[摘要] 在楼市已现回暖迹象的关口，为了既稳增长、又控房价，7月10日下午，北京市土地交易场进行了一场特殊的拍卖——购买市中心的热门住宅用地，不单是价高者得，还要竞争配建保障房的面积。
在楼市已现回暖迹象的关口，为了既稳增长、又控房价，7月10日下午，北京市土地交易场进行了一场特殊的拍卖——购买市中心的热门住宅用地，不单是价高者得，还要竞争配建保障房的面积。这不仅给频繁涌现的“地王”套上了“紧箍咒”，也在一定程度上控制了房价中的地价成本，并为地方政府摆脱对土地财政的依赖探索出一条新路。
图为大批媒体记者关注本次拍卖。
北京市海淀区万柳地区居住用地项目国有建设用地使用权挂牌出让现场竞价活动7月10日下午在北京市土地交易市场举行。曾有业界人士预计，由于该地块位于市中心，既属学区，又近地铁，还临大型商场，在接近3.9万平方米的土地上盖不到7.8万平方米的建筑，容积率相当低，因此，夺取该地块的开放商必将走高端路线。既然将来的房价低不了，现在的地价也便宜不到哪去。
然而，仅仅几天前，国务院总理温家宝在江苏调研时强调，目前房地产市场调控仍处关键时期。必须毫不动摇地继续推进房地产市场各项调控工作，促进房价合理回归，决不能让房价反弹。
北京怎么稳增长、控房价？“地王”是不是卷土重来了……带着这些问题，10日下午，上百名架着“长枪短炮”、举着录音机的记者把北京市国土资源局二层办公大厅挤得满满当当。他们堵在拍卖厅外，通过闭路电视，追踪里面的一举一动。
在万柳地块的轮“竞总价”拍卖中，参加竞价的10家房企仅用不到20，经过40多轮，便达到土地局为该地块设置的总价26.3亿元的“合理价格上限”。若按照接近7.8万平方米的总建筑面积平摊，则楼面平均地价成本超过3.37万元，成为首都新的“地王”。
北京中原市场研究部总监张大伟在接受中新社记者电话采访时表示，目前万柳周边住宅每平方米均价在6万元以上，是典型的高端住宅地域，高楼面价是情理之中，政府“不可能将这种区域稀缺资源贱卖”。
在第二轮“竞面积”拍卖中，主持人要求开发商以100平方米为起点、每轮增加50平方米，报出他们承诺在该地块上配建保障房的面积，从而决定土地归属。第二轮拍卖进行了300多回合，最终，中赫置地夺得头筹，承诺配建16400平方米保障房，并按照每平方米1万元的价格由政府回购，从而将万柳地块收入囊中。
以粗略方式推算，在开发商即将支付给政府的总计26.3亿元的地价中，若扣除政府即将回购保障房的1.64亿元房款，并在77739平米的总建筑面积中减去开放商承诺配建保障房的16400平米，则万柳地块上的每平方米商品住宅地价成本明显超过4万元人民币。
当然，这4万元的楼面单价，便是开放商心目中该地块的土地成本目标价。假若政府与房企据此价格交易土地，则万柳地块的土地总价可能超过31亿元。换句话说，除去税费，7月10日一个下午，北京市政府便从这块小小的土地上少收入近5亿元。但是，由于保障房的单套面积通常在90平米以下，所以该地块最终能建成的住宅套数会相应增多，由此可为更多家庭、特别是经济能力相对有限的家庭解决住宅问题。
随着宏观经济形势的变化和房地产市场的持续回暖，持续一年多的“最严”房地产调控将怎样继续引人关注。月初，温家宝总理在江苏常州调研时就房地产调控再次表态，“要毫不动摇地继续推进房地产市场各项调控工作，促进房价合理回归，决不能让房价反弹，造成功亏一篑。”
调控方向不改长效机制建设有望加速
广东中原地产总经理黄韬表示，温总理的表态基本上堵死了部分媒体和开发商炒作的下半年政策可能松绑的猜测，也再度重申了调控方向不改、力度不减。
虽然“限购”并未放松，但当前房价和成交量的新变化，却对调控的效果提出了挑战。部分专家表示，在这一节点，温总理“把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策”，“抓紧研究推进房地产税收制度改革，加快建立健全房地产市场调控的长效机制和政策体系”等表态具有极强的现实意义。
事实上，从2011年初本轮调控开启之时，建立健全房地产市场调控的长效机制和政策体系就已经提上了日程，在“限购”“限贷”等调控手段之外，包括房产税、大中城市住房信息联网等政策也开始了加紧试点和推动。
暨南大学管理学院教授胡刚认为，现有的调控主要是限购、限贷等行政手段，在当前调控压力较大、走势仍不明朗之际，可以预见下半年房产税、住房信息联网等针对存量设置的调控机制将加快推行，形成政策组合拳，更好促进房价合理回归。
不可否认，以“限购”为代表的调控政策在遏制房价过快上涨的过程中起到了不可替代的关键性作用，但从长远看，带有明显行政色彩的调控手段迟早要被市场化的手段所取代。随着市场周期性回暖的到来，前期“限购”取得的政策效果正在逐步被消化，要巩固调控成果，在遏制投资、投机性需求的同时推动房地产市场的健康发展，需要更多常态化的政策手段和更多市场化的调控机制。
保需求抑投机保障房供给应成新动力
除了建立调控的长效机制外，温总理在本次表态中重点提出要采取有效措施，积极引导和支持房地产企业调整产品结构，增加普通商品房供给，满足合理的自住性需求；要继续稳步推进保障性安居工程建设，尽快形成有效供给。
对此，业内专家表示，总理的讲话再次表明，“稳增长”与房地产调控之间的关系并不如一些人想象的那样无法融合。
“十二五”期间，我国将新建3600万套保障房，在稳增长的前提下，加快保障房的建设和开发供应，不仅对调控房地产市场，稳定供给有重要作用。也是拉动内需和投资的有力保障。
胡刚表示，按照今年《政府工作报告》，今年应新开工建设保障房700万套以上，在确保质量的前提下基本建成500万套。如果确保开工和建设任务顺利完成，既能够拉动投资、促进消费，也将对改善百姓居住环境带来正面影响。
房地产调控的基本出发点并非单纯的限制，对合理自住需求，投资、投机需求“有保有压”的方针，以及大力推动保障性住房建设的措施，本身都是促进房地产市场持续发展的鼓励性政策。
随着下半年保障性住房大量完工，专家建议，对建设、分配、管理等保障性住房建设的后续工作应成为政策倾斜的重点。确保保障性住房建设任务的顺利完成，提高保障房供给，从而稳定房地产市场。
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