江将金色草庄项目所有股权转让给浙江万科南都。
5月27日，百大集团发布公告称，绿城集团拟与浙江百大置业有限公司解除委托持股关系，并收回在杭州百大置业有限公司（即“西子国际”项目公司）所占30%股权的表决权。
6月2日晚，融创中国与绿城中国发布联合公告称，公司已以12亿元的总代价收购金都房产持有的浙江金盈50%的股权，融创、绿城从而间接拥有了杭州高尔夫艺墅项目50%的股权。
这三则案例发生的缘由各不相同：滨江转让金色草庄项目股权，被解读为旨在充实现金流；绿城回购西子国际股权表决权，被证实的原因是去年7月签署的合同约定转让期限已经到期；金都集团退出苦心经营3年的高尔夫艺墅项目，则为降低负债率，调整产品结构。
但更宏观地来看，大牌房企在5月的进退连横，其实呼应了正强势来袭的房企并购潮。
时间前溯，3月，高尔夫艺墅股权转让戏码主角之一融创，即曾从世茂房产购得杭州之江度假村项目49%股权。而仅在之江，近两年就已发生过多起项目股权转让案例，如佳兆业的玖珑山项目即从浙江伍丰收购而得，融科的瑷骊山项目购自云厦……
从来看，据统计，去年，沪深两市涉及房企股权交易的公告超过360宗，今年首月，又有20余宗房地产股权交易。
知名财经评论人叶檀曾在5月初指出，房地产重大结构调整的窗口期已经到来，房地产企业将继续并购整合，大者愈大、强者愈强的过程在延续。
另据相关机构统计，今年一季度10企业市场份额达14.88%，较2012年同期上升0.6个百分点，而20企业相较去年同期更有1.03个百分点的上升，行业集中度正持续提升。
究其背后根源，随着房产调控持续、地价攀高，地产行业生态已经发生重大改变，对产品定位的精准度及融资能力的要求越来越苛刻，资金补给不畅的房产企业、“玩票”进入的实体企业只能选择退守或退出，品牌实力房企则逆势攻城掠地。
此外，龙头企业转变发展思路，以合作模式、收购手段谋求扩大市场份额，由内而发的转型动力，也在加速行业变革。
这种趋势将一直持续，影响到楼市中的每一个参与者。
房企并购启示：行业正酝酿深刻变革
杭州楼市或已迎来3.0时代
因为金都集团总裁吴忠泉本人的产品情结，金都转让高尔夫艺墅股权一事，几乎有些悲壮色彩。无疑，这个之江名盘的归属之变，将成为6月杭州楼市最令人感慨的一抹记忆，它将持续激发围观者的叹息，甚至伤感。
从行业的角度透视这一事情，它所对应的市场现实则并没有这么感性：房产行业已经告别英雄时代、大鳄时代，正迎来资金为王、产品定位必须精准的3.0时代，顺势才能保持进取，或者全身而退。
在这场变革中，房企应该如何作为？高尔夫艺墅股权变更事件中的诸位主角，以及仍在变强的强者们的发展思路，已经给出了许多启示。
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金都启示 调控凶险需顺势谋进
高尔夫艺墅股权转让公告发布后，金都房产向业界传发一份针对该事件的说明，在说明中，金都坦率承认了高尔夫艺墅所面临的困境：销售缓慢。
销售缓慢的原因是，高尔夫艺墅主打精装修、大户型、高总价产品，受国家宏观调控，特别是限购限贷政策的出台及持续执行的影响较大。
据了解，在高尔夫艺墅西区，大户型面积跨度从200-580平方米不等，依照独栋别墅制式规划室内空间。
实际上，高尔夫艺墅在2010年上半年最初传出开盘前，业界一直很看好其销售，几乎在预定开盘期的前夜，“史上最严厉调控”横空出台，高尔夫艺墅就此受困，开盘也随之延期，后来正式开盘后，也一直销售不畅。
去年，杭州楼市因降价潮而成交量井喷，高尔夫艺墅顺势降价，且将精装小户型改毛坯销售，多次热销。但占供应主力的大户型产品困局依旧不改。
金都称，这样的局面造成项目资金压力过大，开发周期变长，给项目的开发建设带来了比较大影响，压制了企业的运作和未来的发展。
而此次转让高尔夫艺墅项目股权，既为舒困，也可解读为以退为进，金都将通过这次交易，降低企业的负债率，减轻企业的资金运作压力，为企业后续的稳定健康发展奠定良好的发展基础。
其实，金都的高尔夫艺墅之困，并非个例。在当前的杭州楼市，因销售缓慢而导致资金吃紧的项目不在少数。近两年，杭州楼市库存量一直维持在高位，主城区库存量上月曾一度突破45000套，为2009年的两倍，且呈现为结构性失衡，库存房源中，大户型占了绝大多数。
不难想象，如果这样的现象一直持续，将会产生更多的项目股权案例。
在针对高尔夫艺墅股权转让的说明中，金都提到，在当前的环境下，须从市场出发，减少高端产品的组成比例，开发建设更多更符合大众需求的房产品。这个从教训中总结的思路，值得所有房企借鉴。
绿城DE启示 合作开发能降低风险
对于金都当前的处境，作为高尔夫艺墅股权收购方之一的绿城，或许更能感同身受。
去年初，负债率居高的绿城一度传出破产传言，当年6月，出让24.6%公司股权于九龙仓，换取42亿人民币现金，随后又转让多个项目股权，舒解资金之渴。当初的情势，不可谓不凶险。
经过这一系列的操作，再加上2012年业绩大增，绿城现在已经“翻身”，但仍旧保持谨慎，在老家杭州的土地市场，过去豪气万千的绿城，已经有1年多未单独拿地。
不过，绿城并未停止扩张，只是更倾向于通过合作来扩大市场份额。
此次与融创联手收购高尔夫艺墅，仅是的一例，稍早之前，5月31日，融创中国与绿城中国发布联合公告称，公司已在5月31日与合作方订立协议，以约79.96亿元的代价收购上海黄浦江项目100%的股权。
另据绿城集团2012年年报，去年绿城共新购7个项目，新增项目总建筑面积210万平方米，全部为合作拿地。
因为有品牌优势，绿城在这些合作项目中均享有“低投入，高回报”的便宜，年报称，这7个项目总土地款约为120亿元人民币，绿城仅需承担7亿，所占比例仅为5.8%，绿城在这些项目中所占的权益却从24%至70%不等。
实际上，合作几乎已经成为绿城当前的主要业务模式，除了直接参股，绿城的代建、公共项目的承建等业务，也基于合作理念。在杭州即有多个项目委托绿城代建或操盘。
这种合作模式，最直接的好处，当属减少资金占用，控制负债率。经历过缺钱苦楚的绿城，无疑已有了更强的危机意识。
融创DE启示 曲线攻城可事半功倍
与现在的绿城一样，收购的另一方，融创中国也很偏爱合作和收购。融创董事长孙宏斌曾经带领顺驰激进扩张，遭受失败，如今顺驰失败案例已成为各大商学院的经典商业课题，孙宏斌也已变得谨慎低调，他曾对媒体强调：“融创中国应保持‘健康从容’的状态。”
合作和收购，无疑属于“健康从容”的姿态。今年5月，融创销售额为42亿元，前5个月的销售额则达155亿元，同比增长94%。对此，花旗银行近日发布报告指出，融创业绩的增长证明其收购项目是明智之举，并且预言其未来业绩仍将受益于收购项目。
花旗称，融创未来两至三个月会有更多收购，在目前过热的土地市场情况下，其做法属明智。
而从杭州市场来看，融创去年以来的一连串动作，所示范的不仅是收购、合作思路，更实践了一种事半功倍的“攻城术”。
通过收购和合作，短短半年时间内，融创已经快速在杭州拿下4个项目：
2012年11月，融创以6.21亿元拿下西溪宅地，这个项目如今是融创和绿城合作。
2012年底，大家房产以11.2亿元拿下江干区南星单元的钱江新城地块，如今融创和大家各持50%股权。
2013年3月，融创中国宣布，与世茂房产合作开发杭州之江度假村项目，并成立杭州世融汇盈置业有限公司，融创和世茂分别持有该项目49%及51%股权。
如今，融创再度与绿城合作，拿下高尔夫艺墅项目。
在杭州优质地块紧缺、土地市场竞争激烈背景下，以收购的方式曲线拿地，无疑对快速建立在杭土地储备大有裨益，从开发的角度来看，收购已经出让的土地权益，可以更快地进入销售阶段，大大提升资金效率。
据了解，融创在杭州的所有项目，都将在今年面市，参与争夺杭州楼市市场份额。如果是直接拿地，是很难达到这样的效率的。
实际上，快速抢占杭州市场份额，正是融创在杭的战略意图之一。在与绿城联合发布的收购高尔夫艺墅股权的公告中，融创即明确表示，这次收购将助益公司增加在杭州的市场份额。
●新闻助读
万科DE启示 资金为王找钱很重要
其实，杭州地产业最让人记忆深刻的案例，发生在8年前。
2005年3月，万科以18.5785亿元受让南都集团在上海和江苏房地产业务70％的权益，以及在浙江房地产业务20％的权益；次年6月，又以18.5785亿元受让南都集团在上海和江苏房地产业务70％的权益，以及在浙江房地产业务20％的权益。
经此一举，万科直接占据杭州地产业高地，受益至今。
现在，万科仍是并购潮中最强势的进攻者，虽然在杭州鲜有动作，但就来看，据其2012年年报显示，万科仅在去年就参与了29个项目的收购，相当于每12天就收购一个项目。而此前3年，每年收购的项目也都在20个以上。
作为一家上市龙头企业，万科在融资能力上有巨大优势，这也成为其收购行动的重要支撑。
据报道，万科早已意识到金融之于地产的重要性，曾表示：“将来的房地产市场，没有几千亿的融资平台，你只是一个打工的。”
万科董秘谭华杰也曾在接受媒体采访时指出，“万科早期在海外融资、房地产信托等方面都做了很多尝试，而且上市，房地产行业里面所有的金融创新基本上都是万科先做。”
今年3月，万科对外发布的信息显示，万科已顺利成功完成首次境外美元债券定价，将对外发行8亿美元的5年期定息美元债券，年票息率2.625%，每100元债券发行价99.397元，折合年率2.755%。
这样的低息融资，业界难望其项背。
实际上，由于A股于2009年起对房产融资关闸，房产信托融资又从2011年起收紧，已有越来越多的房企将目光投向海外，仅今年1月，已有17家房地产企业在海外资本市场成功发行了企业债券，融资总额达67.5亿美元，合计约425亿元人民币。
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