中国（杭州）届2010·浙江民营房地产战略论坛—

2010年楼市平稳难现拐点
民营房企如何突围？

——“2010·浙江民营房地产战略论坛”圆满举行


主办单位：	浙江省房地产协会

	浙江省民营企业发展联合会


承办单位：	《民营经济》杂志社


协办单位：	申通集团

	科威不动产


全程网络报道：	房天下

　　各位领导、各位专家、各位同行，大家下午好！由浙江省房地产协会和浙江省民营企业家联合会共同主办的2010·浙江民营房地产战略论坛隆重开幕了！我们荣幸地请来了国家发改委的领导、专家曹玉书先生、杜平先生和我省的教授、学者来论坛做精彩报告，首先，我代表主办单位对他们前来指导表示衷心的感谢！
　　在论坛开始前我先给大家介绍一下浙江省2009年房地产业发展情况和省政府近召开的全省城市住房工作会议精神以及浙江民营房地产企业的特点作为一个开场白，以抛砖引玉。
　　个，我介绍一下我们房地产市场的状况，从周期的规律来看2009以及2010年的房地产市场。大家看到了我们的发展报告，这个发展报告是我们浙江省房地产业协会和浙江大学房地产研究中心运用周期规律撰写的一个2009浙江房地产业的发展报告。我把这个报告我们的一些想法给大家介绍一下。
　　2008年底我们做过一个分析，当时正是房地产十分低迷的时候，我们从房地产一个比较长的周期来观察，当时大家问我到底有没有见底了，我们觉得1998年到2008年底或者说到2009年初，可能将完成一个完整的周期。
　　从房地产周期走势和市场交易状况来看，我们浙江房地产市场通过了2004年以来的调整，到2008年或者2009年初应该坚持下来，因为这轮的周期是从1998年实行过渡化分房以后形成的高潮，持续了六七年的上涨，到2004年进行调整，逐步的走到低迷低谷应该是在2008年底和2009年初。而2009年到2010年我们当时预测可能市场会进入一个复苏期，所以我们也预测对了，就是2009年市场迅速回暖证实了我们以上的预测，但是往往市场不能够全预测到，市场的状况的预测有一定的几率。由于国际金融危机的发生，国家和地方政府一些保增长和内需的调控政策的强力启动，2009年市场成交量持续上涨，市场需求呈现出典型的V型走势，市场复苏的速度也大大的超过了我们预期，我们把它看作为在长的周期当中一个短周期的振荡。
　　2009年市场形势我们用V型反转进行归纳是比较典型的V型反转，表现在：一、成交量超强爆发。全省2009年商品房销售面积达到5525万平，比2008年上升了84.7%，销售额得到了4303亿元，同种增长了130%，其中商品住宅销售面积和销售额分别达到了4077万平方米和3101亿元，同比分别增长了102%和150.5%，这个增幅在我们省也是少有的，远远超过了全国的水平。
　　第二表现在成交价攀上了新高。2009年12月杭州主城区商品房均价高达19839元/平方米，达到历史水平，比年初的11150元/平方米上涨了78%。
　　2009年部分城市房价上涨过快，这是一个比较突出的问题。2009年浙江省房地产市场可以说是没有按照我们原来的预测，没有按照房地产周期波动的规律运行，而是在一个特殊的情况下受到了金融危机、宏观调控等外部因素的冲击这样特殊的市场。2008年房地产市场的箫条来得太快、太猛，而2009年的市场需求的爆发也同样出乎预料，春天来得太早了，夏天太热了，这是因为2009年初救市政策打破了观望期，开发商降价促销也激活了钢性的需求，推动了三月份市场回暖，并迅速趋热，而下半年地王出现，通胀预期点燃了投资的热情，到年末，政策退出的预期更是激发了年末的行情。
　　2009年市场供给相对滞后，房地产投资热、开发建设的规模和土地购置的面积等一些供给的指标回升比较晚，造成了市场上出现了比较严重的供不应求的现象，供不应求房价就是快速上涨，所以这是造成房价快速上涨的重要原因。
　　通胀预期更加加剧了市场的供求关系，比如杭州商品房总售套数从年初的32386套下降到12月底的11723套。2010年情况有变，国家的调控政策剑指房价，市场开始回暖。我们分析，当时同志们问我们2009年这样的繁荣到底能持续多久，我们说市场的繁荣能够真正的持续，很大程度取决于市场供需对双方价格上的呼应。针对去年房价过高，上涨过快的问题，中央政府已经从2009年的12月开始出台了一系列的调控政策，年初政策出台的更加密集，主要包括国四条，土地出让首次交割的比例不得低于土地出让的50%等等，杭州市政府也出台了二十几条，一系列调控政策的出台，使市场预期产生了一定的变化。
　　2010年以来，市场形势变化明显，全省主要城市出现了一定的观望气氛，市场成交量有所下降，成交价格也出现了一定的松动，市场开始回稳，所以大家希望我们对2010年我省房地产市场做预测，我们是做这样的预测，可能不一定准，因为市场是瞬息万变的。我认为2010年房地产市场形势既不可能延续2009年火爆的态势，也不会迅速出现2008年的奋进，总体会呈现出平稳过渡的态势。
　　随着国家对投资投机需求遏制力度的加大，以及房价短期快速上涨的销售，市场的投资投机需求将有较大幅度的下降，特别是当实体经济恢复到一定程度以后，之前流入楼市的流动性资金将部分返回到实体经济，减少投资性和投机性的需求。总体而言，2010年浙江省房地产市场需求将在今年的基础上平稳过渡。在市场需求回落的同时，浙江房地产市场的供给有望进一步增加，受2009年市场行情的影响，众多开发商都在下半年增加了项目的开工量、提高了开发节奏，这使2010年下半年市场的供求矛盾得到有效的缓解，在供求关系逆转的情况下，今年浙江省各城市的房价不可能继续非理性的上涨。
　　随着市场供给的逐步增加，房价将不存在继续上涨的压力，但是2009年高起的地价也缩紧了2010年房价下调的空间，这是我汇报的个问题，是我们跟浙大贾老师对2009和2010市场的形势、走势的一个基本判断。
　　第二个向大家汇报一下我们浙江省民营政府在近召开了全省的城市住房工作会议，我1992年到建设厅分管房地产，到现在在协会工作，我还没有出现过一次全省城市住房工作，这是次，我去参加全省城市住房工作会议以后也有很多感慨，我觉得这次会议的主要精神是两手抓，一手抓保障，一手抓市场。
　　1月15号浙江省人民政府颁发了浙政发[2010]1号文件，浙江省人民政府关于进一步加强城市住房保障促进房地产业平稳健康发展的若干意见，这是我们2010年省政府一号文件。15号出文件，21号省政府立即召开了全省城市住房工作会议，省委副书记、省长吕祖善在会上强调，要一手抓保障性住房建设，切实改善城市中低收入住房困难家庭的住房条件，一手抓住房的宏观调控，以促进房地产市场平稳健康发展。这次会议向社会传递了许多重要信息，那天我跟贾教授在浙江经视做了一篇节目，我们回答了市场的形势趋势和住房保障和市场平稳与健康发展的问题，主要回答了这样几个问题，一个就是我们城市住房工作的目标是什么，住有所居，过去说居者有其屋，虽然对，但是不大明确，我们可以有自己产权的屋，也可以有租赁的屋，反正住有所居。
　　这次会议强调了住房问题既是民生问题也是经济问题，又是社会问题，所以加强城市住房工作是保障和改善民生，全面建设小康社会的重要组成部分。是保持经济社会平稳健康发展的重要举措，也是推进新型城市化，建设宜居城市的必然要求。
　　吕省长在会上也肯定了我们房地产业的成绩，为近几年来全省上下坚持一手抓保障，一手抓市场，广大城市居民的居住条件得到了明显的改善，房地产业在应对金融危机，实现保增长和内需以及惠民生目标当中产生了重要作用。当前仍有部分中等偏下群众住房问题没有得到解决，尤其出现部分城市房价上涨过快的情况，省政府提出十六字方针：加强保障，稳定市场，优化结构，促进发展，以实现住有所居的目标。
　　记者问我这次会议有什么亮点，我说构建和完善住房的四大体系是这次会议的亮点，住有所居，具体的反映在我们这四大住房体系上，这四大体系个体系就是住房保障体系，这个主要指大力推进廉租房建设、经济适用房建设，住房保障的目标有所扩大。第二个体系是政策支持体系，因为住房保障不能无限的扩大，但是往往有一些够不上住房保障体系，但是住房也很困难的群体，俗称“夹心层”，这部分人靠政策的支持体系，就是大力开展危旧房的改造和公共租赁住房、限价商品房、农民工公寓建设，充分发挥政府支持和引导作用，逐步构建改善其他住房困难家庭基本居住条件的政策支持体系。第三个体系就是我们商品住房体系，是市场体系，三是大力加强市场调节，优化土地和商品住房供应结构，以满足自住型普通住房需求为重点，逐步构建基本满足不同层次住房需求的商品住房体系。重点是自住，但是不同层次有不同的住房需求，通过商品房的住房体系来满足。第四就是我们的产业发展体系，就是大力提升房地产业的科技化、集约化发展水平，加快产业的转型升级，以推广节能省地环保住宅的模式为导向，逐步构建房地产业与相关产业协调发展的产业发展体系。
　　所以我说构建和完善四大住房体系，这是城市住房工作的亮点。对我们开发商这块，对市场这块，省政府提出了要把努力促进房地产市场平稳发展作为宏观调控的重点，既不要大起也不要大落，要平稳发展，特别是要解决房价上涨过快的问题。怎样解决还是从供求关系上解决，供求关系正常了，住房价格就基本稳定了，市场就平稳健康发展了，具体是三条：
　　一、加快建设普通商品住房，增加市场的有效供给。这个要通过金融的、土地的调控政策，着力调整优化住房的供应结构，加快中小套型、中低价位的商品住房建设和供给，支持和鼓励企业加快土地住房项目的开发建设。
　　二、责令调控规范房地产市场，抑制不合理的住房需求。有一些过度的投资投机的需求，进一步健全房地产市场分析和监测机制，严格执行二手房信贷政策，加强房地产市场全过程监管，规范房地产市场企业资质和商品房预售的监管，严格规划设计、施工管理，依法查出恶意炒作炒卖房号等违法违规行为。
　　三、推动房地产业的转型升级，促进产业协调健康发展，加快形成节能省地环保的建设模式和消费的模式。
　　我想省政府基本的政策导向对我们今年的房地产市场有非常重要的指导和调控的作用，希望大家引起关注。
　　第三就是浙江民营房地产企业我觉得要在创新中求发展，我们今天是浙江民营房地产战略论坛所以我讲讲民营房地产创新发展的问题。
　　改革开放以来，浙江房地产发展迅猛，特别是1997年底，浙江城市住房制度改革以来，从1998年开始到2004年持续六七年时间，浙江房地产购销两旺，人气很足，这在全国业内大家都看不懂，看不透，有说好的有说坏的，所以他们称之为房地产的浙江现象。作为一个现象，就引起了各界领导、银行、学术研究单位社会的普遍关注，媒体说要崩盘了，有些说要引发金融危机了，这个是很严重的问题，所以引来了很多的调查组来浙江调查。
　　我们和浙大在2002年做过一个课题，就是浙江房地产的成长模式和引进趋势，我们觉得房地产的浙江现象有它的内在动因，我们在纪念房地产三十周年的活动当中提出了浙江的房地产现象的内在动因，有五个动“改革推动，需求拉动，政府带动，行业助动，企业主动。”
　　所谓改革推动，就是浙江的改革先于全国，是站在全国的前列，而且特别认真，你说1997年底1998年初住房制度改革，浙江就是一步到位，实行货币化分配，所以1998年一下就起来了。土地制度，浙江是个在杭州实行土地储备的制度，一律进行招拍挂，所以浙江的这块土地应该说这块土壤土质好，更适宜房地产成长。
　　需求拉动，浙江的社会经济良性发展，居民收入提高很快，老百姓手头有钱，需求很旺，浙江这块土地水分充足。
　　政府带动，浙江的政府是比较开明的，所以政府的政策一方面是宽松的，另一方面是规范的，我们1993年这一轮调控当中浙江省人大出台了个省一级的房地产开发管理条例。
　　行业助动，我们浙江的企业在全国都能够凯旋而归，行业诚信度高，注重品质追求品牌，浙江的氛围空气是新鲜的。
　　企业主动，浙江民营经济为主体，浙江民营经济机制灵活，这个种子基因好。所以我说浙江现象有它的特殊性，人家说浙江民营经济一有土壤就发芽，一有阳光就灿烂，这个是有原因的，有它内在的原因，特别是浙江的企业，浙江的民营跟房企，它是我们开发的主体。我昨天去翻了2009年的年鉴，据2008年全年的统计，浙江民营房企占全省房地产总投资的88.4%，这个份额过去说2/3的天下，现在已经大大超过2/3了，88.4%，而浙江的民企难能可贵的就是在这六七年市场的时候、繁荣的时候，购销两旺人气很足的时候，也就是皇帝女儿不愁嫁的时候，我们浙江的民营企业、浙江的房地产企业注重品质、追求品牌、创新发展，走品牌创新之路，坚持苦练，后来2004年调控也不怨天，也不怨人，坚持苦练内功，到现在把企业做优了，做强了，做大了，做大我们还不敢说，只能说绿城算做大了，涌现出像绿城这样一大批的强优企业。
　　浙江民营企业家们充分的认识到创新是房地产企业品牌建设的核心，浙江省唯有在浙江省独有的经济环境和浙商特有的企业家精神造就了房地产品牌不可模范特色和优势，这些优势在企业做大做强中发挥了很大的作用。总的来说我们归纳为五个创新，一个是理念的创新，对于洗液的经营来说，理念的创新比经营手段的创新更为重要。像绿城等一批意识超前的企业已经以“创造城市美丽，提高城市品质”为己任，因此它企业就能够致力于城市发展的方向，致力于人们生活居住，同自然环境和社会环境相和谐的精致时尚的房产品的研究。
　　第二是产品的创新，产品建设要坚持精心、认真四个字。绿城的品质在宣传是前列的，它的产品秉承着真诚、善意、精致、完美的开发理念，得到了业内和消费者的推崇，今天吴总来了，金都的产品不同质化，但是金都很可贵的是“科技引领未来”，将新技术、新材料融入到产品当中去，它的产品得奖也是全国多的。
　　第三是服务的创新，我们说产品日趋同质化，产品的创新已经逐步的把目光转到服务的创新。我们这些企业在售前售中售后重视服务，建立园区的服务体系，已经从产品时代引入到服务时代。
　　第四是营销的创新，随着房地产市场的逐渐成熟，企业实现了“以产品为中心”到“以消费者为中心”的转变，营销方式作为企业了解消费者、沟通消费者的重要手段，是企业品牌建设的核心。
　　后是管理的创新，大的房地产企业往往在多过地区拥有多个项目，这就需要完善的管理机制，绿城中国控股有限公司于2006年7月在香港证交所成功上市，广宇、滨江分别于2007年和2008年在国内A股成功上市，标志着浙江房地产企业完全上了一个新的台阶。
　　今天我们搞这个论坛旨在搭起一个交流的平台，共同审时度势，集思广益，让浙江省房地产业在新的一年里有个健康的、平稳的持续发展，而且再上一个台阶。
　　后我衷心的期待本次论坛能够取得圆满的成功，谢谢大家！

　　现任浙江省房地产协会会长。院聘专业学术委员会专家，历任杭州市下城区人民政府副区长、杭州市下城区人民政府区长、浙江省建设厅任副厅长。多年来一直在政府部门工作，为促进浙江房地产业健康持续的发展作出了贡献。

　　非常高兴参加我们浙江民营房地产战略论坛，我也愿意就大家关心的中国经济增长的走势和房地产的发展介绍一些情况，谈一些我自己的看法，和大家讨论。
　　首先关注中国经济增长的走势和宏观经济政策，关于中国经济增长的走势，这是在座的各位企业家都非常关心的问题，因为这是我们房地产业发展的一个背景和条件。
　　目前，中国政府的经济发展处于什么境况，实际上有两种不同的看法，一种看法就是当前的中国已经进入了“后金融危机时代”，另一种看法就是世界金融危机没有完全结束，中国仍未摆脱金融危机的影响，还是处于应对金融危机的影响的过程之中。
　　中国GDP的增长速度是我们应该增长的标志，从2008年季度的10.6%逐季下降，一直到2009年季度的6.2%，这个6.2%成为近十年的增长率，然后逐渐回升到2009年第四季度重新上升到10.7%的高位。现在看来这次经济波动明显的呈V型应该增长态势，为什么会呈现这种发展的态势呢？首先要追溯到2008年初开始的宏观经济政策。
　　在2007年底召开的中国中央经济工作会议上，出台了一系列的调控措施，包括拉紧银根、地根，宏观经济政策从一季度末开始实施，经过半年左右滞后反映，到第三季度明显见效，这一年的第二、第三季度，美国由房贷危机引发了华尔街的金融风暴，对处于下滑的中国经济增长可谓是雪上加霜。
　　有的学者提出如果当初没有美国金融风暴的发生，中国经济增长是否会出现下滑？现在看来，回答应该是肯定的，理由是、中国的经济波动性增长当时已经因为了下行的周期；第二、影响社会投资的体制性因素不适应经济增长的要求，支撑经济增长的内生力量包括广大的民营企业需要进一步的鼓励促进和培育；第三、经济增长的结构性支撑需要加强，但是原本作为主要因素的内因在美国金融危机发生以后有被掩盖和冲击，被淡化了，把中国经济下滑的主要影响归因于外因。
　　2008年第四季度宏观经济政策进行了强力调整，改从紧的货币政策为积极的财政政策，提出保八的目标，并配置一揽子计划，总的看来调整以后政策的取向是正确的，力度是有效的。事实上这些政策不仅针对了美国的金融危机的影响，而且充分考虑了中国经济增长本身的问题。回顾实施这些政策有许多可总结之处，，内需不足是中国经济增长的主要矛盾，要坚持立足扩大内需的方针以实现经济的持续增长；第二、发展才是硬道理，中国应抓住机遇加快发展，要处理好好和快之间的关系，不能将二者对立起来；第三、政府投资具有重要作用，但社会投资尤为重要；第四、美国金融危机对中国经济增长有影响，但影响是有限的，影响集中在出口和虚拟经济等方面，但珠三角、长三角在此之前没有面临挑战，也在进行调整；第四、对固定资产投资的贡献要客观分析。
　　2009年，全社会固定资产投资达到了将近23万亿元，超过了计划10个百分点，但是没有人需说过热与否，而在2003年一直到2008年，我们在提出过热标准的时候，只要固定资产投资超过了25%，社会上的压力就很大了；第五，扩大内需采取的措施给一些地方和也带来了发展机会；第六、这次经济波动对发展理念带来深刻影响，使人们进一步认识到经济增长的波动性是客观规律，经济增长率总会有时高有时低，不可能呈直线的变动，在经济增长处于低谷时要发挥市场倒逼机制的作用，推动生产力的发展和进步。
　　对2008年下半年以来的这轮宏观调控，社会上也有一些批评意见，、这轮经济增长率下滑的主要原因是国内的有效需求不足，美国金融危机是雪上加霜，但制定宏观经济政策时更多的相等受世界金融危机的影响，这样确定依据似不符合客观实际；第二、宏观政策下药过猛过急，一般说来，在市场经济条件下，经济增长波动是市场机制发挥作用的也许，同时为市场机制发挥调节作用也创造条件，因为只有在经济增长下行的时候，市场才能更有效发挥倒逼机制的作用，从而推动社会生产力的进步，形成新一轮的经济增长上行周期。
　　在经济增长下行时，一些产业过剩的产能本该被强行淘汰，但是国家采取了一些措施却使这些行业都挺了我来，可是那些落后的生产能力也得到保存，当时人们对美国金融危机造成的影响以及对中国经济下行的估计过于悲观，下猛药成本很大，四万亿投资使我国的财政赤字成倍增长，银行信贷新增十万亿之多，埋下了通货膨胀预期的隐患，投资增长超过30%，其项目质量受到了质疑，地方政府加快融资，也增加了潜在的风险。第三、对市场未取消的改革带来挑战，这轮应对美国金融危机，世界各国纷纷采取政府干预措施，甚至形成了一种竞赛，一种潮流，一时间似乎政府干预有成了灵丹妙药，似乎是市场机制造成了世界金融危机、世界经济危机，许多国家政府趁机扩权，我国有关政府部门也从有所为发展到过度做为，一些国企趁机跨行业扩张，现在看来美国并没有发生世界末日的情景，甚至有人反问，如果面对华尔街金融风暴不是惊慌无措，也可能会使华尔街的金融体系和运作体系进行暴风雨的洗礼。
　　中国与欧美国家毕竟不同，政府对经济生活的干预本已处于强势，需要的是减震放权，更多的是发挥市场配置资源的已经性作用，因此以市场为启动的改革方向不可动摇。有些人包括一些外国人说中国模式如何成功，对此我们既应该坚定信心，同时也应该谨慎分析，冷静处之。
　　第二，关于中国经济增长走势的看法，目前中国经济增长处于新一轮周期的上升期。2010年上半年会保持高位运行，2010年下半年存在一些不确定因素，2011年经济增长不容乐观，这是我的三点看法。
　　关于2010年上半年会保持高位运行，这是因为2009年中国的经济增长是一路上行的，全年达到了8.7%，第四季度是10.7%，那么2010年上半年之所以判断能保持比较快的增长，我认为可以保持两位数的增长，原因有五个：
　　、基数效应。2009年季度经济增长幅度很低，只有6.2%，2009年第四季度高增长的影响至少要持续半年以上；
　　第二、政策惯性。国家一再表明要坚持积极的财政政策合适度宽松的货币政策，保持连续性和稳定性。在财政政策上，2010年在2009年打了五千亿赤字的基础上又打了一千亿，从货币政策上新增人民币贷款在去年将近十万亿的基础上又有7.5万亿，从投资政策上看，四万亿投资的一揽子计划只实行了一年，还有2010年一年。2009年安排中央投资是9243亿，比上年预算增加5038亿，2010年安排中央投资是9927亿元，其中中央基本建设投资3926亿元，全社会固定资产投资计划增长20%，实际上可能会高于这个数字。
　　第三、社会心理预期逐渐看好。
　　第四、民企信心也逐渐在恢复，这和国家政策的促进是分不开的，因为国家正在研究出台，渴望上半年就能出台促进民间增长投资的政策性闻见，包括建立和完善中小企业服务体系，加快中小企业公共服务平台，服务网络和中小企业创业基地建设，中央财政扶持中小企业发展专项基金，安排106亿元，对部分小型微利企业实行所得税优惠政策，中央财政预算内技术改造的专项投资要覆盖中小企业，完善小企业信息考核体系，鼓励建立小企业贷款风险补偿基金，这些措施对民营企业的发展应该说会起到一定的作用。
　　第五、各地发展的积极性很高，这个是有多种原因的。
　　这五个原因可能就是成为2010年上半年经济继续保持快速增长的一个重要原因。2010年下半年我认为存在六大不确定性因素，这不确定性因素会影响经济产生新的一些不确定性：
　　、目前经济增长率已经上来，今年前两个月增长态势很猛，工业增长超过了20%，城镇固定资产投资增长超过了26%，加上物价上涨超过预期，特别是生产资料价格上涨的幅度达到了6.8%，使通货膨胀的预期压力进一步加大。刚才讲到的这些因素要按照以往的理念都可能成为改变宏观调控政策取向的理由，到年终，宏观调控政策是不是会做调整，这是一个不确定性的因素。
　　第二、货币政策的两难选择。2009年新增信贷规模高达9.5万亿，2010年虽然减少了两万亿，规模也不小，问题是货币政策面临着保增长与防通胀这两难选择越来越突出。在GDP增速高达10.7%，固定资产投资增长率超过30%，而通货膨胀预期增强的情况下，是不是还能继续实行适度宽松的货币政策，在口头上强调保持这个政策的连续性和稳定性，那么在货币政策的实际操作上是不是会有所变化，我认为这也是一个不确定性因素。
　　第三、地方政府融资平台去年融资额增长了五万亿之多，对增加投资发挥了重要作用。现在要整治地方政府融资平台，这样是否会釜底抽薪从根本上削弱地方政府的融资能力，这也是一个不确定性的因素。
　　第四、目前房地产面临着强大的社会压力，从中央到地方，一二再再二三的出台抑制性措施，这个对GDP贡献高达20%的增长点的未来走势会怎么样也是一个不确定性因素。
　　第五、从投资政策看，今年要求各级政府，这个都已经明确了，都要集中力量保重点，严格控制新开工项目，资金安排主要用于项目的续建和收尾，因为一揽子计划两年，所以要保续建保收尾，切实防止出现半拉子工程，这是不是意味着要收紧投资，控制扩大投资规模？这应该被看作是控制投资的信号，甚至是实际操作。今年还要求加强和改进投资管理，强调严格执行用地节能环保安全等市场准入标准和产业政策，切实防止重复建设。
　　第六、世界经济增长处于乍暖还寒的状态。2009年中国出口规模是1200多亿美元，但出口对GDP的贡献是负2.8个百分点，而在此之前的前八年，出口对GDP的贡献是年均2.4%，需要美国是负增长2.4%，失业率高达9.3%，赤字已经占到GDP的9.9，欧美的近况都不是很好，世界经济复苏，特别是欧美国家政府的调控实力都是一些不确定性因素。在经历金融危机之后，国际矛盾保护主义强化，而我国的对外贸易增长目前看来态势不错，但是主要是恢复性的，尤其值得注意的是影响GDP的是净出口的增长，而净出口不但没有明显的增长，甚至还有所下降，所以这也是一个很大的不确定性因素。
　　这六大不确定性因素对于2010年的整个经济增长的走势，所以我建议各位企业家要冷静地分析。2011年中国的经济增长将面临更大的挑战，届时，四万亿投资的一揽子计划已经结束，财政已经连续两年有上万亿的赤字，继续增加政府投资难度是越来越大，而占全社会固定资产投资总量95%的社会投资是否能够真正地动员起来还是个问题，连续两年大规模的信贷投放使流动性相当的充裕，通货膨胀预期可能加剧，货币政策保增长与防通胀的两难选择可能会更难。
　　从经济增长走势来看，2010年很可能出现前高后低的状况，按照今年确定8%的增长率，年初是10.7%，如果前面真的是8%，那么到年底真的是6%左右，很可能呈现前高后低的状态。如果真的出现这个状态，那么经济增长就是呈下行的态势，甚至会不会再次出现低谷都是一个问题，更值得担忧的是与此同时，由于流动性过剩，资本价格飙升，输入性通胀压力加大，加上我国粮食已经六七年获得丰收，不知是否合适会出现粮食减产，如果一旦出现将会明显影响CPI大幅上涨，那样的话就会真正使潜在的通货膨胀转化成明显的通货膨胀。如果经济增长是下行而通货膨胀又变成显性的通货膨胀，如果这种状况出现，那就是我们不愿意看到的滞胀的局面，当然了我们不希望出现这种状况，但是我们也不能说没有这种可能，这是我对2011年走势的一个分析。
　　从长远的观点来看，中国仍处于黄金增长期，因为我们的城镇化、工业化的进程还没有完结，市场潜力，特别是中西部地区，特别是农村市场的潜力都还相当大，中国还会在至少十到十五年应该能够保持比较快的增长。
　　2009年中国的GDP总量是33.5万亿元，人口是13.28亿，人口GDP是2.52元，按照1：6.8的汇率，我们现在的人均GDP是3700美元，这个水平和人家欧美发达国家相比差距还是很大的，因此对中国长远发展还是应该有信心的，但是我们也不可能总是保持直线性的上升，这是我对中国经济走势的一些看法。
　　第三，思考和建议。，要客观的认识经济增长的波动性，观察经济形势，要注意信用杠杆、金融杠杆、网络杠杆等等杠杆的放大效应，要敏锐地观察和发现问题，但不要过于敏感，要积极稳妥地采取调控举措，而不应不恰当的采取过于激烈的调控措施，要保护和引导好地方和企业的积极性，而不是轻易地挫伤和打击它们。当务之急是防止二次探底，要将经济周期高于增长的年限尽量地拉长，要处理好保增长与防通胀之间的关系，重视和防止出现滞胀的局面。
　　二、要延迟市场取向的改革不能动摇，要更多的发挥市场配置资源的基础性作用，要克服政府和过度作为和不作为两种倾向，要研究政府强力推动经济增长那些政策的淡出时机和条件问题，要做好具体的操作，要采取相应的后期措施。
　　三、企业要善于在经济波动中寻找商机，在投资和运营中也要注意防患风险。这是我关于宏观经济的一些看法，下面有讲一下房地产走势和相关政策。
　　一、房地产市场迅速回暖并趋热的原因。1是货币信贷的快速投放。2009年房地产业可用资金超过五万亿，同比增长44%。2008年，房地产开发贷款新增2400亿，中长期消费贷款新增3400多亿，合计是5800多亿，2009年贷款的零头就比2008年还多，所以资金是非常充足，这种充裕资金上的大力支持，使很多卖力气迅速的由2008年第三四季度出现的资金链濒于断裂转为不差钱。
　　2、购房需求的注重爆发。2008年受房地产紧缩政策的影响，许多购房者买涨不买落，处于观望，延缓了购房计划。2009年，随着宏观政策刺激措施的实施，经济快速恢复，消费者自住和投资购房需求又再度回升，而对未来通胀预期的担忧促使人们购房保值，进一步加剧了购房需求。2009年，房地产交易量的爆炸式上升可以说是前两年累计的消费需求的集中释放，甚至还包括对未来消费的提前使用。
　　二、2010年房地产市场趋势的判断。我有以下几个观点，一个观点是购房需求会相对减弱。2009年市场火爆，对消费的集中释放不仅延缓了前几年累计的消费压力，而且存在一定程度的透支现象，2010年特别是是到下半年，目前的火爆现象似难于持续；二、市场预期难于转变，随着各部门房地产调控政策的出台，民众对未来房地产市场的走势有看低的走向，加上通胀预期并未变成现实，等待观望、期盼房价逆转、下降的心理产生，加上打压投资投机性购房政策的方向非常明确，担心房地产泡沫破灭使投资投机性的购房也都放慢了脚步。
　　三、开发商融资难度增加，尽管2009年房地产开发商获得了超量的资金，但这些资金相当部分被囤积土地，而用于房地产及投资没有想象的那么多，但投资月度同比增长情况来看，新增房地产投资从2008年6月的35%增长率一路下滑到2009年6月的不到10%，从2009年6月开始恢复性上涨到八九月份达到了30%以上的新高点，但从十月又开始掉头向下，一般来看，从一块毛地到建成商品房并出售的周期要两三年，加上2009年市场火爆，房地产的库存量减少，短期内房地产的供应量应该说是上不来的，但今后一两年会增加。
　　另一方面，2010年货币政策实际操作上对房地产会比2009年掌握得从紧，银监会主席近明确的一再表示对于房地产开发商的贷款，商业银行要密切关注，要注意他的信用和资质，要关注他的抵押品，要严格控制贷款的程序。房地产开发商像2009年那样容易获得资金，而且资金很充裕的局面在2010年特别是2010年和2011年好象是很难重现。
　　第四、房屋的销售价格和租赁价格在一些城市出现了反向演进，2009年以来，房屋的销售价格快速上升，房屋的租赁价格像北京一些地方不升反降，部分城市的销售比已经达到甚至超过了1：300的警戒线，北京达到了1：500，这意味着购房投资存在着风险，一些北京的投资房地产的企业家测算，目前按照北京的价格是30年才能收回回报，这样的话投资风险不少，所以我的结论是，按目前可以看到的宏观经济政策，2010年不会再重现2009年那样房地产火爆的局面，房地产商及强势地位还会持续一段时间，房价上涨的趋势也会延续到2010年至少是上半年。如果宏观政策力度过大，房价很可能在2010年的下半年开始回转，如果宏观政策时大，房价会在较高的水平上不再持续攀升，但　　2010年似不会出现房价大幅下跌的情况，到2011年，房地产的走势与整个经济增长的走势，我认为有相当大的正向关系，应该说是相伴而行的，如果经济在2011年还能够保持平稳增长，那么房地产也会相对地平稳，如果经济增长出现我们不愿意看到的二次探底的情况，房地产也肯定受到冷落。
　　那么从十年来房地产市场波动的情况看，每次宏观政策的调节既带来了积极的作用，也带来了副作用，房价下跌的时候，政府采取一系列措施把房地产拉上来了，代价是购房者买房贵，该破产的房地产商没有破产，房地产行业优胜劣汰受到影响。
　　三、房地产行业的发展质量不能很好的提升和改善。房价高的时候，政府又进行强制性的打压和控制，代价是挫伤经济发展的重要的增长点，影响市场机制措施的有效发挥，教训是要冷静地观察和应对变化的形势，更多地发挥市场的调节作用，不要过于敏感，要尽量减少政府的直接行政干预。
　　第三部分关于房价的分析。2009年第三季度开始房价大幅上涨，成为热议的社会话题，房价上涨的主要原因：
　　一、人们对房地产的预期使房地产投资投机都充满了动力，买涨不买落推动人们自住购房。
　　二、宏观经济向好，为房地产发展提供了稳定的已经。一方面需要建房，另一方面又使人们的收入增长有能力购房。
　　三、适度宽松的货币政策，一方面使开发商资金比较充裕，房地产商还贷的压力不大，可不降价促销，另一方面，消费者可以得到购房贷款，增加消费。
　　四、政府、银行以及开发商都希望房价高而不降，从政府来看，以房地产为经济增长的支柱，带动相关行业的发展和大量的就业，房地产业带来的土地和出让金的收入占地方政府收入平均数的40%，有的地方是50%以上。从银行来看，对房地产商有很大的依赖性，有将近20%的贷款对象都在房地产业，房地产业是银行重要利润的来源。当然从开发商来看，作为企业追求利润是理所当然的，也希望价格保持较高的水平，当然了，三者特别是政府处于政治考虑和社会责任，也不希望房价太高，这点也是不争的事实。这是一般的分析，具体的从供求两方面情况再深入的分析，从供给的情况来看有以下几个原因：
　　、土地供应的硬因素。2009年，全国房地产开发企业完成的土地购置面积不是增加而是下降了15%左右，完成的土地开发面积也是下降2.5%，土地购置面积减少会影响商品房的供应，大中城市建房用地的结构性供应也很紧张，市中心新增用地肯定是越来越少，地价越来越为，有的土地拍卖价格甚至超过周边的楼盘价格，造成了面粉比面包还贵的现象。从根本上来讲，我国以占世界不到10%的耕地承载了22%的人口，实行严格的耕地保护制度，从根本上推动了房价的预期。
　　第二、土地取得费用上升，土地供应方式市场化，使土地价值逐步显现。从2002年国家全面推行经营性用地招标拍卖和挂牌出让制度，此外，征地制度改革，将被征地的农民社会保障纳入征地补偿安置费，使征地的安置费用总体提高了一倍以上，还有严格拆迁制度，遏制违法违规拆建，建立被拆迁人补偿制度和住房保障制度，使拆迁安置费明显上升。
　　第三、住房开发建设成本上升。劳动力价格上升，原材料价格涨价，民用建筑强制性标准的实施推动住房建设成本每平方米要上升100到300元。
　　第四、住房供应结构变化的影响。经济适用房的投资比重现在看来确实在下降，2002年是7.5%，2009年只有3.1%，廉租房建设进展之缓慢，很多城市只是象征性的建设，处于启动阶段，因此价格上涨就比较多。
从需求方面来看，有以下原因：
　　、收入的持续增长和高储蓄率的支撑使购房有了相当的实力。我们现在经过三十多年的改革，特别是近十年的快速发展，居民收入大幅度增加，使他们的储蓄和购房能力都明显的提高，到2009年底，全国居民存款余额40万亿，远高于GDP总量33.5万亿，这些储蓄成为购买自住性住房和投资住房的坚实基础。
　　第二、在新房资金短缺的时候可以通过旧房的变现实现以旧换新。
　　第三、快速城市化的发展增加了住房的需求。
　　第四、高收入阶层推动房价上涨。我国收入水平较高的人很大部分来自于垄断行业和部门，其收入水平高且稳定，即使经济下行，这些人的购买力也不会下降，或者是下降得很少，不像美国那么突出。当房价较高的时候，高收入者为了自住也要购房，也有能力购房，当房价下跌的时候，他们有能力进行自住购房和投资投机性购房。
　　第五、传统的家庭观念激增了住房需求。
　　第六、我国居民消费贷款占GDP的比重只有14%，而美国的这一比重高达95%，所以空间是很大的。
　　第七、居民的消费理念和方式的影响，人们对居者有其屋的理解往往看作是拥有产权的自有住房，先租后买，先小后大，以旧换新，逐步升级的理性消费模式好象是还没有得到普遍的认同。这是我对房价的一些分析。
　　关于房地产市场的趋势和相关政策，我也谈谈自己的看法。
　　关于房地产市场的趋势，2010年的一二月份，全国完成房地产开发投资3144亿元，同比增长幅度33.1%，增幅比上年同期提高了30.1个百分点。2010年一到二月份完成土地购置面积2407万平方米，同比增长11.2%，而去年全年则是下降18.9%，2010年一到二月份全国商品房销售面积是7155万平方米，同比增长38.2%，去年全年是42.1%，新建住宅销售价格同比上涨13%，涨幅比一月份扩大了1.7个百分点。
　　房地产的未来走势，随着工业化、城镇化的推进以及人民生活水平的提高，中国的房地产市场在相当长的时间内应该有相当强劲的发展空间，这是一个房地产发展的基本面。
　　二、房地产市场的发展会有周期性的波动。随着房地产市场的逐渐成熟，政府管理的理念、技巧不断地改善，消费者逐渐理性，房地产市场的波动幅度会逐渐的减少、缩小。
　　三、今年下半年，房地产是不是会出现拐点，就是2010年房地产市场是不是会出现拐点是大家关注的重点。目前房地产市场成为两会的焦点，成为社会热议的焦点，应该说社会压力很大，尽管政府明确要坚持积极的财政政策和适度宽松的货币政策，但在政策操作上有保有压，强调灵活，事实上采取了一系列的紧缩措施，包括限制房贷、控制土地、取消购房的优惠政策等等，还有一条现在正在酝酿，开征物业税，如果大户型的、二套房子的，真是按照2%的征收物业税，那投资和投机性的购房确确实实要受到很大的打击。
　　3月10号国土资源部就发出了关于加强房地产用地供应和监管问题的通知，就要求开发商今后在拿地时的一系列规定，刚才唐会长已经讲了，这些应该说都是很重要的信号政策。
　　从房地产市场的现实情况来看，北京地区二手房和租赁放都出现了价格和销量双下降的情况，所以现在民营企业都是很冷静的。目前政府已经明确并且采取了一些政策，在这里我也给大家介绍一下，希望你们在研究业务的时候去参考。
　　一、加快解决城乡低收入群众的住房困难问题。　　2009、2010、2011三年基本解决750万户现有城市低收入住房困难家庭的住房问题，到2012年末业绩1540万户，这是它的目标，继续大规模推进保障性安居工程建设，加快廉租房等保证性的住房建设。2009年中央财政安排保护性安置工程补助是550亿元，2010年继续增加，要安排300万套。要大力支持城市的棚户区、工矿的棚户区还有国有林区、垦区的改造，计划五年，有条件的是三年来完成。
　　2010年安排棚户区的改造规模是280万套，农村危房改造包括游牧民的定居工程，2010年安排1.5万农户危房改造，还有14.7万户林业布局和生态建设结合的住房建设，这些可能都是一些发展的机遇。增加普通商品住房的有效供给，增加中低价位、中小套型和公共租赁住房建设用地的供应，这就是目前在国家这块比较明确的住房政策。
　　谈的都是我自己的观点，有些肯定都是错误的，在座的各位都是企业家，你们都是专家，希望你们多多的批评指正，谢谢大家！

　　现任全国政协委员，中国宏观经济学会副会长，中国施工企业管理协会会长，中国国际经济交流中心常务理事，中国西部发展研究院院长。中国社会科学院、北京交通大学和浙江大学教授，博士生导师。广西自治区、重庆市人民政府、安徽省顾问和决策咨询专家。参与或负责中共中央、国务院、国家计委的重要文件起草，并对宏观经济管理和经济体制改革领域的问题进行研究。

　　所长的头衔应该算是十年前，但是这以后一直对宏观问题、区域经济问题包括房地产问题一直关注，所以这次请我来谈一下这个事，正好是一个周末，而且我也很有兴趣。
　　关于这个题目一直没想好，刚才听到曹会长谈到这个问题以后就不知道怎么去展开了，但是曹会长从高层专家的身份，我就从中层专家的身份谈一点思路，求教于大家。
　　首先我谈一个问题，就是我们现在谈房地产方向，真正影响房地产发展的基本因素梳理一下我们可以感觉房地产哪些是影响我们长期的因素，哪些是短期因素，所以我想简单梳理一下，就是有四个导向是影响房地产发展的基本因素。
　　个是宏观导向，就是一个国家宏观经济的发展走势是房地产发展的基数，它既决定了居民收入增长程度，也决定了政府对民生改善的关注程度，或决定了通缩或者通胀的预期，这是我们整个宏观的导向，那么自然而然房地产是必须要考虑的。
　　第二个是需求导向，这一点我想更多是跟自住型的住房需求导向相关联，因为这是我们一个基本的对比，也就是我们的工业化、城镇化快速发展过程，包括80后纷纷引入到成家立业时候，这个巨大的需求决定了我们供给量的大小。
　　第三个是财富导向，因为房地产我们在统计上叫投资了，既然是投资那它就是投资品，那它就具有保值增值的效应，房地产在全世界都有投资价值，那么这个因素就决定了房地产价格的基本走势，就是有钱的人买投资房、买投机房，这个决定了我们基本房价。
　　第四个是民意导向，这个民意导向在以前不明确，或者在以前没有到现在这个样子，现在我们看到，对于房地产业里面种种的传说，“为富不仁、暴利、社会责任很小、偷税漏税、做地王”等等，这个民意也影响我们房地产的发展，把很多的传说集中起来爆发，把局部的问题变成全体性问题，那方向的发展就会受到很大的负面影响，所以我以为对房地产发展如果我们认真梳理一下，这样我们有一个立体化、客观的来看，而不是简单的去打口水仗。
　　下面我有宏观问题换一个角度来看，曹会长谈的东西我基本上都同意，我只想看我们今年的宏观走势，恐怕要把握一二三。一是三边关系，二是看两个闹心之事，三是要看三个转变。如果我们把一二三宏观上拎起来，那么我感觉对于房地产的走势有很多参考依据在里面。
　　对于三边关系，我们过去考虑问题一般考虑两个方面，但今年由于世界性金融危机看到我们国内的内因是一个主要原因，我们自己的结构不合理，自己发展方式不科学，我们看到这个东西，那么利用这次转为危机，所以我们现在加了个因素，这个因素一加进去就成了三边关系，而且这三条边都可以连起来，这三条边的力量都是外延的，如果我们连起来变成真正的三角，那我们就成功了。大家知道首先一边就是保持经济平稳、较快增长，这是我们的基本面，而且我们必须这么走。你要保持它平稳较快增长，那救市的时候，你不能够轻言退出，换句话说，我们过去一揽子计划可能负面的地方可能会出现，特别是流动性的问题，特别是为了扩大外需我们搞了很多减税以保护落后企业的问题，那么你可能在这个问题上，这是一个边。
由于这个边，积极的财政政策和适度宽松的货币政策，使得市场流动性还会依然很大，那么就使得我们的通胀预期加大，所以这次提到一边就是管理好通胀预期，因为通胀预期既是由于供给产品造成的，但更多的是货币供应量超过了实体经济所需要的货币，所以这个通胀预期是存在的，我们要管理好。
　　另外一边我们现在要求了一定要调结构转方式，那么我就要做很多工作了，企业要上水平、上质量，环境价格都要上调，这同样的又会对你的通胀带来影响。如果我们适时调整资源产品价格、能源价格，那对于我们通胀的预期又会加强，但同时又会影响我们的增长速度。这一次在中央党校的会议上，总书记讲话里面用了五十几个加快，所以今年整个宏观上要考虑就是这个三边关系，不要使它的外力向三个方向走，使三角形不成立，我觉得这是我们要把握的一点。
　　第二个就是两个“闹事”，我觉得是闹心之事，股市我不在这儿讲，股市大家也能感觉到。但是我们有我们的股市，是在一个政策为主要的股市慢慢向市场合理化或者理性的东西转变的过程之中，所以这样的情况下对于我们判断今年的股市的涨幅我觉得尤其困难。今天有很多利好的东西，比方我们做空的政策有利于平移股市波动的，但是股市基本的东西，比方我们知道的很多大家看不明白的，比如银行股，基本上超低，再比如我们有很多的基金，它是专家理财，再比方说股市里面还陆陆续续有大小非的解禁，诸如此类的，我觉得今年也是个闹心之事。当然闹心的我觉得就是房市，我觉得房市是“四搏一”，一是社会老百姓，百分之六七十确实需要自住房，所以对于房价是不可忍受，但这只是一个方面，它实际上话语权很小，但是它要搏那个四，那个四是很难的，首先是房地产商，它是一个企业，能赚钱为什么不赚；第二，地方政府，它没有别的办法，因为我们现在财政体制，你要地方做一些城市的改造，要地方政府做点改善民生的善事，它没有固定财源，所以土地出让收入它也不是有意为之；第三，银行包括金融机构包括其他金融机构，甚至包括资本市场，它也是不希望，因为它有大量资金也是投入到地产商，他要回收，也指望回收，而且房地产商特别是房地产企业是一个比较稳定的银行贷款品种，再一个我觉得还有百分之二三十的人，这样一些住房户，他们可能是用于投资或者投机的，他们不会希望房价下滑，所以一搏四在这样一个状态下，我们中央下决心希望把它降下来，但是很难，所以这次政府工作报告里面用词是非常的，大家想想看，一个是遏制部分城市，第三是房价过快上涨，后是释放。
　　我们如果理性的看待这个事情，就不能够头脑发热，认为马上就要把它压下去，特别这一次搞了几个地王，大家一下子火又调上来了，所以我想房市是一个闹心之事。我看了贾教授的报告里面讲了叫两难选择，可能就是这个。这是第二个“二”。
　　第三个，我叫“三”，是三个转变，请各位一定关注它，因为这三个转变我们真正把握好了，中国这轮的经济增长才能够走上一个新的台阶，而且在一个科学发展的轨道上超常的发展下去。
　　个转变，从过去我们出口导向转变到扩大内需，是坚决的转变。我们去年是被动的，今年要主动的，我们出口了一万两千亿美金，和前面相比是差的一次了，在外需大幅度缩小，国际贸易的摩擦不断增加的情况下，我们再不主动的退我们将更加的被动。贸易顺差是很大的问题，人民币的压力也是很大的问题，我们没有必要在这个事上把我们弄得很被动，所以一定要转过来。
　　第二个转变，从重视工业增长，特别是重工业增长要转到更加重视服务业增长。去年由于经济危机，工业下降，服务业的比重上升了，但实际上这个格局并不是合理产生的，因为我们两个五年计划希望服务业发展或者叫第三产业发展的目标都是在百分之四十一二徘徊，去年多增加了0.8个点，但它是因为工业出口造成的，而恰恰服务业是真正解决我们就业，而且服务业也是我们房地产发展的很重要的领域，跟它紧密相关的，这个如果不能转，就业压力是缓解不了的。
　　第三个转变，就是我们现在靠要素成本投入这样的模式向更加重视自住创新、重视人才、重视管理转变，一定要完成这个转变，因为我们靠要素的投入，特别是土地资源的投入、能源的投入和其他原材料的投入、水资源投入制作了我们三十年增长奇迹，但是我们付出了太多的代价，现在根本难以为继。石油进口、铁矿石进口、还有其他原材料的问题，都使得我们和世界上一些国家博弈的时候面临着一些被动的局面，同时我们自己也受不了。如果我们完成了这个转变，那就是非常可喜的，所以我想如果我们要看今年的走势，包括后期的走势，我们把一二三串起来看就是立体化的，特别是“二”，股市和房市既是影响我们的投资也影响我们的消费，它已经就是宏观问题了。
第三，我谈几个热点。一个热点，房价之高低；第二，地王之是非；第三，房地产的走势。
　　房价之高低，我们值得去探讨，尽管是说不清道不白的。它是不是一点问题也没有？我觉得未必。个，我们看房价还是基本的供应面是起主要作用，我觉得还是供求关系起主要作用，如果一旦需求大于供给，特别严重大于供给的时候，价格想降都降不下来。是不是政府就没有办法？不一定。
　　首先我们看，从需求来讲三大块，自住房、投资房和投机房，自住房有两种，一个是低收入者，一种是为了改善，这是需求来讲；从供给来讲，现在是自住房里面公住房、廉租房太少；投资房有百分之五六十，这是实质影响房价的问题；供给第三种情况是用于投机的房。基于这个供需矛盾，那么政府的政策设计是什么？我觉得现在是我们要考虑一个组合性的问题，一个立体化的问题落考虑，我个人以为恐怕二十字，如果我们考虑这二十字的话，总体化就会是另外一种思路。一个是“管住一头”，就是政府出手管住，提供大量的保障性住房；第二个是“放开其他”，对于投资投机的高中档房不要去管它，真正要解决没有房子的人，特别缺房的人，同时把有钱人用于投资的那批或者整个社会发展人们需要高档住房的这样一批人把它压住；第三“分类”，这是我们现在政策调整一个重要的思路，政府不要在交易环境上做更多事情，我们在持有环境做事情，既解决政府统一财政的问题，同时也真正地可以控制投资和投机用房的暴利部分，那个“利”，我价可以给你很高，但是溢价收入政府要多分成，比如终的是物业税，物业税我们空转了八九年，老这么空转也不是个事，哪个政府也不敢动，就是因为土地财政压着，这是政府合理化得的；第四个就是“提高门槛”，我觉得提高门槛很重要。第五个“打击违规”，违规的事咱们不能干，房地产商有很多的负面东西，就是我们有很多违规的。如果我们按照这二十个字去立体化考虑我们的政策设计，那么我觉得房地产健康发展或者说大好日子还是很长的。这是关于房价之高低的问题，或者是政府怎么调控房价的政策设计，实际上里面还有很多政府已经开始了，比方说保障，我们现在供地70%本身就是在保障它，再包括中央政府直接投资，分三年解决1500万人，这都是在保障。
　　第二个热点问题就是地王之是非，这个事我们要冷静去看。个，如果讲央企不应该做房地产那是原罪，不是他们的事，没有必要去找它，它是个历史的过程。那么既然是没有做，那作为经济人来讲，他决定他们有回报就去进，招拍挂就是这样，谁价高谁得，他有时候拿地不是真正为了做房子的，他是为了配合他的资本市场，因为我知道几个大房地产老板，他就是配合资本市场，特别和香港互相配合，这实际上都是战略性，但是他们有道义责任，他的道义责任是占用国家那么好的资源，那么好的东西，他还跟民营企业争利，而且还不挑时候，说白了它就不在乎，我觉得这是他们的问题。
　　现在国资委实际上研究退出，据我所知一个月以前有在折腾这个事了，这次北京地王一出现马上宣布78家企业退出，但我觉得78家退出表明一个对央企的决心，真正的是不是能够解决央企地王的问题？我觉得解决不了，更多的企业集中到16家，而且78家企业退出谈何容易，它们很多是控股，所以这还是一个很难的事，还有一个过程，但是它更多的意义是表明一个态度，警告一下央企，不要做得太过分，不要不挑时间表。
　　第三、央企有这个问题，地方国企也同样，只是我们现在很少折腾地方国企，地方国企同样当地王，它也同样是问题。
　　第四个关系，央企也好，地方国企也好，将来能不能做地产，我觉得应该有所调整。如果公平的进入这个市场，程序上也是公正的，你不能剥夺它的资格，那么调整方向是应该的，比方说有三条线是可以考虑的，一个是让央企和地方国企更多的完成国家任务，完成国家稳定社会和谐、完成国家居者有其屋的任务，所以大量的保障性用房它们多承担责任；第二、它们可以公开公平公正的招标，它不做商品房；第三、它应该逐步的退出一般性商品房的利益。所以我想对于地王之是非我也作出一点探讨。
　　第三个就是房地产之趋势，个，我是非常同意曹会长刚才谈到的，就是由于中国的城市化进程很长一段时间还会有快速增长阶段，而且中国不靠城市化难以有新的经济增长点，如果是城市化加快，如果真正满足居者有其屋，总量上房地产是稳定增长的，就是还会增长，而且还会增长到若干年，二十年我是同意的，这是一个大趋势；第二个大趋势，中小型的房地产企业面对资产的充足、兼并甚至包括退出，它一定是这样的。我们刚才讲了，现在政策导向就是提高进入的门槛，那么提高进入门槛的时候再参与竞争，中小型就没有办法，所以现在中小型趁着挣的这些钱转型干点别的，可干的事情还很多；第三个趋势就是二三线城市的发展和加速，这个趋势已经有了，这个特别对民营企业来讲，让开大城市，占领二三线；第四个趋势，总体上房地产获得暴利的机会会慢慢减少，趋于平均，这样的背景下，做政府保障房，做中低收入房也是同样赚钱的。所以从这样一些定性的角度去看趋势，实际上定量的角度我谈一下初步的想法，可能也不对，因为定量的东西首先很复杂，也说不清，再就是因素很复杂，我很难判断，但至少我是觉得今年的房地产量还是平稳增长，价也是一个平稳，下半年不一定能降下来，我觉得是这样，因为我刚才讲了，“一搏四”，一是力量、话语权都很弱，我就讲到这儿，谢谢大家！

　　现任国家发展和改革委员会培训中心主任兼引进国外智力办公室主任，研究员,，中国区域经济学会常务理事，中国科学与科技政策学会副理事长，中国人力资源开发研究会副会长。1982年以来，先后在国家发展改革委员会地区综合计划司、国土地区司任处长，国家发展改革委员会国土开发与地区经济研究所所长。

　　大家下午好！我简要的给大家分享一下我们对行业和企业的一些看法。2010年总的市场形势刚才三位讲得很系统，归纳到一起，我们在年初给省房协唐会长报告里面提出2010年的市场是一个“后”位特征的时代，这个“后”包含了三个“后”，一个是后“金融危机”的世界经济，第二个是后“救市政策”的宏观调控，第三是后“V型反转”的房地产市场。整体上我们要以一个“后”来把握2010年市场的特征。
　　宏观政策虽然我们在国家的定调上仍然反复表示维持积极的财政政策和适度宽松的货币政策，但事实上是在积极的退出，只不过是找不到很好的退出路径和方法。房地产市场经过V型的反转以后面临一个回稳，这个“后”的时代又产生了很多新的问题，我估计房地产市场在未来的十到二十年会有长足的发展，但是每一年都有新的问题，每一年都面临政策的调控和市场的波动，因此我们应该反过来一个角度，从这个行业的理解和对我们企业的理解来分析一下我们怎么样看待这个行业的本质属性，怎样理解这个行业发展过程中企业的定位和企业的发展方向，这个作为我今天给大家汇报的要点。
　　房地产业形势我归结为不同的视角，个视角是政策的视角。我们是体制改革的产物，将来政策的调整也会十分频繁，我们摆脱不了，有时候我们做房地产的有点讨厌政府了，一会儿一个政策，一会儿一个政策，但是你得接受它，适应它，因为房地产本身就是在政策的作用下发展的。政策调整的过程里面，我们要特别注意房地产是一个双重政策属性，刚才几位专家已经提到，我觉得首先是民生和经济增长这个双重属性。房地产作为自住产业是拉动经济增长，但是作为基本生活必需品又是民生的基本保证，所以这两个之间我们总是在平衡，从1997年亚洲金融危机到去年的美国金融危机，我们都是在权衡，就是当增长的问题推出的时候我们就把房地产支柱地位给它强化一下，当增长的问题不存在了，或者已经过热了，我们就反过来更加重视民生或者是保民生，所以以后肯定仍然是这样一个曲线，它不可能一个方向走，而是反复的在这两者之间进行权衡。
　　还有一个两难的选择，就是防止房地产的金融风险和推进城市建设，我总结为防风险和建城市之间的权衡，你是要让城市建设得快一点，城市化推进还是以防止金融风险、房地产的泡沫破灭对整个国民经济和社会的危害为主，这个现在也是一个十分大的挑战。如果我们房地产再这么持续发展二十年，空间是很大的，但是终的泡沫也会是很大的，所以我们政府在这两者之间时刻会保持警惕。后续的房地产的基本属性就是在政府的政策选择和权衡里面反复的振荡，政策反复的在这两者之间进行一种游走。
这些选择具体到市场里面就会发现是稳定住房市场还是加大住房保证这两者之间的权衡，这个问题一直有不同的考虑和意见，有的说把这两者分开，有的说不能分开，我们经过这么多年的研究，现在的观点是这两者不能分开，只有把这两个结合起来，权衡处置，那么整个的房地产才能比较好的发展，这是房地产的一个产业演进的视角，就是政策取向的视角，它总是在游走和权衡。
　　有时候开发商会有点恼火，说政府出尔反尔，上半年这样，下半年那样，实际上我们了解了房地产的这种属性以后我们应该理解政府的苦衷，它也必须这么做。
　　第二个视角，市场波动的视角。市场的波动性会加大，前十多年我们的房地产发展我觉得基本还是一路顺风，但是2004年开始政府不断的进行一些调控，大家都看到，越调控房价反复的上涨，但是随后的市场进一步的波动还会加大，并且时间上也可能节奏更快一些。在这个过程里面，关键是供给跟需求如何平衡的问题，选择调节供给还是选择调节需求，过去我们的政策是选择供给管理为主，加大住房保证，完善供应体系，杭州提出六房并举，哪里有空档我们就供应过去，把那部分人满足掉，但实际上需求管理不够，而在我们的房地产业里面，供给跟需求实际上是两个供求关系，一个是土地市场的供求关系，一个是住房市场的供求关系，这个里面我们开发商是处于中枢的位置，土地市场上我们是需求者，商品房市场上我们是供应者、生产者，我们是夹在中间，所以在这个调节的过程里面，土地市场跟商品房市场要联动，联动才能产生效果。
　　我们现在的政策上，土地政策掌握在土管部门，住房政策掌握在房管部门，金融政策掌握在央行和财政部这些部门，事实上难以形成合力，我们看到各部门在总的供求关系上存在不协调。
　　整体上来看，我们感觉增加土地供应和抑制商品房的需求是同步进行，目前的情况一方面我们收紧信贷，另一方面又减少土地供应，然后又提高门槛等等，这些措施出来以后事实上土地的供给减少，那么对房地产市场的稳定也是不利的。放松投资还是收紧信贷？事实上我们现在的情况主要收紧购房投资的贷款，而对开发商的话是收紧土地的贷款，开发的贷款应该不要收紧，这样才能让供求关系得到平衡。政策权衡中，因为部门的利益、部门的不协调，我估计后续的波动还可能加大。
　　第三个行业发展的视角就是市场体系，我觉得现在大家要特别仔细思考的就是房地产市场的属性，它是一个投资市场还是一个消费市场。经常看到我们的研究说钢性需求怎么样，自住需求怎么样，但事实上消费的需求跟投资的需求联系在一起，特别是像杭州、北京、上海、广东这些城市，我觉得投资的属性越来越强，消费的属性在下降。这种情况下，我们把它的市场属性理解透彻以后对我们行业的判断就十分有意义，此外我们还有土地跟房地产、买卖市场跟租赁市场、增量市场跟存量市场，所以我们需要认真的思考，特别今天在座的各位房地产开发商，我觉得这个问题理解得透彻一些对我们后续的发展是十分重要的，它是一个商品市场还是一个金融市场。我们过去基本把商品房市场看作一个商品市场，我们不断的提高品质，给它注入内涵、文化等等，但事实上更多的在投资的影响下，金融的属性在不断的强化和增强。
　　第四个产业方面的演进我觉得是产业链条是如何分化和整合，这个也是我们面临的问题。前几年宏观调控来临的时候，我们平时哪会讨论狼来了，但事实上我们看到许多企业都在研究自己的道路，做自己不同的发展，我们究竟是专业化还是一体化，这个在企业层面和产业层面都是十分重要的，有些企业主张不断的专业化，但是走到一定阶段发现目前的形势下还是有一定的困难。
　　第五个是企业经营的视角，地价和房价我们如何驾驭，我觉得这也是企业经营面临的十分困惑的问题。现在我们经常说地价跟房价这样一种走势，媒体基本上把地价跟房价连在一起，房价不上涨归罪于开发商的炒作或者投机，但事实上我们感觉到开发商在这个过程里面是十分为难的一个状态，就是地价和房价我们现在已经清楚它不是简单的决定关系，是互动攀升，在互动攀升过程里面对开发商来说是及其严峻的挑战。我们怎么样兼备时机把握和项目运作这两方面的能力，时机把握就是我们不要拿太高的地，我们相对在市场理性和低位的时候来拿地。项目运作就是说我们一旦拿到地以后能作出更高价值的产品，或者我们更低成本的产品，这个都不是一件容易事，我觉得我们开发商很清楚，这才是我们的内功，才是我们的能力所在。
　　第六个是销售和持有如何权衡。过去十几年大家多习惯于销售的模式，但是随着我们房地产市场存量的增加，随着城市化进程逐步的推进，如何从土地运作到资金运作到产品运作、资产运作再到资本运作，我觉得是所有想要持续在这个行业里面生存的企业都必须面临的问题。作为家庭的投资者来说是不断的买房还是进入金融投资领域，这也是有待破题的话题，并且肯定是在“十二五”期间必须的破题，否则我们的房地产就不会走出目前的困境。这个行业主要的参与者大家都有一个商业模式的创新和提升或者是改进的问题。
　　在这样的一种演进面前，我们民营房地产企业面临着挑战就十分的艰巨，如何应对？我的建议是我们要及早的从机会导向的发展模式走向战略导向的发展模式，也就是说我们必须要有自己的战略，这个战略就是说我们到底是一家什么样的公司，我们追求什么，我们做什么产品，不做什么产品，我们在哪些地方做，哪些地方不做，然后我们怎么做，我觉得行业整合和企业发展和优胜劣汰的一个分水岭，并不是说我们看看谁的规模它就是全国老大，可能会在这个行业里面分化出许许多多的分领域的单项冠军，而这个单项冠军加起来就是我们行业总体的成熟和成长。
　　我希望今天在座的各位浙江民营企业的房地产企业老总在总结过去经验的基础上能够对行业的发展和企业的定位有自己的思考。时间关系，我就给大家提这么一点思路供大家参考，谢谢大家！

　　现任浙江大学社会科学学部副主任，浙江大学房地产研究中心主任，浙江大学企业投资研究所所长，博士生导师。曾担任浙江大学管理学院副院长、浙江大学管理学院工商管理系主任、浙江大学MBA教育中心主任等职务。

　　尊敬的各位老师、各位专家、各位同行，刚才领导说了宏观的东西，纵观的东西也说了，我们都是同行，应该互相之间沟通难点不大，所以尽量把它压缩。
　　在金融海啸中，星河湾在2008年的金融海啸中到今年整个业绩翻了300%，四个盘去年做了130亿，每一块土地价值不管是北京的其他的都是尾盘，原来只预计卖10亿，但是因为金融海啸，我们不想裁员，觉得企业应该自救，所以尾盘全从十亿变成三十亿，仅仅用了两个月，就是现在卖掉80%，但是所有的均价都是比周边的高，问题可能对于跟同行的交流很有意思，因为我们刚才从上到下都说今后拿土地更难，拿到土地如何做更难，土地这么难得，我们如何把它的总价值做大，让大家跟这个城市一起共赢，我想这也是今天带过来跟大家进行分享的一个题目。
　　我来杭州一直认为杭州有一些很的企业，杭州的广告、杭州的文化都做得特别的好，也有一些包括湿地、包括结合文化推广的部分，对产品品质的执着追求不懈努力也终于成就了今天地产企业的光辉业绩。同样的话，我们接下来可能我们面临的虽然有无数的困难，但是我们大家都面临一个如何向世人证明一个品牌的力量和我们的房产能做到在世界上有我们的立足之地。
　　我们可以看到在世界上各个领域中中国的企业扮演着越来越重要的角色，崛起的中国在国际上无论方方面面都取得很好，但是我们的贸易壁垒越来越深。2009年方方面面尤其广东、浙江遇到的问题是难的，我去到欧洲的时候，每年参加全球的展览会，他们怕见到中国人，因为我们拿着相机在拍，回来很快就产品了，这也就是说我们过去很大程度在学习过程，在做一个copy或者是一个我们自己的制造业，今后的路子如何从制造到创造。
　　我们究竟怎么样从中国制造到中国创造的路子，就在前几天福布斯公布以后，中国大陆的首富就是娃哈哈集团的，他说如果没有中国创造一切等于零。那么创新也是今天会长还有很多专家专门说的，我们今后如何走，我们看到中国正在逐步走向这个，如果要走向世界，大家觉得现在早了，但是我今天早上才看到一条消息，中国从2004年开始输进德国和法国的铁路，但是现在中国抢了一个很大的单子，中国目前成了世界上的铁路输出施工，仅仅六年我们没有想过我们的铁路可以输出，因为杭州今天地铁很多的还在建设过程。
　　中国的民营企业寻求发展的出路我相信是冲破限制发展的瓶颈，还是从我们中国创造这个过程，分享给星河湾也就是刚才我所说金融危机中40亿的诞生，星河湾完全规划设计都是中国人进行的，也就是说如何在压力下创造奇迹。
　　现在大家看到的就是刚才我所说的数字，可以说是令人吃惊的300%的增长，仅仅四个盘。浦东星河湾实际上是六个销售了40亿，在之前我们是用刀锋的精神自己去创造。同时2008年、2009连续两年获得亚洲区的奖项，星河湾当时赢了亚洲的澳大利亚、印度包括越南、新加坡、香港等等楼盘，但是到了国际上，终的决赛中我们没法再往前走，因为我们没有地中海，没有在地中海岸边的独栋，但是我今天一直跟同行说，像浙江、杭州有很多很美的地方，我们为什么不能在这些地方同样创造出让世界震惊的产品。
　　刚才主持人说了我更多的时间可能不放在跟大家分享产品，因为过去十年前大家就已经去过广州星河湾很多次，浦东星河湾截止到昨天我都在接待不同城市的企业，我们回顾一下星河湾十年走下来的路子。其实和在座很多同行一样我们都是从先有产品开始，到品质的提升再到品牌的发展历程。
（图）这是浦东星河湾当时原来的地貌，周边也就卖一万多块钱，我们开发的时候周边也就一万七左右，但是我们开盘均价是四万多，现在还不到半年，汇丰银行的估价已经均价六万五了。
　　我们真正的是2007年12月29号签下这片土地，也就开工两年，2月8号就是交功课的时候，你买的时候看到什么，现场就是什么，一期的全部园林、酒店全部工程全部都可以使用，整个社区的内外部环境都做好。
（图）这就是创造了40亿价值的只有三个广告，原来我们进上海的时候大家会说更多的是上海滩、张爱玲，更多上海的调调，但是我们是有自己的个性。当时报纸上登了一个题目“莫拉克台风要登陆上海”，当时我们准备了两到三年了，要不要开盘，当时我们决定还是开盘，清晨台风没有如期来，空中居然有阳光，整个路面7：30开始已经聚集了无数的车，现在大家看到的规划设计建筑都是中国人自己做的，十年前我们跟在座的各位一样，我们可能也会学习国外的园林风格，但是现在所有的都是中国人自己的一个推进。
　　仅仅是八点钟当天买房才开，六个后基本上百分之八九十全部卖完，一个月内一个没剩。当然大家也会说你能签约吗？数字房地产我们都听过很多，是否真正能做到，所以我当时跟同事说一定要在一个月内签到。我们看了一下客户统计，这40亿里面30%是上海的身份证，30%是江浙的身份证，还有30%是全球的护照和身份证，所以大家说这些人都是世界的精英，满世界跑，这40亿签约起码一年才达到，我们说肯定不会，结果一个月内五十个亿全部签下来了。
（图）这就是开盘时现场的实景，现在经过大半年园林更加的成熟，现在大家看到的是装修的标准。
（图）现在是跟广东星河湾、北京星河湾不同的板房，有六七套格局是上海的调调，这种就是星河湾风格，大家很熟悉了，这种有上海的调调，更适合海归的感觉。后来金融专家告诉我，四十亿不是中国楼市的记录，翻开世界的金融史上，过去三百多年没有任何一个企业在一天里面可以卖掉四十个亿的产品或者是企业的业绩，所以这个业绩我相信是属于咱们中国所有的同行。
　　现在大家看到就是星河湾浦东开盘之后马上转到广州之后一个月后我们就开了一个海怡半岛，它完全是坐在售楼间里的板房，但是居然当天就卖了十亿，这一点说明是品牌，因为在金融海啸之中星河湾更多的把品牌摆在前面，我今天也开玩笑说，中国可能有170多个在江浙里面差不多每个城市都看到星河湾的模板，刚才主任问我有没有告诉大家去法律诉讼，说没有，因为中国太大了，星河湾十年前就是敞开心扉说随便拍随便看，让同行互相的交流。
　　现在大家看到的就是广州的海怡半岛，我们用一个“不曾见，不再有的海怡半岛”来形容。北京星河湾和广州星河湾属于都市型的，海怡半岛的自然环境非常好，2500米的海岸，星河湾经过十年的锤炼标准化制定以后建立了系统，现在有三条生产线，可能每一年同时做三到六个盘，这一点也是值得和同行分享的。
　　看到新的盘，我们回顾一下五年前，当时大家也很轰动，江浙部分目的对这个不如在华北区的敏感，五年前赴京考状元，2005年的时候我们选择北京的滩涂，星河湾选了这块地以后，如果在北京拿不到状元我们就走路回广州，同样的地方改造之后现在的星河湾就是这样的美丽，春夏秋冬，它跟上海、广州不一样，它是春夏秋冬非常分离。2005年刚出来的时候遇到国六条，北京星河湾大家说开盘前就说南方的东西在北方能做到吗？我说五年后欢迎您去经验，每个户主的面前都经过56道小桥就到他家。
北京星河湾五年来从年拿到冠军之后连续2006、2007、2008一直是名，连续五年出生之后都是北京高端的状元。
　　十年前，大家会看到番禺这个土地就是星河湾的个品牌。十年前，杭州的很多土地包括我去过的绿城桃花源周边可能看到都是这样的滩涂，星河湾把政府的红线以外做了1800米的江亭，但十年后还是没被超越的美丽的夜景。
　　广州星河湾这个土地是1200亩，已经做了十年，这一点我值得和同行分享，我们很不容易竞争到一块土地，三五年把它做完之后十五年后要拆掉它，还是做的时候就让它成为城市的景观，成为业主的一个骄傲的地方，这是我觉得值得跟同行分享的。同样北京星河湾我们400多亩，它创造的价值是120亿，周边同样是100亩国美的土地创造的价值是40亿，这些可能都值得我们同行今后去深思考的，我们是急急忙忙赶紧做掉它还是珍惜这个土地把它的价值做好。
　　在做好产品的同时，如何创造品牌的价值，做受人尊敬的百年企业，这也是星河湾这么多年来一直去追求的。刚才说我们做精做强，不一定要做强做大，因为中国更多的今后可能各自有不同的风格，不同的路子可以走，未来民营企业的发展方向是否可以往中国创造和精品战略方面走呢？比如前天杭州的媒体朋友说，是否大面积才能做？我说不会，即便只做三万平方，你照样可以做得很个性。我在伦敦看到世界上目前贵的房子，50平米的房子卖到50万块钱一平方，我相信在杭州这么美的地方，未来大土地没有了，只有小小的土地，我们能不能把它的个性，关于产品将来有机会咱们再探讨。
　　这么多年来星河湾都是自己挑战自己，从2001年开始到品质的提升到2004年我们做到广州的标准，2002年我们在品质上自己要求好房子自己会说话，到2004年我们再一次制订了中国的标准，叫豪宅定义，到了2008年金融海啸推出广州的第六期，欢迎大家有机会看，那是广州星河湾十年来做得的产品，但又是像北京星河湾一样生不逢时，它出生时刚好是金融海啸潮的时候，就是在这个时候，我们说要用刀锋的行动去跟市场拼搏，结果这个产品很快的卖得非常的好，现在所有的业主在那段时间跟踪星河湾的话都已经成功。
　　星河湾一直提倡的除了产品，我们还提倡一种人文关怀价值，关心人，尊重人，将人的需求放在位。十年来六个字是不变的，用心、舍得、创新。十年只坚持一个口号，但是这个是从一个董事长的要求变成了每一个清洁工人都懂得的道理，我想这就是非常不容易了。
　　除了这样的一种人文要求，企业的追求之外，在金融海啸中如何真正赢得市场，大家现在看到的就是星河湾在过去五年从北京星河湾开始创造的在房子以外的综合高端的价值平台。星河湾一直以先解决是生活，之后我们有这么优质的业主群，我们打造了一个金三角，为业主提供了三个平台，首先生活平台为业主体高端的产品，还有很多奢侈品牌的资源，之后让更多业主进行交流，很多的峰会，将近有一千个峰会在星河湾进行；除了常规大家认为的配套，学校等等，我们认为这是做房产根据城市发展的建设过程中基本要做到的酒店的配套、好的品质、非毛坯、园林景观等等之外，还要提供给这个城市很美的天际线，但同时我们更多的希望说能在生活品味上提升，因为质量管理是我们父母辈的时候在追求，现在社会需要的是什么？每个周末杭州的朋友都去郊外农家乐，讲究家庭的和谐，这里面就是我们所追求的，也就是说从质量到品质到品味是三个台阶，我们必须要跨上去的，因此在2005年开始，星河湾就不断的搭建奢侈品的平台，还有各种金融专家的平台搭建给业主。
　　现在大家看到2008年世界奢侈品协会落户到北京星河湾，其中三百多个品牌落户在星河湾。
（图）这就是每一年在浙江做的马球杯，中国目前有四百多人参加了这样的马球，星河湾的业主每一年专门不远千里来北京参加，我们跟奔驰、皇家礼炮等等品牌进行同场竞赛。
（图）现在大家看到的都是欧洲包括苏菲玛索的设计师每年到星河湾为业主进行首饰的定制等等。现在大家看到不单是奢侈品牌，现在还有卢森堡首相带有欧洲市长专门到星河湾来。这些所有我相信在国外都没有，在中国的社区我们都可以不断的去创造。
（图）像这样全球总裁的会议、省市长的会议也经常在星河湾，所以星河湾的业主除了拥有好品质之外，平台的价值也是无限的。
（图）现在大家看到的是东莞、深圳全国民营企业里面活跃的地方，收获的地方，十年来大家的生意风云突起，所以大家也缺少了过去的交流和更多的思维，一直到我们的贸易出口遇到了更多的问题，因此在浦东星河湾创造以后，星河湾回到广东就跟各界的同行进行更深入的交流，包括去到香港、澳门都进行了很深入的交流。
（图）现在大家看到台湾的建筑开发商组团到浦东星河湾参观，清华大学、北大、中欧的总理班也是把它作为研究的基地。
　　其实星河湾提供了很多价值的平台，接下来下一个星河湾大家要看到新的板房是八月份的时候上海另一个星河湾展现，同时山西也会有一个星河湾产生。我昨天也一直交流，究竟在未来的推动过程中，其实星河湾的跨界在2008年、2009年的时候，我跟很多的同行进行很深的交流，比如青岛的万里海景，我就跟当时万里海景的老板讲，我们不把青岛放在中国的青岛，八大关放在中国的八大关，青岛这么好位置的盘，那它只能成为青岛本地的消化，但是如果把它放在中国的市场，那么它做出来的作品是完全不一样的，结果后来他把星河湾的场地作为新闻发布会，把所有青岛籍的文艺演员、精英邀请到现场进行分享，后来这个盘在全国的传颂度和非常高。
　　在未来的时间，我相信这条路子可以很适合不同地方的同行，让你们的楼盘也很容易被中国所认识，互相把品牌、把产品各方面进行交流。
　　星河湾在进行产品完善和业主的平台搭建情况下，其实更重要的是大家从来没听过的，现在看到的汶川地震后的汶川小学就是星河湾在2009年的时候捐资六千万建造的，但是里面没有星河湾任何一个字眼，这一点原来是有企业做的，在未来的十年，我们会把它变成企业带领业主继续做的修为的部分，所以灾区过去之后我们不但要把这个学校建成质量上的，我们希望它未来的教育质量也是，所以现在我们很多的业主群也加入了这样一种修为，我相信这样的大社区、这样的交流是世界上其他社区没有的。
　　去年星河湾也举办了届星河湾大会，将我们在北京、上海、广州不同地方的业主进行一年一度的营销盛世，大家进行文化盛宴价值平台的对接，我们把业主从邻居变成朋友，将来也许会成为合作的伙伴。从这个开始也宣告了星河湾价值圈层的初步形成，同时也形成了星河湾独有的营销武器，就像绿城有很好的口碑，它靠的就是真真正正把产品做好，赢得了口碑就带来了路子的更宽阔。
　　像星河湾这样的企业，未来做到的话路子也是中国民营企业未来一直在走的，更多的细节我就不讲了，将来有机会我们再跟大家分享，究竟这些陆续的附加值之后带来的品牌价值是怎么样的，它让星河湾在过去的产品品质上，在附加值上提高了更大的溢价能力和社区文化含金量，让业主有更高的喜好度，我们也搭建了更高的交流平台。
十年来，作为城市的会客听，星河湾接待了无数世界的元首，他们的高度认同是星河湾的鼓励。通过星河湾的品牌对中国高端圈层的影响，我相信大家也理解对中国新的一些社交方式和一些创新以及品牌的创新立场，除了水泥钢筋我们是不是可以想得更多，尤其在江浙这样美丽的土地，我们是否可以结合更好的人脉地脉和文脉创造出更多品牌附加值的东西，除了让它成为城市美丽的景观，也让我们的业主在这里有更高的骄傲，在这里也有世界品牌的产生。
　　星河湾在文化上的提升是主动承担了品牌文化、主动承担了社会责任，是我们整个大品牌价值又一个重要的方面。其实做了这么多，2010年星河湾做什么？回到原点，大服务，创造星河湾的未来。这种大服务我希望它是真真正正的为我们的客群带来更多的增值，用我们的服务让品牌达到一个新的高度，让品牌的发展能有一个新的突破。
　　我们将从原始的产品品牌迅速转化为大服务的品牌，我们纵观的企业无一不以服务为一个的目标，服务的由来不是狭义的端茶递水，而是实现品牌溢价的核心。一直以来我们都是这样追求，未来无论是由于十年已经打好的基础，我们会以每年三到五个的星河湾继续发展，但是我们做强做精还有舍得用心创新永远不会变，促进以星河湾为代表的中国新的社区圈层的形成，使在这里人的品质得到更多的提升，修为更多的提升，也让我们中国的企业和人群有更多的尊敬。
　　从产品导向，从简单的制造商，我们慢慢向客户需求为导向综合发展的现代企业，它需要我们过硬的硬实力，但更需要我们有软实力，从而打造不同系统的产品。未来的中国，我相信上海世博会将迎来举世瞩目的世博会，中国今天所有专家都说我们遇到前所未有的好的机会，作为同行，我想不论我们把企业做到多大，无论我们拥有的土地有多大，我们都可以结合地脉人脉文脉去做到我们城市的更好的一个结合，在这里代表星河湾感谢大家对星河湾的厚爱，尤其我昨天到今天听到多说，绿城的宋总对星河湾品牌的推崇说值得学习，我说非常感谢，在江浙有很多我认为有很多值得尊敬的企业。
　　今天我们共同探讨了中国民营企业品牌发展的路子，虽然时间短，但是来日方长，有机会欢迎大家再到广州星河湾、北京，我们浦东星河湾以及将要出生的太原星河湾，我们共同去创造和共同探讨从中国制造到中国创造，希望在未来我们有更多的中国企业能成为世界的一个品牌，我们的同行和我们的房地产企业有更多的成为让世界尊敬的企业，谢谢大家！

　　梁上燕女士，中国资深地产品牌及市场营销专家，暨南大学EMBA(高级工商管理硕士)，CCIM(国际注册房地产投资师)成员。历任广东碧桂圆集团销售部经理，广东宏富房地产有限公司副总经理，香港李颂熹测量师行执行董事、中国公司总裁，宏宇集团董事、副总裁等职务，贵州宏立城集团副总裁、董事长助理，现任星河湾地产副总裁、品牌代言人。

刘强
杭州桃源山庄房产开发有限公司总经理