[摘要] 《通知》明确提出，“对商品住宅地块，当土地价格溢价率达到49%时，将调整竞 价方式，即锁定地价，‘从零开始’竞投配建安置用房或保障性住房面积”。
溢价率达49%以上的土地成交“盛况”，近期在杭州恐难再出现。
最近在杭州的一场土地出让会上，参会的开发商拿到了一份名为《关于贯彻国土资电发【2012】87号文件有关事宜的通知》(下称《通知》)。《通知》明确提出，“对商品住宅地块，当土地价格溢价率达到49%时，将调整竞 价方式，即锁定地价，‘从零开始’竞投配建安置用房或保障性住房面积”。
意味着，土地出让出现高溢价率时，“价高者得”这一规则将不再适用。
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昨日，杭州市国土局一位内部人士接受采访时称，确实有这一政策存在，主要为了在控地价的同时加大保障性住房建设力度。“当拍卖价格达到一定限度，就不再让开发商加价，进而用房企愿意配建保障房的量来决定谁最终获得土地。”
杭州土地市场溢价率设置上限，同策咨询研究中心总监张宏伟分析称，虽然限制了溢价率，但起拍价的制定还是“灵活的”，这一政策本质上也可以算是“数字游戏”，如果起拍价就定得很高，限制高溢价就意义不大了。
新政“有备而来”
上周四，杭州主城10月份的推地序幕拉开，当天共有5宗土地集中出让，底价总计30.4亿元。最终，5宗土地都顺利找到“婆家”，出让金约37.68亿元。其中，两宗底价直接成交，三宗低溢价拍出。
不过，成交活跃的杭州土地市场，溢价率低背后或另有隐情。
2011 年2月28日，杭州市政府出台的《关于进一步做好房地产市场调控工作的实施意见》中规定，2011年商品住房供地总量中安排10%的土地用于建设或配建保 障性住房。其中涉及的宅地出让就是采取设定合理土地上限价格，当竞买报价达到合理土地上限价格时，转为竞报保障性住房面积的规则。不过，以上规则只适用于 涉及有保障性住房的宅地，而且当时对于“价格上限”也没有统一数值标准。
就在今年7月19日，国土资源部下发《关于进一步严格房地产用
地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知》称，市县国土资源主管部门对可能出现高价地的要及时调整竞价方式，制定出让方案和现场预案。对预判成交价创历史 总价，或单价，或溢价率超过50%的房地产用地，要及时调整出让方案，采用“限房价、竞地价”或配建保障房、公共设施等办法出让土地。
这次杭州低调潜行的土地市场新政并不突然，而是对上述国土资源部“7·19”文件的具体贯彻执行。只不过是，杭州在这次的具体执行中将范围扩大至所有宅地，同时划定了“49%”这条红线。
据报道，该《通知》8月就已出台，但却并未被外界所熟知。参加土地出让会的一位开发商还称，“只有近期去报名拿地的开发商才拿到这份文件，知道新出了这样一个政策。”
对此，浙江一家上市房企的负责人告诉记者，此前确实听说了这个政策，但其并没有见过具体文件。
中国房地产数据研究院执行院长陈晟分析称，“溢价率超过50%就必须到国土资源部备案，地价高了，地方政府也不好交代。”
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