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封顶楼面价24000元/㎡ 良渚新城或将重塑杭州地价?

房掌柜杭州 2017-12-01 09:24:23

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良渚新城板块在“良渚申遗”的利好信息下,今后或将承担起整个城市发展新引擎的作用,也将成为杭州市城北副中心的核心区域。

2017年11月14日晚上挂牌的余政储出[2017]43号地块,在11月15日中午12:30许,省土地使用权网上交易系统显示“终止交易”。然后在11月15日下午16:00左右,余政储出[2017]43号地块重新挂牌,将于12月18日出让。

余政储出[2017]43号良渚新城古墩路北杜文路西商住地块,东至杜文路、南至古墩路、西至白池路、北至玉鸟路。规划商住用地,出让面积为104698㎡,容积率2,建筑面积209396㎡,起始总价335034万元,起始楼面价16000元/㎡。

如下图所示,房掌柜到达所在区域时,其内杂草丛生。

1自驾出行便利,公交线路较少

自驾:周边有104国道和长深高速,主干道有古墩路、东西大道、良渚大道、玉鸟路、立新路等,可由古墩路,过文二西路进入市中心。

地铁2号线正在施工建设,部分道路处于封闭阶段,自驾出行可能需要绕路而行。

公交:该地块距离最近的公交站点为下史村站,仅有B支8路、B支8区间,周边1公里内还有杜甫桥和陈家头公交站,公交线路较少,出行不甚便利。

地铁:地铁2号线正在施工阶段,该地块与良渚站“零距离”,与杜甫站步行距离约1.3公里。

地铁2号线杜甫站(在建中)

地铁2号线良渚站(在建中)

2周边景观资源丰富,教育、医疗、商业资源待完善

教育:该地块周边2公里内有杭州英联幼儿园、良渚第一中学、绿城育华瑞和幼儿园、玉鸟幼儿园。目前在学校数量和教学质量方面都有所欠缺。

万科未来城销售人员表示:“目前我们这边还在建设中,所以学区还没有划分。周边的医院还是依赖于良渚文化村。”

根据2017年7月17日余杭区委城市工作会议,良渚新城开发建设的三年行动计划出炉,实施学校建设项目13个,项目总投资28亿元,三年计划完成投资11.9亿元。

2017-2019年,实现古墩路小学、大陆一小、谢村小学、运河村小学、小洋坝小学、新城一小等7个学校(共168班)竣工投入使用。占地160余亩的区级高级中学完成前期工作并开工建设。

医疗:该地块周边1公里内仅有杭州余杭东吴中医医院,周边3公里内有杭州师范大学附属医院(良渚分院)、良渚街道崇福社区卫生站、良渚镇社区卫生服务中心,目前医疗资源无法满足周边所有居民的日常就医所需。

根据良渚新城开发建设的三年行动计划,2017-2019年,建设医院项目2个,分别为区级良渚医院和树兰国际医院(三甲),总投资30.6亿元,三年计划投资15.6亿元,其中区级良渚医院计划开工建设并力争建成投入使用,树兰国际医院开工建设并有序推进。

商业:良渚新城商业配套目前处于逐步完善的阶段,其中,永旺梦乐城已于2015年正式投入运营,平高浙大创业城目前正在建设中,预计2017年完成建设。今年2月万科接手中青文化广场——万科未来之光,打造杭州极具唯一性、标志性的都市TOD综合体。上亿中心一期、二期处于正常营业状态,三期酒店式公寓项目上亿SOHO目前处于烂尾状态。

景观:良渚遗址距今约5300年至4300年,良渚古城便是实证中华文明5000年历史最有力的证据之一。

该地块周边大雄山、崇福山、五郎山、大观山等群山环绕,其内大雄寺、龙王殿等人文景观,景观资源丰富。

3周边在售楼盘多 去化速度快

该地块周边共有14个楼盘在售,其中,万科良渚文化村堂前、梦溪东明山居、良渚文化村阳光天际、三盛颐景御园、朗诗美丽洲、良渚文化村探梅里、赞成良著均是尾盘在售。

另外,和昌府、万科劝学里、昆仑华府、融信澜天、万科未来城梦溪里、万科郡西澜山、万科未来城二期均有楼栋暂未推出。目前周边可售套数约为697套,加上暂未推出房源,以及今年已推出的5宗涉宅用地和即将出让的1宗商住地块,存在周边竞品多,且未来新开楼盘也多的问题。

2017年良渚街道土地出让情况表

但是,余杭区整体库存去化速度相当快,按上周(11.20-11.26)余杭区商品住宅成交516套,较前一周(487)套环比上涨5.95%,按目前可售套数697套,仅能支持一周左右的时间。

由于目前整个杭州房产市场都处于“一房难求”的状态,即使周边在售和新入市楼盘较多,该地块的预期销售情况比较乐观。

对此,汉嘉地产副总经理陈焕春女士表示:“这我们需要从其他楼盘动态的供销量价关系来看,未来该地块周边楼盘加推即售完,则与该地块楼盘不存在太大的竞争;若是周边楼盘滞销,那未来该地块楼盘入市将面临比较严峻的形势。但是,从大的供需关系来看,目前杭州楼市正处于供不应求的状态,即使该地块楼盘未来入市,也只是部分缓解供需矛盾,与周边楼盘不一定构成竞争关系。”

双赢机构总经理章惠芳女士表示:“目前杭州均价20000元/㎡以下的楼盘难觅踪迹,良渚新城板块内有地铁、科技产业、美院入驻、商业配套增加等等利好,一手房售价还是偏低的。即使表面看良渚新城房源供应量大,但是,市场需求量大,加推即售完,未来该地块楼盘入市与周边楼盘不存在太大的竞争关系。”

良渚新城古墩路北杜文路西商住地块出让面积为104698㎡,容积率2,建筑面积209396㎡,起始总价335034万元,起始楼面价16000元/㎡,若是溢价率达到50%,封顶楼面价则达到了24000元/㎡。

2017年9月27日,联发以234000万元总价竞得良渚低容积率宅地,楼面价20542.17元/㎡,溢价率40.7%。这是良渚地价首度破两万,也是余杭区地价首破两万,一举成为余杭区“地王”。

但是,该地块溢价率达到50%,封顶楼面价则达到了24000元/㎡,将会打破联发19号地块保持的“地王”记录,成为余杭区的新“地王”。

对此,汉嘉地产副总经理陈焕春女士表示:“对比良渚新城2017年已出让地块的成交价格,该地块价格还是较为明朗。土地市场目前没有降温迹象,很多开发商趋势若骛,该地块还是会有一个相当的溢价率。但是,该地块起价高,封顶的可能性不大。”

双赢机构总经理章惠芳女士也表示:“良渚新城从‘后花园’概念向‘科技新城和创业高地’转变,加上交通、环境的改变,提供了价格的上涨通道。但是,该地块起拍价高,已基本持平甚至超过良渚新城内近期土地出让的成交价,基本不会到自持阶段。按照目前杭州楼市态势和从整个城西大板块的价格体系看,该地块成交价有可能会达到20000元/㎡,若是溢价率达到50%,将会是整个杭州地价的重塑。”

随着良渚申遗步入正轨,地铁2号线预计年底开通,中国美院良渚校区建设正式获批,日本零售业巨头永旺集团的入驻等等一系列利好条件,良渚新城板块未来的升值空间和潜力无疑是巨大的。

对此,汉嘉地产副总经理陈焕春女士表示:“杭州正在集中的进行城市建设,包括地铁正在形成地铁网络的时候,许多板块都有明显的升值潜力。当然,良渚新城有其独特的文化资源,是其他版块不具备的,若是良渚申遗成功,景区级别将会更高。但是,良渚新城本身所具备的资源真正折射到住宅市场甚至是整个房地产市场,所带来的价值点和利益点能有多少,从长远的时间来看,未必能起到立竿见影的影响。不过,良渚新城本身是一个很不错的板块。”

届时,良渚新城古墩路北杜文路西商住地块究竟会拍出怎样的价格呢?让我们拭目以待。

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